Верховный суд отменил решения нижестоящих судов по спору регионального застройщика с местными властями. Последние отказались выдать разрешение на строительство, сославшись на отсутствие необходиых документов, но в судах трех инстанций застройщик одержал победу.
В комментарии для Право.ru ведущий юрист Land Law Firm Алена Дурнева объяснила, в чем трудность этого спора.
О СПОРЕ
«Специализированный застройщик «Фараон» обратился в администрацию Благовещенского муниципального округа за разрешениями на строительство трех многоквартирных домов. Администрация отказала в выдаче разрешений, ссылаясь на отсутствие в проектной документации технических условий подключения к инженерным сетям. Арбитражные суды трех инстанций признали отказы администрации незаконными и обязали выдать разрешения на строительство.
В жалобе в Верховный суд чиновники указывают: технические условия подключения — это обязательная часть проектной документации, получать их обязан застройщик, а не муниципалитет. Без этих документов невозможно проверить соответствие проекта требованиям. Кроме того, администрация утверждает, что на момент обращения за разрешениями у застройщика не было технических условий подключения к инженерным сетям. Заявитель предупреждает: победа «Фараона» в этом споре откроет путь к злоупотреблениям недобросовестных застройщиков (дело № А04-8322/2023).
ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА
Основной вопрос, поставленный судами в рамках данного дела – кто должен предоставлять информацию о технических условиях подключения, объяснила Дурнева. Позиция застройщика заключается в том, что он вправе, но не обязан предоставить соответствующую информацию, поскольку Администрация может получить ее в порядке межведомственного взаимодействия.
При этом, суды, неправильно истолковав нормы права, пришли к выводу о том, что Администрация не только получает информацию о технических условиях подключения, но и выдает данные условия в рамках государственной услуги, что в корне неверно, поскольку их получает застройщик у ресурсоснабжающих организаций. «Необходимость получения предварительных технических условий закреплена ч. 11 ст. 48 ГрК, такие условия обязательны для проектирования», — напомнила Алена.
О необходимости самостоятельного получения застройщиком технических условий высказывался и Верховный суд в рамках «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)». В нем закрепили: для оформления разрешения на строительство застройщику необходимо представить различные документы (проектную документацию, заключения экспертов, технические условия на подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и другие документы, указанные в ст. 51 ГрК РФ), подготовка которых осуществляется третьими лицами.
«В аналогичных спорах следует обращать внимание на сам факт наличия либо отсутствия технических условий присоединения. Если в проектной документации нет информации о выданных технических условиях, они не получены, отказ в выдаче разрешения на строительство является законным», — объяснила эксперт LLF.
Экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение. Такое решение пресекает потенциальную возможность формирования порочной практики перекладывания обязанностей застройщика на уполномоченные органы. Мотивировка пока не опубликована.
