В одном из дел суды разбирались с иском прокурора, который потребовал признать недействительными ряд сделок с участками и вернуть их в собственность России из владения последнего покупателя. По мнению прокурора, участники схемы создали видимость добросовестности конечного приобретателя. Это позволило приобрести участок, изначально предназначавшийся для сельского хозяйства, без торгов и использовать его под коттеджное строительство.
События в том деле развивались так.
- 2007 год – участки арендовало Опытно-производственное хозяйство. Но вскоре оно уступило свои права и обязанности по договору аренды, которые прошли по цепочке цессий между несколькими коммерческими организациями.
- 2014 год – арендатором по этому договору с территориальным управлением Росимущества стала одна фирма, категория земель согласно условиям – для сельскохозяйственного использования.
- 2017 год – утверждены проект планировки и проект межевания территории. Вместо лесозащитной полосы на участке запланировали развитие садоводства и огородничества. Угодья, поля и другие виды сельскохозяйственного использования не предусмотрены.
- 2021 год – фирма выкупила участок без торгов по льготной цене в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ – на правах арендатора участка для ведения сельскохозяйственного производства. Спустя три месяца фирма продала землю индивидуальному предпринимателю (который по совместительству возглавлял ряд строительных организаций). ИП раздробил единый объект на более, чем 200 участков и стал продавать их третьим лицам.
Следом прокурор подал иск о признании сделок купли-продажи недействительными и возврате участка в собственность Российской Федерации. Он указывал, что к моменту продажи объекта фирме сельскохозяйственное производство не было предусмотрено на участке, поэтому его нельзя было выкупить без торгов.
Суды увидели основания признать недействительной сделку с фирмой, но разошлись в оценке другого требования, виндикационного (изъять участки и вернуть их РФ). Две инстанции решили, что ИП – добросовестный приобретатель, участок выбыл из владения государства на возмездной основе, и предприниматель тоже приобрел его за деньги. Кроме того, ИП при покупке изучил выписку из ЕГРН, убедился, что фирма долго арендовала землю и платила за нее без долгов. «Риск просчетов со стороны публично-правового образования не может возлагаться на частное лицо, которое полагалось на достоверность публичного реестра», — сочли две инстанции. Кроме того, они сравнили кадастровую стоимость земли с выкупной и нашли, что цена не занижалась.
Но суды не учли, что ИП – профессионал в сфере строительства недвижимости, глава ряда компаний-застройщиков Екатеринбурга и не мог не знать действующее правовое регулирование предоставления участков под строительство, возразил АС Уральского округа. Кроме того, нижестоящие инстанции не обратили внимание, что в 2021 году фирма передала участок ИП в короткий срок, и стороны планировали использовать его под коттеджное строительство. Как указал АС УО, неверно было сравнивать выкупную стоимость с кадастровой, поскольку последняя определялась для участка сельскохозяйственного назначения.
С такими выводами суд округа указал пересмотреть дело в части покупки участков ИП и истребования их из его незаконного владения.
Подробнее: https://kad.arbitr.ru/Card/707acfb0-c3c6-44cd-a1d2-e4d0a94f6e51