В 2018 году компания арендовала в городе Щелково Московской области участок площадью 3500 кв. м вдоль проспекта для строительства многофункционального торгового центра. В 2022 году срок действия соглашения продлили до 2027 года. Участок был ограничен в обороте, поскольку находился в зоне планируемой реконструкции автодороги.
Но вместо торгового центра там сейчас стоит лишь магазин арендатора площадью 150 кв. м. Построить ТЦ оказалось невозможно. Сколько нужно платить за такой участок — мнения сторон разошлись. Администрация начисляла плату согласно договору и, в конце концов, предъявила иск почти на 1 млн руб. долга за 1 квартал 2023 года.
Ответчик просил отказать в иске в полном объеме, учитывая иной коэффициент для расчета арендной платы. Ведь использовать участок в соответствии с его целями невозможно. Как объясняли в компании, изначально они знали лишь об ограничении оборотоспособности. А о том, что нельзя строить объекты капстроительства — узнали лишь после заключения договора в 2019-м. Именно тогда компании сообщили, что подготовить и выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) невозможно. А в 2022-м Мособлархитектура отказалась определять вид документации для размещения объектов капстроительства ввиду того, что «участок находится в зоне планируемого развития транспортных инфраструктур».
Истец спорил, что это не имеет значения, поскольку ответчик знал об ограничении оборотоспособности и красных линиях еще при подписании договора.
Две инстанции согласились с этим доводом и взыскали долг по аренде.
Решение кассации
Но Арбитражный суд Московского округа занял другую позицию. В первую очередь он напомнил о принципе № 7 из Методических рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы […] (утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582). Принцип обязывает учитывать интересы собственников зданий, которые расположены на ограниченных в обороте участках (если плата определяется не по результатам торгов и не согласно федеральному закону).
«Тот факт, что арендатору было известно об ограничениях участка, сам по себе не может влиять на размер арендной платы. Необходимо узнать, когда именно — до или после заключения договора – арендатор узнал об ограничениях участка и невозможности его использования для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования (ВРИ)», — следует из постановления кассации.
Кроме того, важно установить период, когда арендатор не мог использовать участок для целей договора и согласно ВРИ, указала кассация. По ее мнению, нижестоящие инстанции не уделили должного внимания доводам ответчика о том, что он узнал о красных линиях до заключения договора, а о невозможности построить ТЦ — после. Это утверждение он подтвердил документами.
«Риски невозможности пользования объектом аренды по не зависящим от арендатора обстоятельствам отнесены на арендодателя», — напомнила кассация п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).
С такими указаниями дело отправили на пересмотр в Арбитражный суд Московской области.
Определение № А41-48609/2023 от 4 апреля по делу № А41-48609/2023.