Опубликовано письмо Росреестра с разъяснениями по применению Закона № 295-ФЗ — одного из важнейших в этом году, который поменял правила изменения вида разрешенного использования земельных участков. Подробнее о поправках мы рассказывали в этом материале.
Ведомство ответило на четыре практических вопроса: о смене ВРИ арендованных участков, о порядке внесения сведений в ЕГРН, об изменении ВРИ садовых и огородных земель, а также о ситуации с ликвидированными товариществами.
Арендатор госземли не может выбрать ВРИ за рамками договора
По общему правилу правообладатель сам выбирает основной или вспомогательный ВРИ из регламентов — без разрешений и согласований. Но для арендаторов и пользователей государственной или муниципальной земли действует ограничение. Они не вправе выбирать ВРИ, отличный от указанного в договоре аренды или безвозмездного пользования.
Исключение — арендаторы, которые работают по договору о комплексном развитии территории либо обеспечивают реализацию решения о КРТ.
Новый закон не дает арендодателю права менять ВРИ в одностороннем порядке. Изменение условий договора аренды о ВРИ также не должно нарушать публичные нормы о предоставлении земельных участков.
Росреестр напомнил позиции Верховного суда по этому вопросу, на которые он ориентируется:
- Арендодатель не вправе односторонне менять ВРИ переданного в аренду участка (дело № А45-16663/2021);
- Публичный собственник не может произвольно менять ВРИ участка без учета назначения здания в частной собственности (дело № 49-КАД21-9-К6).
- Арендодатель не вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части ВРИ (дело № А73-915/2020).
Как вносить новый ВРИ в ЕГРН
Если правообладатель выбирает основной ВРИ из регламента, он направляет заявление в Росреестр. Заявление не нужно, когда собственник уже использует участок по ВРИ, сведения о котором есть в ЕГРН.
Сведения о ВРИ относятся к дополнительным характеристикам объекта. Кадастровый учет в связи с выбором ВРИ проводится без одновременной регистрации прав. Заявитель платит госпошлину за изменение сведений об объекте.
В остальных случаях сведения о ВРИ меняют через межведомственное взаимодействие — без госпошлины. Этот порядок работает, когда инициатива исходит не от правообладателя, а от госорганов на основании их решений.
Росреестр напомнил, что с 1 марта больше не вносит в ЕГРН сведения о ВРИ объектов капитального строительства — соответствующая норма Градостроительного кодекса утратила силу. Теперь ВРИ привязан только к земельному участку.
Садовые и огородные участки: жесткий запрет с исключениями
Закон № 295-ФЗ ввел запрет на изменение ВРИ отдельных садовых и огородных участков на территории садоводства. Из правила три исключения:
- перевод участков под ИЖС для реорганизации товарищества в ТСЖ;
- изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;
- включение участка в границы территории комплексного развития.
Сначала общее собрание членов товарищества принимает решение об изменении ВРИ. Только после этого можно вносить изменения в устав и менять организационно-правовую форму. В ЕГРН такие изменения вносят при одновременном обращении всех собственников участков, образованных из исходного участка товарищества.
Ликвидация товарищества снимает запрет на смену ВРИ
Запрет на изменение ВРИ не действует, если товарищество ликвидировали или исключили из ЕГРЮЛ как недействующее. Логика Росреестра простая: при ликвидации территория садоводства фактически прекращает существование, граждане продолжают вести садоводство уже без ее образования. А запрет был привязан именно к территории действующего товарищества.
В этом случае ВРИ участков меняют по общим правилам земельного законодательства и градостроительных норм.
Письмо Росреестра от 15 апреля 2026 года № 14-4104-ЛЛ/26