Клиент арендует у города Москвы два земельных участка, на которых стоит принадлежащее ему нежилое здание. Договор закрепляет за участками одно назначение — склады. А само право аренды остается одним из важных активов для его бизнеса.
После профилактического визита городская инспекция вынесла предписание: она сочла, что здание занимают офисы, а это расходится с разрешенным использованием участков. За таким выводом могут последовать штрафы, рост арендной платы, неустойка и даже досрочное расторжение аренды по инициативе города.
Клиент обратился в LLF, чтобы понять, законно ли предписание, есть ли шанс его оспорить и как действовать дальше с наименьшими потерями.
Прежде всего наши юристы проверили порядок вынесения предписания. Инспекция провела визит по официально опубликованному перечню, действовала в пределах полномочий и уложилась в сроки. Нарушений процедуры мы не нашли, поэтому оспорить документ по формальным основаниям не получится. Мы сказали об этом сразу, чтобы клиент не тратил время и деньги на бесперспективный спор.
Затем команда LLF разобрала суть претензии. Участки относятся к зоне сохраняемого землепользования, для которой градостроительный регламент не действует. Поэтому разрешенное использование определяют сведения реестра недвижимости и договор аренды, а они закрепляют за участками только склады. Мы установили: арендатор не вправе выбирать иное использование, чем предусмотрел договор. Размещение офисов закон относит к вспомогательному виду и допускает не более чем на четверть площади здания. Здание же занимают офисы целиком, поэтому вывод инспекции по существу верен.
Опираясь на этот анализ, мы предложили клиенту несколько путей. Первый — вернуть зданию складскую функцию и сократить долю офисов до четверти или менее. Второй — сменить назначение участка через изменения в городских правилах застройки, реестре недвижимости и договоре аренды. Мы предупредили, что второй путь надежнее в долгосрочной перспективе, но требует времени и ведет к росту кадастровой стоимости, арендной платы и налогов.
Кроме того, юристы LLF рассчитали цену бездействия. Если клиент не исполнит предписание в срок, его ждут административные штрафы по федеральному и московскому законодательству, договорная неустойка, одностороннее повышение арендной платы и даже риск расторжения аренды. Этот расчет помог клиенту взвесить, что дешевле — устранить нарушение или расплачиваться за бездействие.
В итоге команда LLF передала клиенту детальную дорожную карту, где каждый сценарий мы оценили по срокам, стоимости и рискам. С ней собственник сможет выбрать экономически оправданный вариант, заранее просчитать затраты, свести к минимуму риск штрафов и сохранить важнейший бизнес-актив.
