26 марта состоялась ежегодная конференция Право.ru о недвижимости и строительстве, организованная в стратегическом партнерстве с Land Law Firm.
На ней выступили три эксперта нашей компании. Управляющий партнер Денис Литвинов провел тренд-сессию конференции в качестве модератора, а старшие юристы Анастасия Русскова и Алена Дурнева представили доклады по актуальным вопросам земельного права.
Литвинов задал тон обсуждению рисков в отрасли: «Если говорить о рисках, то, на мой взгляд, основной риск — это недооценка рисков. Если вы думаете, что рисков нет или их мало, в этом и есть ваш основной риск. С другой стороны, понимание риска, способность его предугадать и умение с ним работать делают вас на голову выше ваших коллег и конкурентов».
От четырех участков — к одному: как собрать единый актив в центре Москвы
Анастасия Русскова разобрала живой кейс — объединение четырех смежных участков в ЦАО в единую площадку. На старте ситуация выглядела непросто: три участка в собственности компании, четвертый — публичный, фактически используемый, но без оформленных прав. На участках стоит административное здание с непростой историей легализации.
Команда выбирала между перераспределением и объединением. Перераспределение отпало быстро: публичный участок занимал всего 57 квадратных метров, и частичное присоединение не решало задачу. Остановились на выкупе публичного участка с последующим объединением — это давало чистый результат: один участок, один собственник.
Дальше Русскова показала, сколько препятствий пришлось преодолеть. У участков оказались разные виды разрешенного использования — раньше пришлось бы сначала приводить все к единому ВРИ, но с марта 2026 года новые правила разрешают объединять участки с разными ВРИ в границах одной территориальной зоны. Крайние участки не имели общих границ — но если между ними стоят другие участки, входящие в объединение, Росреестр допускает объединение в один этап. Участки попали в разные территориальные зоны по ПЗЗ — а значит, потребовалось вносить изменения в правила. Наконец, один из участков по проекту межевания относился к территории соседнего многоквартирного дома — без корректировки ПМТ объединение невозможно.
Русскова подчеркнула, что корректировка проекта межевания — отдельная история со своими ловушками:
«Первый риск — актуальность сведений в ЕГРН. Второй — согласование с собственниками МКД. Формально публичные слушания сейчас не проводятся, что позволяет сделать вывод об отсутствии обязательного согласования. Но сохраняется высокий социальный риск: одним из оснований для отказа в корректировке может стать нарушение прав третьих лиц».
Генплан всему голова? Как Верховный суд пять раз менял позицию
Алена Дурнева посвятила доклад конфликтам между градостроительными документами разных уровней — генеральным планом, правилами землепользования и застройки и градостроительным планом земельного участка. Главный вопрос: что делать, когда эти документы противоречат друг другу и кто из них «главнее» при выдаче разрешения на строительство?
Дурнева наглядно показала, как Верховный суд метался в этом вопросе: в 2018 году указал, что генплан надо учитывать, в 2019 и 2020 годах решил, что не надо, а в 2024 и 2025 годах снова вернулся к приоритету генплана. Как пояснила эксперт, «в градостроительной документации традиционно считается, что генеральный план — всему голова. Летом прошлого года ВС подтвердил эту позицию: если ПЗЗ не соответствует генплану, их необходимо привести в соответствие».
Отдельно Дурнева остановилась на сроках действия градостроительного плана земельного участка. Формально ГПЗУ действует три года. Но после полутора лет проект оценивают уже не по тем параметрам, которые зафиксированы в плане, а по актуальным требованиям на дату подачи. Это создает реальный риск для застройщиков: объект, начатый по одним правилам, может не пройти проверку по новым — при внесении изменений в разрешение на строительство или при вводе в эксплуатацию. Минстрой уже подготовил законопроект, который предлагает закрепить единую дату отсечения — проверять объект по ограничениям, действовавшим на момент выдачи первоначального разрешения.
Репортаж с конференции от редакции Право.ru можно почитать здесь.
