На страницах «Коммерсанта» опубликована авторская колонка управляющего партнера Land Law Firm Дениса Литвинова. Она приурочена к выходу юррейтинга издания.
Денис рассказал о росте числа судебных исков по изъятию недвижимости у собственников и обозначил главные тенденции в сфере земельного права. По оценке эксперта, в 2024 году количество споров об изъятии зданий и участков значительно выросло. И эта тенденция сохранится.
Изъятие земли набирает обороты
«Предпосылок для снижения активности государства или муниципалитетов пока нет, количество пострадавших, скорее всего, только продолжит расти», — подчеркнул Литвинов, говоря о тенденции изъятия недвижимости.
Эксперт отметил, что программа комплексного развития территорий активно реализуется не только в Москве, но и в регионах. Власти выявляют участки, которые используются не по назначению. В основном это бывшие производственные территории со складами и автосервисами. Если собственник не готов самостоятельно реализовать многофункциональную застройку, что требует серьезных инвестиций, земля изымается с назначением компенсации.
«Уже сейчас видны первые решения, где суды в минимальной степени учитывают интересы правообладателей и лишь в редких случаях поддерживают бизнес, требующий соразмерного и адекватного возмещения», — отмечает Литвинов. Учитывая, что в стадии проработки сейчас находится более сотни новых проектов КРТ на миллионы квадратных метров будущей застройки, можно ожидать, что это направление судебных споров в ближайшие годы лишь усилится.
Еще одна тенденция — деприватизация земельных участков и недвижимости. Государство все чаще пытается вернуть в свою собственность ранее приватизированные участки и здания. В отличие от программы КРТ, при деприватизации компенсацию не выплачивают даже добросовестным владельцам.
Измненение правил работы с недвижимостью
Литвинов указал на рост числа споров по договорам аренды земли. Конфликты возникают из-за необоснованного повышения арендной платы путем применения новых повышающих коэффициентов. Муниципальные и государственные органы также отказывают в продлении договоров аренды, если правообладатель не согласен на пересмотр условий.
Девелоперы столкнулись с серьезными проблемами при согласовании градостроительной документации. «Власти различных городов все чаще вводят новые территориальные зоны или корректируют регламенты, пересматривают Правила землепользования и застройки и проекты межевания территории, на ходу меняя правила игры», — пояснил эксперт. В результате инвесторы теряют деньги: покупают участок под будущий торговый центр, а через полгода выясняют, что изменения в ПЗЗ не позволят реализовать планируемую застройку.
Апартаменты под запретом
В 2024 году власти системно взялись за урегулирование отрасли апартаментов и полностью запретили в Москве строительство новых апарт-комплексов. По словам Литвинова, проблема назревала давно: девелоперы годами строили апартаменты в обход нормативных требований для жилой недвижимости, пытаясь сэкономить бюджет или освоить не предназначенные для размещения квартир площадки.
В крупных городах существуют десятки примеров зданий или целых жилых комплексов, которые изначально имели административное или производственное назначение, а впоследствии были реконструированы в апартаменты. Застройщики продавали такие объекты как будущее жилье, хотя по закону постоянное проживание в подобных помещениях запрещено. Сейчас Росреестр массово отказывает в регистрации прав на такие объекты, а девелоперы и покупатели вынуждены обращаться в суды.
«Проблема апартаментов еще далека от решения, признает Литвинов, хотя споры по признанию этого формата недвижимости жильем уже более десяти лет ведутся на уровне парламента. По его прогнозам, в 2025 году ужесточение градостроительных ограничений продолжится. А количество судебных споров по всем перечисленным категориям будет только расти.
