Право.ru подготовило регулярный дайджест по недвижимости и строительству, на этот раз — за апрель.
Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова и ведущий юрист Софья Бабушкина помогли редакции разобраться в самых важных вопросах. Наши эксперты разобрали возможный возврат публичных слушаний в градостроительную политику, новые гарантии при изъятии земли для госнужд, ужесточение правил льготного выкупа участков, пересмотр «старых» актов о самострое и поворот практики по сделкам под влиянием мошенников.
Публичные слушания хотят вернуть в градостроительство
Законопроект № 1212357-8 предлагает отменить правило, действующее с 2022 года. Сейчас оно позволяет утверждать генпланы, ПЗЗ и документацию по планировке без публичных слушаний. Авторы считают, что антикризисная мера устарела и провоцирует конфликты с жителями.
Русскова смотрит на перспективы законопроекта сдержанно. Она напоминает: регионы активно пользуются механизмом. Слушания нередко исключают далеко за пределами действительно срочных решений, а суды такие акты поддерживают.
В пример приводит эксперт приводит дело из Башкортостана. Там суды трех инстанций признали законным постановление, полностью убравшее слушания при изменении градостроительной документации на 2022–2023 годы (№ 88а-17451/2025). Схожую позицию заняла КС в пользу Правительства Новосибирской области по изменениям документации ради ООПТ (определение № 2566-О).
Русскова обращает внимание: изначально временную меру с 1 января 2025 года закрепили на постоянной основе — изменения внесли прямо в ГрК.
«Несмотря на обоснованные и справедливые комментарии авторов законопроекта о необходимости восстановления общего принципа утверждения и изменения градостроительной документации, повышения прозрачности градостроительной политики и снижения числа конфликтов, преждевременно делать однозначные прогнозы о скором возвращении прежней роли граждан в процедуре принятия градостроительных решений. Будем надеяться, что законодатель все же найдет баланс интересов строительной отрасли и граждан», — говорит Анастасия Русскова.
КС усилил гарантии при изъятии земли для госнужд
В апреле Конституционный суд допустил разрыв во времени между изъятием участка и окончательным расчетом. Но только в исключительных случаях и с дополнительными гарантиями (постановление № 22-П; рассказывали о нем здесь и здесь).
Русскова выделяет в позиции КС расширительное толкование равноценного возмещения. Собственник вправе претендовать не только на доплату разницы между предварительной выплатой и итоговой компенсацией. Он может требовать и возмещения убытков из-за отсрочки расчета. КС подчеркнул: несвоевременное изъятие нельзя поощрять. Поэтому бремя доказывания убытков с правообладателя сняли, а на положительную разницу между суммами начисляют проценты.
При этом закон уже допускает изъятие до завершения спора о размере возмещения, напоминает Анастасия. Так бывает при столичной реновации и при размещении транспортной и инфраструктурной застройки в Москве и области. Русскова предупреждает: толкование этих случаев как специальных правил способно лишить собственников гарантий из постановления. Но общие гарантии возмещения убытков закреплены в Конституции, ГК и ЗК. Поэтому и здесь правообладатель сохраняет право на предварительное и равноценное возмещение.
Пересмотр старого решения о самострое спустя 18 лет
Тем временем экономколлегия ВС допустила пересмотр решения о праве собственности на самовольную постройку спустя 18 лет (дело № А51-12610/2007). Условие — объект возвели на чужом участке без согласия собственника.
История тянется с 1995 года. Тогда предприниматель купила объект незавершенного строительства, достроила его и открыла кафе. В 2007 году суд признал за ней право собственности. А в 2024 году администрация Владивостока узнала из Росреестра о регистрации права на основании того решения. Выяснилось, что объект стоит на муниципальной и неразграниченной земле, разрешений на строительство и ввод нет.
Софья Бабушкина считает это дело одним из самых показательных примеров пересмотра «старых» актов. В 1990-е и 2000-е такими решениями нередко легализовали объекты с признаками самостроя.
Если судебный акт легализует объект на публичной земле без разрешений и без участия уполномоченного органа, он затрагивает права публичного собственника, объясняет решение Софья. И неважно, был ли орган формально стороной спора. ВС подчеркнул: администрация распоряжается землей и выдает разрешения, а значит вправе оспорить такой акт.
Бабушкина обращает внимание и на материально-правовой вывод. Без согласия собственника земли право собственности на постройку не возникает. Иначе самострой легализовали бы через суд в обход градостроительных требований. Сам ВС квалифицировал спор резко — как рассмотренный «между недобросовестными сторонами» и направленный на «ввод в гражданский оборот объекта самовольной постройки».
По словам эксперта, практическое значение дела шире спора о кафе. Многолетняя запись в ЕГРН больше не гарантирует устойчивость титула. Это особенно верно, когда объект создали с нарушением публично-правовых процедур, а первоначальный спор прошел без органов власти.
Сделки под влиянием мошенников
Верховный суд поддержал признание недействительной сделки, заключенной под влиянием мошенников (дело № 84-КГ26-1-К3). Суд учел недобросовестность покупателя — заниженную цену и его профессиональный статус.
Фабула типичная для последних лет. Пожилая женщина под влиянием мошенников продала квартиру, а деньги передала третьим лицам. Первая инстанция в иске отказала. Апелляция опиралась на психолого-психиатрическую экспертизу, признала существенное заблуждение и иск удовлетворила. ВС оставил эти акты без изменения.
Бабушкина объясняет суть поворота практики. Раньше по ст. 178 и 179 ГК она складывалась иначе. Если действия продавца выглядели последовательно, а покупатель не знал о влиянии мошенников, сделку оставляли в силе. Передачу денег мошенникам не считали пороком воли на саму сделку. Как правило, суды вставали на сторону покупателей. Бабушкина приводит примеры — дело № 33-11404/2025 из Мосгорсуда и определение Седьмой кассации по делу № 88-20433/2024.
«Суды начали налагать повышенные стандарты проверки и на покупателей недвижимости. Особенно строго суды стали относиться к риэлторам и агентствам по недвижимости. Даже если продавец при сделке обманул контрагента, указав, что продает квартиру, например, из-за переезда, а на самом деле находился под влиянием мошенников, риэлтор или агент, как профессиональные участники рынка, должны были усомниться в воле продавца, например, при срочности продажи или заниженной цене», — комментирует Софья.
При этом единой позиции пока нет, подчеркивает Бабушкина. Наряду с новым подходом сохраняются решения по традиционной модели. Поэтому речь идет скорее о стадии формирования практики, чем о ее закреплении.
Льготный выкуп земли: кассация подняла планку
АС Московского округа признал незаконным выкуп участка без торгов. Речь о выкупе под вспомогательный объект в отсутствие основного. Суд также указал, что срок давности считается с момента, когда нарушение выявили (дело № А41-97561/2024).
Сам по себе вывод о вспомогательном объекте Русскова новым не считает, его ВС закрепил в обзоре практики еще в 2021 году. Но кассация сформулировала повышенный стандарт добросовестности для последующих покупателей. По мнению суда, приобретатель не может полагаться лишь на запись в ЕГРН. Он обязан сам проверить, законно ли прежний собственник получил участок в упрощенном порядке.
Русскова отмечает: это заметно усложняет и без того нестабильную ситуацию на рынке. Участникам сделок такой риск нужно учитывать.
Эксперт фиксирует и второй важный вывод суда. При очевидном публичном интересе суд не связан квалификацией истца и сам определяет надлежащий способ защиты. А сделку по отчуждению публичной земли без торгов могут признать ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК.
