Верховный суд рассмотрит спор между застройщиком и администрацией Сочи. Компания получила землю в аренду и согласовала градостроительный план, но власти отказали в разрешении на строительство из-за новых ограничений. Суды трех инстанций поддержали застройщика.
В комментарии для традиционного обзора Право.ру ведущий юрист Land Law Firm Анастасия Русскова объяснила ключевые правовые аспекты этого спора.
Обстоятельства спора
«Дельта-стройсервис» арендовал у департамента имущества Сочи земельный участок для строительства многоквартирного дома с блоком обслуживания и автостоянкой. Компания получила градостроительный план в 2019 году, который разрешал застройку высотой до 36 метров. Когда в ноябре 2022 года застройщик запросил разрешение на строительство, администрация отказала. Чиновники сослались на новый запрет капитального строительства в Сочи, за исключением индивидуальных домов, садовых домиков и объектов по госконтрактам. Также власти указали на расположение участка в зоне малоэтажной застройки до пяти этажей.
Арбитражные суды трех инстанций признали отказ незаконным. Они решили, что застройщик не обязан соблюдать требования муниципального акта, принятого через два года после согласования плана. В жалобе в Верховный суд администрация настаивает на своем праве проверять соответствие проекта действующим нормам на момент выдачи разрешения (дело № А32-53202/2023).
Гарантии градостроительного плана
«Главный вопрос этого спора — какие гарантии предоставляет градостроительный план в части фиксации даты актуальности требований градостроительного регламента», — отметила Анастасия.
Верховный суд уже рассматривал подобные споры. Так, в определении от 28 января 2021 года по делу № А33-15156/2019 суд указал: нельзя ограничивать сроки использования информации из градостроительного плана на основании новых положений закона, если таких сроков не было при выдаче плана.
«Нижестоящие суды заняли позицию, что местные власти должны обеспечить гарантии для собственников, которые приобрели права на участки до изменений. Эту позицию подтверждает и Конституционный суд в определении от 26 марта 2020 года № 631-О», — пояснила эксперт LLF.
Однако из определения о передаче дела следует, что Верховный суд может сосредоточиться на другом аспекте — соответствии проектной документации градостроительным нормам на момент ее разработки. «В таком случае мы не получим важных разъяснений о конкуренции действующего законодательства и ранее выданного градостроительного плана при выдаче разрешений на строительство», — заключила Анастасия.
Экономколлегия рассмотрела спор 3 апреля, отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. Мотивировка пока не опубликована. Оставайтесь с нами — обязательно расскажем о выводах суда, когда появится полная версия решения.
