Экономическая коллегия ВС определила, как считать неосновательное обогащение, когда арендатор взыскивает плату с того, кто занял часть арендованного им участка.
Обстоятельства спора
Собственник передал в аренду компании «Грин Моторс» земельный участок площадью 21 900 кв. м под размещение производственной базы. Арендная плата составляла 29 000 руб. в месяц, а через месяц стороны подняли ее до 97 750 руб. Договор прямо запрещал арендатору сдавать участок в субаренду без письменного согласия собственника.
На территории участка стояло некапитальное здание столовой, которое принадлежало компании «Промстроймонтаж». Правовых оснований занимать эту часть земли у владельца столовой не было, плату за пользование он не вносил.
«Грин Моторс» направил претензию, ответа не получил и пошел в суд. Арендатор потребовал 1,1 млн руб. неосновательного обогащения за период с декабря 2023 года по ноябрь 2024 года. Расчет он построил на заключении специалиста, который оценил рыночную ставку аренды соответствующей части участка в 100 000 руб. в месяц (дело № А32-10559/2024).
Что решили суды
Первая инстанция иск удовлетворила полностью. Суд исходил из презумпции платности пользования чужой землей и принял рыночную оценку, поскольку ответчик не представил контррасчет.
Апелляция снизила взыскание до 10 526 руб. Суд посчитал, что сберечь ответчик мог только те деньги, которые за него фактически заплатил арендатор. За спорный период «Грин Моторс» перечислил собственнику 915 336 руб. за весь участок, и плата за занятую столовой площадь пропорциональна этой сумме.
15-й ААС обратил внимание на две вещи. Во-первых, площадь строения по техническому паспорту составляет 252 кв. м, а истец платил почти 100 000 руб. в месяц за 21 900 кв. м. Во-вторых, запрет на субаренду лишал арендатора возможности вообще извлечь из этой части участка доход в виде арендной платы.
Окружной суд вернул решение первой инстанции в силу. Кассация указала, что участок находится в частной собственности, поэтому согласованная в договоре ставка не регулируется государством и не распространяется на отношения арендатора с фактическим пользователем. Считать надо по рынку.
Экономколлегия поддержала апелляционный подход. Она согласилась, что принцип пропорциональности и учет фактически понесенных расходов отвечают сложившейся практике по спорам о пользовании чужой недвижимостью без договора. Такой расчет не дает обогатиться ни ответчику, ни самому истцу, который иначе получил бы с соседа по участку больше, чем платит собственнику за всю территорию. Так что ВС оставил в силе постановление апелляции.