В 2010-м гражданин после уступки права получил в аренду участок в Краснодаре под строительство мультисервисного центра, а позже через суд признал за собой право собственности на четырехэтажный центр. Хотя по бумагам участок был всего 760 кв. м, по факту правообладатель пользовался гораздо большим пространством, которое много лет было огорожено забором. И здание выступало за пределы этих 760 кв. м. Как установил в 2021 году кадастровый инженер одного ООО, площадь земли по фактическому использованию (огражденной территории) была почти в три раза больше, чем по ЕГРН и договору аренды — 2124 кв. м. Кадастровый инженер подготовил межевой план, по которому предлагалось установить границы в соответствии с фактическим использованием. Для этого нужно было откорректировать границы трех смежных участков в муниципальной собственности. Правообладатель указывал, что такой порядок пользования сложился уже давно, ведь забор стоит уже 15 лет.
Росреестр не разделил мнения, что границы надо корректировать. Он отказал в кадастровом учете участка, поскольку его границы пересекались с теми тремя. Более того, по мнению чиновников, заявитель не доказал документами, что реестровая ошибка вообще существует.
А вот первая инстанция встала на сторону заявителя. Она исходила из того, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет участком в границах, которые более 15 лет огорожены кирпичным капитальным забором. В пользу истца было и заключение судебной землеустроительной экспертизы, которая пришла к выводу, что для обслуживания многофункционального центра требуется 3000 кв. м. Кроме того, суд не увидел необходимости согласовывать местоположение границ участка с землями общего пользования. А изменение границ не нарушает права ответчика, администрации Краснодара.
Апелляционная инстанция отменила это решение. По ее мнению, истец не доказал наличие реестровой ошибки и не предъявил документов, которые бы подтверждали формирование и предоставление участка в 2124 кв. м. По сути, истец хочет сделать свой участок больше за счет смежных, сформированных в установленном порядке — к такому выводу пришла апелляционная инстанция.
Кассационный суд оставил в силе первое решение.
Решение ВС
Верховный суд не согласился с логикой первой инстанции. Он напомнил, что определить очертания участка по границам, которые существуют на местности 15 лет и более, возможно в том случае, если сведений о местоположении границ участка нет в:
- правоподтверждающих документах;
- документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
В правоустанавливающих документах в деле указана площадь именно в 760 кв. м. С такой площадью участок ставили когда-то на кадастровый учет, с такой площадью его сдали в аренду, отметил Верховный суд.
Да и в целом, установление в судебном порядке описания границ с помощью определения координат не должно приводить к изменению качественных и количественных характеристик участка, указал Верховный суд. Это лишь способ привести существующий объем прав в соответствие законодательству (Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2016).
В этом же деле истец заявил, а суд первой инстанции удовлетворил иск об увеличении участка почти в три раза по сравнению с тем, что было согласно всем документам, следует из определения гражданской коллегии ВС.
Он увидела здесь еще и нарушение принципа земельного законодательства — деления земель по целевому назначению. Если участок в 760 кв. м имел вид разрешенного использования (ВРИ) «под мультисервисный центр», то «новый» участок расширен за счет земель различных ВРИ: «для разработки проекта набережной», «для завершения строительства многоэтажного дома».
Учитывая все это, а также нарушение прав смежных землепользователей, Верховный суд оставил в силе решение апелляционной инстанции, которая отказала в иске.
Определение № 18-КГ24-22-К4 от 16 апреля 2024 года
