Мэрия Москвы разрешила девелоперу перевести апарт-комплекс Citimix на западе столицы в жилье. За это компании придется заплатить городу более 3 млрд руб.
Правовую оценку ситуации дал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов — к нему за комментарием обратились «Ведомости».
Что произошло
Департамент городского имущества Москвы изменил договор аренды участка площадью 2,9 га на Востряковском шоссе. Там связанная с Apsis Globe компания «Ксар-сервис» строит вторую очередь многофункционального центра Citimix на 60 000 кв. м. Изначально площади проектировали как нежилые и продавали как апартаменты. Теперь девелопер сможет превратить их в квартиры. С такой просьбой компания сама обратилась к городу.
За перепрофилирование застройщик доплатит городу 2,08 млрд руб. По инфраструктурному договору он также перечислит в бюджет почти 974 млн руб. на социальные объекты. Общие инвестиции в комплекс, по данным проектной декларации, составляют 6,05 млрд руб. Получается, затраты вырастут примерно на 50%.
Два платежа с разными целями
Денис Литвинов считает такую ситуацию вполне характерной для Москвы: город давно исходит из того, что рост строительного потенциала участка требует дополнительных платежей в бюджет.
Эксперт поясняет: доплату город берет за изменение назначения и увеличение площади объекта. Инфраструктурный платеж компенсирует расходы на школы, детские сады и поликлинику. Цели у платежей разные, а значит, различается и их правовая природа.
При этом Денис признает вопрос о корректности обоих расчетов обоснованным. Нужно проверить, не учитывает ли город одну и ту же инфраструктурную нагрузку дважды и есть ли основания для снижения сумм. Кроме того, договор допускает рост обязательств застройщика, если изменится нормативная потребность в социальных объектах. «Поэтому 974 млн руб. могут оказаться далеко не окончательной суммой», — подчеркивает эксперт.
Где заканчиваются права города
Долг по инфраструктурному договору сам по себе не дает законных оснований отказать в разрешении на строительство или ввод объекта. Перечень таких оснований закрепляет Градостроительный кодекс, и город не может произвольно его расширять.
Главный вопрос этой истории эксперт видит в пределах полномочий города при взыскании денег. Москва выступает здесь сразу в трех ролях: арендодателя, получателя инфраструктурных платежей и органа власти, от решений которого зависит судьба стройки. Отсюда тонкая грань между законным взысканием и административным давлением на девелопера. Особенно если застройщик уже вложил значительные средства, опираясь на прежние решения города.
«Город вправе требовать деньги, которые ему причитаются по закону, но это еще не означает, что он вправе использовать любые административные рычаги, чтобы заставить застройщика заплатить. И если финансовые требования превращаются в угрозу существованию самого проекта, закономерно возникает вопрос не только о правах города, но и о пределах их осуществления.», — заключает Денис Литвинов.
Можно ли оспорить доплату
Основанием для доплаты служит постановление правительства Москвы о расчете арендной платы при изменении параметров строительства. По сути, город пересчитывает стоимость права застройки. Девелопер рассчитывает реализовать более масштабный и, вероятно, более доходный проект. Город хочет получить свою долю от изменившейся экономики.
Оспорить начисление можно. Но довода о слишком большой сумме, по словам Дениса, едва ли хватит. Проверять придется сам расчет: параметры застройки до и после изменений, коэффициенты, кадастровую стоимость и механизмы уменьшения платежа.
Эксперт обращает внимание и на последовательность документов. Инфраструктурный договор стороны заключили 20 апреля 2026 года, а распоряжение ДГИ появилось только 11 сентября. Нарушения в этом нет: градостроительные решения город мог принять раньше. Но для оценки законности платежей важно установить, когда город фактически согласовал изменение проекта.
Денис напоминает: пени считают от фактически просроченных обязательств с учетом графика рассрочки. Но даже при этом небольшая просрочка может обойтись в десятки миллионов рублей. И это помимо платы за рассрочку, которую уже закрепляет договор.
