Арбитражный суд Московского округа направил на новое рассмотрение спор Правительства Москвы и Департамента городского имущества против собственников бывшего здания АТС на улице Генерала Кузнецова. Кассация сформулировала новую позицию: здание, прошедшее реконструкцию без разрешения и без ввода в эксплуатацию, подпадает под режим объекта незавершенного строительства. Это касается даже тех зданий, которые приняли в эксплуатацию десятилетия назад.
Такие споры начали появляться в столичной практике в 2022–2023 годах, но до сих пор практика по ним только формируется. Дело об апартаментах на Генерала Кузнецова — одно из первых подобных, которые дошли до судебного акта кассации.
Правительство Москвы и Департамент потребовали признать пятиэтажное здание площадью 3618,5 кв. м объектом незавершенного строительства. Также истцы попросили запретить собственникам делить его на помещения, а интернет-агрегаторам Циан, Авито и «Вилладж Риэлти» — размещать объявления о продаже и аренде. Отдельное требование — изъять у собственников все помещения и продать единым лотом с торгов.
Фактически речь в иске идет о том, чтобы не только запретить собственникам и правообладателям зданий распоряжаться ими по своему усмотрению, но и вообще лишить их права собственности на объекты.
Здание построили в 1995 году по типовому проекту АТС. В 2018 году его приобрел «Завод упаковочных изделий Токк». Через два года вид разрешенного использования участка изменили на проектирование и строительство капитального объекта. По проекту демонтировали лестничные марши, устроили монолитные перекрытия и лифтовые шахты, антресоли, входы в подвал и приямки. В 2021 году здание разделили на отдельные помещения и продали. Покупателями стали более 30 индивидуальных предпринимателей и физических лиц. Разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию никто не получал.
Позиция истцов
Правительство и Департамент настаивали, что в результате реконструкции изменились индивидуально-определенные признаки здания — площадь, площадь застройки, строительный объем, функциональное назначение. На интернет-сервисах помещения продают как «апартаменты» и используют под гостиничные услуги. Между тем градостроительный план участка не предусматривает видов использования, допускающих временное проживание людей.
Истцы указывали на недостоверность сведений в ЕГРН: правовой режим здания и объекта незавершенного строительства различаются. Иск о признании здания ОНС позволит привести реестр в соответствие с фактическим состоянием объекта.
Что решили нижестоящие суды
АСГМ и 9-й ААС отказали полностью. Суды посчитали, что здание уже завершили строительством в 1995 году. Реконструкция была частичной и нового объекта не создала. Закон не предусматривает такого способа защиты, как признание здания ОНС. Запрет собственникам делить здание на помещения неправомерен — собственники вправе совершать эти действия.
Изъятие помещений и продажа единым лотом, по мнению судов, означает изъятие всего здания. Закон такого последствия для самовольной реконструкции не предусматривает. Требования к интернет-агрегаторам суды также отклонили — закон не возлагает на эти компании обязанность проверять достоверность объявлений.
Апелляция дополнительно указала, что реконструкция была незначительной — без изменения высоты, количества этажей, без надстройки. Все несущие конструкции после демонтажа заменили или восстановили. А само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не превращает реконструкцию в незавершенную.
Выводы кассации
АС Московского округа отменил оба судебных акта.
Кассация указала: окончание строительства или реконструкции и готовность здания к использованию, подтвержденные через ввод в эксплуатацию — это критерии разграничения «здания» и «объекта незавершенного строительства». Объект, прошедший реконструкцию и не введенный в эксплуатацию, юридически отвечает признакам ОНС. Эту позицию суд округа подкрепил ссылкой на свежий Обзор судебной практики ВС № 4 от 22.12.2025.
Признание здания объектом незавершенного строительства влечет специальные последствия — запрет эксплуатации до получения разрешения на ввод. Поэтому довод апелляции о том, что Москва не заявляла отдельных требований о запрете эксплуатации, кассация отклонила.
Правовой режим ОНС сам по себе блокирует использование объекта, напомнил округ.
Нижестоящие суды также проигнорировали выводы судебных экспертиз. Здание не отвечает градостроительным, строительным и противопожарным нормам, создает угрозу жизни и здоровью граждан, его окончательное функциональное назначение не определено, а эксплуатация невозможна до устранения нарушений.
Эксперты установили: в помещениях оборудованы антресоли как спальные места, санузлы, кухни, индивидуальные системы вентиляции, отопления, водоснабжения. В каждом номере стоят приборы учета. Несмотря на это, апелляция посчитала использование здания для проживания недоказанным. Кассация указала, что такой вывод противоречит материалам дела.
Отдельно кассация отклонила довод апелляции о том, что 92% площади помещений принадлежит юрлицам и ИП. Большинство ответчиков-физлиц приобрели статус ИП уже после подачи иска. Само по себе это обстоятельство не опровергает фактическое назначение помещений.
В части изъятия помещений у собственников и продажи единым лотом кассация согласилась с нижестоящими судами: правовых оснований для такого изъятия нет. Сама конструкция, предложенная истцами, осталась под вопросом. Однако центральное требование о признании здания ОНС теперь рассмотрят по существу.
Что дальше
При новом рассмотрении АСГМ предстоит определить правовой режим здания исходя из фактического состояния, проведенных работ и наличия разрешительной документации. Также суд должен установить функциональное назначение образованных помещений и при необходимости назначить новую экспертизу. Если суд признает здание объектом незавершенного строительства, эксплуатация всех 99 помещений окажется под запретом до получения застройщиком разрешения на ввод.
АСГМ приступит к рассмотрению дела по существу в середине июня — последим и обязательно расскажем, какое решение примут.
Постановление АС Московского округа № Ф05-23260/2025 от 25 марта по делу № А40-302699/2022