Верховный суд рассмотрел спор местной администрации с арендатором земельного участка под ИЖС о действительности уступки права аренды.
Гражданка П. выиграла аукцион и 11 марта 2024 года заключила с администрацией договор аренды участка площадью 1 525 кв. м на 20 лет. Категория — земли населенных пунктов, разрешенное использование — индивидуальное жилищное строительство. Пункт 8.2 договора запрещал арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу — продавать, дарить, менять, отдавать в безвозмездное пользование, вносить в уставный капитал.
В июле 2024 года П. все же уступила права по договору гражданину К. за 300 000 руб. и в тот же день уведомила об этом администрацию. Росреестр зарегистрировал переход прав в ноябре 2024 года.
Администрация обратилась в суд. Она требовала признать уступку ничтожной, исключить из ЕГРН запись о ее регистрации и расторгнуть сам договор аренды — арендатор нарушила прямой запрет и использовала участок не по назначению.
Первая инстанция отказала в иске полностью. Суд решил: спорный пункт договора противоречит земельному законодательству, поэтому арендатор вправе была передать права другому лицу. Притворности в сделке суд не нашел, оснований для расторжения аренды — тоже.
Апелляция рассудила иначе. Стороны предусмотрели в договоре запрет на переуступку, а сам договор заключили на торгах — значит, победитель аукциона не вправе уступать права. Челябинский областной суд признал уступку недействительной и восстановил в ЕГРН запись об аренде за П. Кассация с этим согласилась.
Позиция ВС
При аренде государственного или муниципального участка на срок более пяти лет арендатор передает свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника, напомнил ВС. Достаточно лишь уведомить арендодателя. Договором это правило не обойти: арендодатель и арендатор не вправе вписывать в договор условие о необходимости согласия.
В итоге арендатор по долгосрочному договору получает более широкий объем прав, и ограничить их договором нельзя. Запрет из договора противоречит фундаментальным положениям гражданского и земельного законодательства, заключила коллегия.
Отдельно ВС разобрал довод о торгах. Победитель торгов действительно не может уступать права по заключенному на аукционе договору. Но только когда закон допускает заключение договора исключительно через торги. Между тем участок для ИЖС власти вправе предоставить гражданину и без аукциона. Например, по заявлению, после публикации извещения и в отсутствие конкурирующих заявок. Раз альтернативный порядок существует, запрет на перенаем к таким договорам не применяется — независимо от того, как именно получил участок конкретный арендатор.
ВС отменил оба судебных акта в части признания уступки недействительной и оставил в силе решение Увельского районного суда.
Определение ВС от 16 июня № 48-КГ26-10-К7