Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов и советник Алена Дурнева подготовили для Право.ru авторский материал о проверке коммерческой недвижимости перед покупкой. Юристы LLF собрали чек-лист для инвестора: какие документы изучить до сделки, на что обратить особое внимание и когда от покупки лучше отказаться.
Что проверить до сделки
По словам экспертов, due diligence нужен, чтобы понять, какие проблемы перейдут к покупателю вместе с объектом, во что они обойдутся и есть ли смысл входить в сделку. Выписка из ЕГРН дает лишь отправную точку, поэтому авторы предлагают смотреть значительно шире.
Литвинов и Дурнева последовательно разбирают ключевые блоки проверки: историю перехода права, положение продавца, права на землю и доступ к объекту, инженерные сети, градостроительные ограничения. Отдельно эксперты останавливаются на реконструкциях и угрозе сноса, общей инфраструктуре здания и арендаторах. Каждый раздел они сопровождают примерами из практики — ситуациями, когда благополучный на бумаге объект после покупки перестает работать так, как рассчитывал инвестор.
Как поступить с рисками
Юристы LLF напоминают: не каждый дефект — повод закрывать сделку. Итог грамотной проверки — карта рисков, где для каждой проблемы есть решение: устранить ее до оплаты, учесть в цене и условиях сделки или отказаться от объекта. В статье эксперты объясняют, какие инструменты защиты помогают покупателю и какие недостатки нельзя компенсировать никаким дисконтом.
Для оценки устойчивости сделки авторы предлагают простой тест: «что произойдет с объектом, если завтра прекратятся все неформальные договоренности продавца?»
«Если сосед больше не пускает машины по своей дороге, владелец подстанции отказывается подавать электричество сверх подтвержденной мощности, управляющий соседнего здания закрывает проход к техническому оборудованию. Если в таком сценарии объект перестает работать, то этот риск должен не просто быть включен в решение о цене, а стать поводом задуматься о целесообразности сделки».
Полный текст статьи читайте на Право.ru.
