Верховный суд поддержал позицию инвестора, который не смог использовать арендованный земельный участок для реализации инвестиционного проекта из-за действий городских властей. Высшая инстанция признала право арендатора на возмещение уплаченных арендных платежей.
Юрист Land Law Firm Ксения Зварич выделила это дело как одно из наиболее важных в сфере коммерческой аренды – соответствующую подборку опубликовал портал Право.ru.
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА СПОРА
В середине 2004 года столичное правительство заключило инвестконтракт на строительство административного здания. В 2010-м фирма «Валента Девелопмент» выкупила все права и обязанности по сделке за 52 млн руб. Но в 2012 году участок, на котором велось строительство, исчез из ЕГРН. Взамен там сформировали новый в тех же границах. Компания попробовала внести изменения в договор аренды, чтобы поменять номер участка, но власти отказали. В 2017 году столичные чиновники полностью отказались от инвестиционного договора, предварительно расторгнув соглашение об аренде земельного участка.
«Валента Девелопмент» потребовала возместить ей 14,14 млн руб., которые выплатила за аренду земельного участка со старым кадастровым номером, а также 52 млн руб., потраченные на выкуп прав у первоначального инвестора (дело № А40-128594/2020).
Нижестоящие суды отказали в иске, но ВС их решения отменил. Чиновники подтверждали реализацию инвестиционного контракта, были осведомлены о возникших трудностях, но самоустранились от их решения, продолжая принимать от инвестора в бюджет арендные платежи. Поэтому инвестор, не получив возможности использовать земельный участок, вправе требовать от арендодателя уплаченные деньги. При повторном рассмотрении спора «Валента» смогла взыскать арендные платежи в полном объеме.
ОТКАЗ ОТ ФОРМАЛЬНОГО ПОДХОДА
По словам Ксении, решение продолжает сложившуюся судебную практику. «Верховный суд подтвердил ранее выработанный правовой подход о том, что арендная плата не подлежит взысканию, если арендатор не имел возможность использовать участок по назначению по независящей от него причине».
При этом Зварич отметила уникальность рассмотренного дела. Компания получила уведомление о снятии участка с кадастрового учета, ей отказали в выдаче градостроительного плана, но она продолжала платить аренду до прекращения инвестконтракта в 2020 году. Тем не менее, ВС констатировал незаконность бездействия госорганов.
По мнению Зварич, из этой позиции следует, что в инвестиционных отношениях договор аренды формирует имущественную основу для будущего строительства. «Если инвестор лишен возможности использовать участок, арендованный в инвестиционных целях, внесение арендных платежей не является экономически обоснованными расходами», – заключила юрист.
Таким образом, при невозможности реализации инвестпроекта из-за неиспользования арендованного участка инвестор вправе требовать возмещения убытков в размере уплаченных арендных платежей и других расходов по инвестконтракту.
Рассмотренное Верховным судом дело выделяется на фоне других. «Суд отказался от применения формального подхода, несмотря на ряд обстоятельств против инвестора. Это показывает, что в сфере инвестиционных отношений суды могут более гибко подходить к оценке ситуации», – заключает юрист.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: РЕДКИЕ, НО ПОКАЗАТЕЛЬНЫЕ СЛУЧАИ
Практика по искам арендаторов о взыскании убытков в виде уплаченных арендных платежей встречается нечасто, отмечает Ксения. «Как правило, арендаторы требуют расторгнуть договор аренды и вернуть уплаченные платежи. При этом такая аренда обычно не связана с реализацией инвестиционного проекта», – поясняет юрист.
Зварич приводит другой пример из практики ВС. В определении по делу № А40-129910/2014 суд отметил: к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению.
Однако юрист предупреждает о сложностях, с которыми сталкиваются арендаторы. Встречается и негативная практика: арендаторам не всегда удается доказать, что они не знали о будущей невозможности использования арендуемого имущества при заключении договора. Например, так произошло в дошедших до ВС делах № А45-36360/2017 и № А40-2004/2017.
