В 2020 году двое владельцев долей в праве собственности на сельхозучастки площадью 24,1 кв. м договорились продать их покупателю. Стороны подписали договор. Покупатель получил землю по передаточному акту, переход права зарегистрировали. Но землю он так и не оплатил, даже несмотря на рассрочку оплаты, которую получил в 2021-м (итоговая цена по договору составила эквивалент $1 млн). Устав ждать деньги, покупатели отказались от договора. В начале 2022-го договор расторгли, а землю вернули.
Следом двое собственников решили взыскать 25 млн руб. неосновательного обогащения и 12 млн руб. упущенной выгоды с несостоявшегося покупателя, поскольку он пользовался участками более полутора лет.
Ответчик не признал иск и заявил, что оплачивал аванс и не использовал участки ввиду их непригодности для сельхозпроизводства. С последним истцы не были согласны. Они настаивали, что оппонент сдал землю в аренду по заниженной цене и лишил их возможности заключить более выгодную сделку.
Суды отклонили исковые требования. Ведь после заключения договора и регистрации перехода права ответчик владел участками законно, а истцы утратили право ими распоряжаться. Помимо этого, три инстанции отметили, что при расторжении договора стороны не установили обязанности ответчика компенсировать пользование участками и не предусмотрели мер ответственности.
Решение Верховного суда
Верховный суд пересмотрел эти акты. «Виновное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства не должно приносить продавцу некомпенсируемые потери», — следует из определения экономколлегии. Она напомнила о принципе добросовестности (п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 307 ГК РФ), а также симметрии выгод и невыгод (ст. 1108 ГК РФ). Из них она сделала вывод, что покупатель должен возместить продавцу неполученный доход с момента существенного нарушения обязательства оплатить товар до возврата имущества продавцу.
Верховный суд обратил внимание, что суды не дали оценку ряду потенциально важных доводов истцов. Те жаловались, что договор аренды по заниженной цене лишил их возможности сдать землю более выгодно. Кроме того, суды не дали оценки поведению покупателя, который не имел возможности оплатить землю, но по своей инициативе не возвращал ее продавцам.
И даже если стороны не урегулировали последствия расторжения договора в соглашении, это не мешает суду разрешить спор, отметила экономколлегия.
С такими указаниями дело направили на пересмотр.
Определение № 305-ЭС24-318 от 10 июля 2024 года по делу № А40-222783/2022