27 мая Land Law Firm провела деловой завтрак, посвященный актуальным вопросам градостроительного права и земельных отношений.
За деловым завтраком собрались представители ведущих игроков рынка недвижимости и строительства: Главстрой, ГК «ПИК», ГК «Самолет», Level Group, ГК «Ташир», НЛМК, Мангазея, Mercury, ГК «Пионер», БЭЛ Девелопмент, Regions Development, ГК «Кортрос», Газпромбанк-Инвест, Accent Capital и других.
Приоритет ГПЗУ или новых правил
Управляющий партнер Денис Литвинов рассмотрел острый вопрос соотношения ГПЗУ и правил землепользования и застройки при их противоречии.
Эксперт проанализировал определение Верховного суда по делу № А32-53202/2023, где суд встал на сторону органов власти. Верховный суд указал, что застройщик как профессиональный участник рынка должен учитывать изменения правил строительства при планировании проектов. Однако суд признал право застройщика на возмещение убытков, если изменение правил произошло после получения ГПЗУ.
Возмещению подлежат арендная плата за землю в период невозможности реализации проекта, затраты на проектную документацию и инженерно-изыскательские работы.
Участники обсудили условия взыскания таких убытков и складывающуюся судебную практику. Отдельно рассмотрели возможность взыскания убытков при попадании участка в зону комплексного развития территории.
Новые риски проверок ГИН в Москве
В Москве под угрозой внесудебного сноса оказываются сборно-разборные конструкции, размещенные внутри зданий на городских участках. Об этом рассказала ведущий юрист Анастасия Русскова.
Во избежание демонтажа и связанных с этим судебных разбирательств эксперт посоветовала ещё перед установкой сборно-разборного оборудования в пределах здания направить в Департамент городского имущества Москвы запрос о предварительном согласования со стороны городских властей.
Due Dilligence земли и недвижимости: дьявол кроется в деталях
Партнер Ксения Ульянова предупредила о постепенном ослаблении условий моратория на проверки ГИН. У проверяющего органа появляется больше поводов для обследования объектов недвижимости, что требует тщательной оценки владельческих рисков.
Эксперт подчеркнула важность натурного осмотра земельного участка и зданий как лучшего способа выявить признаки самовольного строительства и нецелевого использования. Такой осмотр выявляет риски, которые невозможно обнаружить при камеральном аудите.
По словам Ульяновой, комплексная аналитика документов и результатов натурного обследования позволяет разработать эффективные механизмы митигации рисков.
Ещё Ксения обратила внимание на растущий перечень экспертиз в сфере недвижимости, проведение которых делегировано исключительно государственным экспертным учреждениям.
Подрядные споры: когда экспертиза невозможна
Старший юрист Алена Дурнева развеяла миф об обязательности экспертизы в подрядных спорах. Суд может разрешить спор без экспертизы, особенно если работы скрыты. Возможность проведения экспертизы зависит от стадии строительства.
Исполнительная документация остается ключевым доказательством, но её отсутствие не всегда означает отказ в оплате — важна совокупность доказательств. Существенное значение имеют акты освидетельствования скрытых работ и соблюдение процедуры приёмки.
Дурнева подчеркнула важность грамотной фиксации претензий и ведения переписки на досудебной стадии. Если невозможность проведения экспертизы связана с действиями заказчика, он может утратить право ссылаться на недостатки выполненных работ.
Соразмерность земельных участков: формальные критерии и реальные риски
По второй теме Алена Дурнева рассмотрела вопросы соразмерности площади земельных участков при переоформлении прав или выкупе. Решения о соразмерности зависят от функционального назначения объекта и обоснования необходимости конкретной площади.
В Московской области установили формальный порог соразмерности в 10%. Этот критерий не гарантирует положительного решения, но может стать основой для предварительной оценки права на выкуп. Попытки ввести единый критерий на федеральном уровне несут риски — от сокращения участков до игнорирования особенностей конкретных объектов и создания хаотичной застройки.
Защита от деприватизации: работа с архивами
Денис Литвинов и Анастасия Русскова поделились тактикой защиты при пересмотре итогов приватизации. При столкновении с иском прокуратуры о деприватизации необходима большая работа по сбору доказательств.
Эксперты рекомендуют поднять всю историю переписки с государственными органами, материалы проверок и документы, подтверждающие несение бремени содержания имущества. Поскольку речь идет о событиях 20-летней давности, важным этапом становится работа с архивами — как внутренними, так и государственными.
