Лидеры рынка

Единый механизм заработал с 1 января 2021 года и заменил прежние РЗТ, КОТ и комплексное развитие по инициативе муниципалитетов. Москва быстрее остальных перешла к реализации проектов и сегодня остается лидером по их числу, но речь идет о нежилой застройке, говорит Денис. В сегменте жилья первые позиции занимают Московская, Тюменская, Челябинская и Кировская области. Сама Москва КРТ жилой застройки в чистом виде не ведет: жилой фонд здесь обновляют через программу реновации за счет городского бюджета.

Главное отличие

Различие между столицей и регионами Литвинов формулирует просто. В Москве КРТ — это большой городской механизм по «перепрошивке» территорий и перераспределению дорогой земли под новую экономику. В большинстве регионов это скорее попытка найти инвестора, который за свой счет оживит площадку, до которой у муниципалитета годами не доходили руки и на которую нет бюджетных денег.

Разные риски

Из этого различия вытекают и разные риски, причем для всех сторон: собственников, инвесторов и самих властей. В Москве проблема — дисбаланс силы между городом и частным собственником. Если город территорию «увидел», вопрос уже не в том, будет ли КРТ, а в том, какую компенсацию получит собственник и в какие сроки освободит площадку, поясняет юрист. Для застройщика основной риск — сверхрегулирование. Город собирает проект настолько детально, что инвестор получает обязанность реализовать готовую модель с заданной плотностью, инфраструктурой и транспортными решениями. Прибыльность тогда зависит не от рынка, а от способности договориться с городом.

В регионах проблемы почти зеркальные, отмечает Литвинов. Главный риск — слабость экономики и институтов. Без постоянных льгот и господдержки проект не окупается. Муниципалитеты нередко ждут, что девелопер сам подготовит документацию, построит дороги, переложит сети, создаст соцобъекты. А иногда еще и закроет накопленные градостроительные ошибки территории. К этому добавляется риск смены позиции или состава администрации, пересмотра параметров застройки и корректировки ПЗЗ.

«Причины риски застройщиков в КРТ в Москве и регионах могут быть зеркально противоположными. В Москве они во многом от того, что город слишком сильный, а в регионах – город слишком слабый. Именно поэтому одинаковые нормы ГрК РФ о КРТ на практике работают в стране совершенно по-разному», — говорит Денис.

Случай в Петербурге

Самый известный и самый скандальный кейс среди отмененных и замороженных проектов — Санкт-Петербург. Закон о КРТ здесь приняли в июне 2022 года, но после массовых протестов и коллективного иска жителей его действие приостановили: сначала до 2024 года, затем до 2025-го. В декабре 2025 года Заксобрание приняло обновленную версию закона с учетом мнения горожан.

Этот случай впервые показал на уровне страны, что КРТ — не только градостроительство и экономика, но и политика, говорит Литвинов — особенно если затрагивается сложившаяся жилая среда.

Подробное обсуждение проблемы и мнения других экспертов и участников рынка — в публикации CRE.

Сообщение CRE: ПОЧЕМУ НЕ ВСЕ РЕГИОНЫ ЭФФЕКТИВНЫ В РЕАЛИЗАЦИИ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Литвинов выделил пять событий.

Июль 1991 года. Рождение законодательного регулирования рынка — закон о приватизации жилья. Это отправная точка. До нее не было ни объектов, ни самого рынка, только государственный жилфонд. Закон запустил бесплатную передачу жилья в собственность граждан. К 2025 году граждане приватизировали почти 90% фонда. Без приватизации рынка попросту не существовало бы — нечего было бы продавать, дарить и закладывать.

Январь 1995 года. Первая законодательная систематизация оборота недвижимости. Гражданский кодекс создал фундамент для сделок: определил само понятие недвижимости, виды сделок, их формы и правила. Следующим шагом стал закон о государственной регистрации прав 1997 года. Он решил ключевую для рынка проблему — публичную достоверность прав. Недвижимость стала полноценным объектом оборота, а сделки получили юридическую определенность.

Июль 1998 года. Начало финансово-правового регулирования рынка — старт ипотеки и зарождение современного девелопмента. Это один из самых принципиальных сдвигов. Именно в этот момент недвижимость перестала быть просто объектом купли-продажи и стала частью кредитной и инвестиционной системы.

Декабрь 2004 года. Принятие закона о долевом строительстве — начало решения проблем раннего девелопмента. К этому моменту на практике сложился хаос договорных схем. Разрыв между обещанием построить и передачей готового объекта порождал двойные продажи, недострои, банкротства застройщиков и армию обманутых дольщиков. Закон ввел единственно допустимую модель привлечения средств граждан.

Апрель 2020 года. Окончательное превращение рынка в сложную финансово-государственную систему. Государство в административном порядке запустило новую модель спроса на жилье. Фактически оно заменило правовое регулирование административным управлением. Ключевыми для рынка стали параметры государственной ипотечной политики.

Свой путь в профессии Литвинов описал коротко: «За 35 лет рынок недвижимости пережил много эпохальных переворотов. Мой главный навык за это время — научиться сохранять спокойствие и держаться в седле, на чем бы ни приходилось ехать».

Сообщение CRE: КАК МЕНЯЛСЯ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ С 1991 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Составители рейтинга отметили вклад Дениса в развитие российского правового поля: его правовые позиции уже четверть века формируют судебную практику в сфере земли и недвижимости.

За отчетный период команда под его руководством сопроводила свыше 180 проектов общей стоимостью более 700 млрд рублей. Land Law Firm — единственная в стране бутиковая фирма в сфере недвижимости и строительства, она объединяет 12 практик и работает в 68 регионах.

О рейтинге CRE 100

Рейтинг CRE 100 — один из самых престижных ежегодных отраслевых рейтингов в России. С его помощью редакция журнала CRE оценивает вклад претендентов в развитие рынка. Рейтинг 2025 года юбилейный, 20-ый по счету: первое издание CRE100+ вышло в 2007 году.

В CRE 100 включают собственников или генеральных директоров компаний. Исключения допускают в случаях, когда номинант формально не является ни тем, ни другим, но де-факто осуществляет руководство бизнесом. Места или попадание в рейтинг основаны на конкретных достижениях в рассматриваемый период (введённые объекты, сделки, контракты на  управление и так далее).

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ УКРЕПИЛ ПОЗИЦИИ В РЕЙТИНГЕ ЮРИСТОВ CRE 100 появились сначала на Land Law Firm.

В обсуждении принял участие управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. Партнер NF Group Станислав Бибик и телерадиоведущий Андрей Родной выступили в роли модераторов. Среди экспертов-прожарщиков были Дмитрий Антонов, директор по продажам и приобретениям департамента офисной недвижимости Ricci, Никита Журавлев, автор влога «ХОЧУКВАРТИРУ», Мария Зимина, исполнительный директор CORE.XP, и Сергей Смирнов, старший партнер Vysotsky Estate.

Эксперты разбирали проект со всех сторон: спорили о перспективности локации в районе Нижегородской, о соотношении парковочных мест и офисных площадей, об отделке shell & core и о том, найдется ли арендатор на офисы в «мелкой нарезке». Денис Литвинов задавал юридические вопросы — в частности, как оформлен новый квартал Level Group со всей его инфраструктурой: спортивным комплексом, термами, футбольным полем и торговой галереей. Александра Захарова пояснила, что проект реализуется в рамках договора о комплексном развитии территории, который определяет сроки, функционал и ТЭПы и одновременно дает застройщику льготы МПТ.

По итогам дискуссии 64% зрителей в голосовании решили, что объект нужно брать.

Полная запись обсуждения доступна по ссылке. А текстовый репортаж от коллег из CRE можно почитать тут.

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ ПОУЧАСТВОВАЛ В «ПРОЖАРКЕ» НОВОГО ПРОЕКТА LEVEL GROUP появились сначала на Land Law Firm.

Денис Литвинов выступит во втором треке программы — эксперт разберет основные правовые угрозы, с которыми сталкиваются инвесторы при вложениях в коммерческие объекты, и расскажет о способах их минимизации.

Вместе с Денисом в панели выступят коммерческий директор Гранд Капитал Виктор Шашкин, руководитель отдела реализации коммерческой недвижимости «Донстроя» Олеся Шмелева и управляющий директор «САМОЛЕТ Коммерческая недвижимость» Егор Анучин.

Форум соберет более 500 участников — частных инвесторов, девелоперов, брокеров, представителей family offices и управляющих компаний. Программа включает три трека выступлений в формате TED Talks, а также серию интервью на сцене со специальными гостями. Среди спикеров — основатель Parus Asset Management и Central Properties Денис Степанов, а также бывший заместитель министра финансов и первый зампред Центробанка Олег Вьюгин.

Мероприятие пройдет в пространстве «Кибердом» (2-я Звенигородская ул., 12, стр. 18). Участие бесплатное, по предварительной регистрации, пройти которую можно здесь.

Сообщение УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР LLF ВЫСТУПИТ НА ИНВЕСТИЦИОННОМ ФОРУМЕ CRE появились сначала на Land Law Firm.

«В 2026 году застройщики окончательно застрянут в треугольнике между финансовыми, операционными и рыночными рисками. Это создаст серьезное давление на отрасль», — отметил Денис.

По его словам, наибольшее влияние на рынок недвижимости окажут налоговые изменения и регуляторные реформы. При этом многие из них уже запущены и начнут действовать с первых месяцев года.

ТРОЙНОЙ УДАР ПО ЗАСТРОЙЩИКАМ

Финансовые риски по-прежнему формируют высокие процентные ставки. Дорогие кредиты на строительство продолжат снижать рентабельность проектов. Операционные риски связаны со срывами сроков строительства из-за перебоев поставок импортных материалов и оборудования, а также с ростом его себестоимости.

«Рыночные риски — это микс из перенасыщения ряда сегментов рынка, что вызовет стагнацию спроса и цен, и рост банкротных рисков. Особенно это касается небольших и средних девелоперов, а также региональных застройщиков», — подчеркивает Литвинов.

Увеличение кейсов банкротств застройщиков повлечет за собой рост количества недостроев и концентрацию рынка в руках крупных игроков, ожидает эксперт.

НАЛОГОВАЯ НАГРУЗКА

Среди ключевых изменений — потенциальное увеличение ставки НДС с 20 до 22% и снижение порога для применения режима упрощенной системы налогообложения с усилением обязанностей перехода на общую систему.

Менее заметные планы также могут оказать значимое влияние на отрасль. В Налоговом кодексе планируют закрепить правило: если в составе единого недвижимого комплекса есть хотя бы один объект для торговли или офисов, то налог на весь комплекс могут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.

«Также планируют ужесточить условия освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Теперь недвижимость для получения льготы должна находиться в собственности непрерывно в течение всего срока владения», — комментирует эксперт.

НОВАЯ СИСТЕМА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

С 1 января 2026 года государственную кадастровую оценку в субъектах РФ (за исключением городов федерального значения) будут проводить с использованием Национальной системы пространственных данных. В 2026 и 2027 годах наряду с НСПД могут использовать государственные информационные системы органов власти субъектов РФ.

«Государство ожидает от новой системы большей точности и прозрачности, снижения числа необоснованных завышений кадастровой стоимости. В то же время в переходный период можно ожидать рост ошибок», — предупреждает Литвинов.

Это может произойти из-за организационно-технических проблем (ошибки при переносе данных объектов, рассинхрон в данных) и методологических ошибок.

ЗЕМЛИ И АРЕНДА

С 1 марта 2026 года ужесточится регулирование перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Перечень оснований для перевода сократили, установили запрет на изъятие сельхозугодий для государственных или муниципальных нужд в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых.

В 2026 году государство унифицирует регулирование арендных платежей для государственных и муниципальных земель. По общему правилу размер арендной платы будут определять исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

«Сложную систему расчета арендной платы с использованием региональных и муниципальных коэффициентов уберут. Для договоров, которые заключат с 1 января 2026 года, можно прогнозировать рост арендной платы — особенно в крупных городах и для земель с офисной и торговой недвижимостью», — отмечает эксперт.

РЕФОРМА ЗОНИРОВАНИЯ

С марта 2026 года начнется реализация реформы территориального зонирования. Упростят порядок определения и изменения вида разрешенного использования земельных участков. При наличии на участке легального здания установят ВРИ под назначение здания. Также станет возможным объединение участков с разным ВРИ.

С 1 марта 2026 года прекратит действие система ориентировочных санитарно-защитных зон. Потребуется либо четко установить координаты зон, либо зоны аннулируют.

«Для тех, кого зоны обременяют, ее исчезновение освободит участок от ограничений и повысит его кадастровую и рыночную стоимость. Те же, кого зона защищает — промышленные и коммунальные объекты, объекты энергетики и связи — в кратчайшие сроки должны оформить ее координаты», — подчеркивает Литвинов.

РИСКИ ИЗЪЯТИЯ

Наряду с уже привычными основаниями принудительного изъятия для государственных нужд и КРТ, а также разгоняющимся маховиком деприватизации объектов недвижимости, в 2026 году стоит ожидать появления новых оснований для изъятий: неиспользование участка по назначению, длительное его неосвоение.

«В 2026 году девелоперам следует провести аудит правового режима земель, приобретенных под дальнейшую застройку, соотнести его с фактическим использованием, документировать освоение и благоустройство участка», — рекомендует эксперт.

Основными проблемами останутся занижение размера компенсации, односторонний разрыв договоров аренды перед изъятием для исключения стоимости из компенсации, ограничения после включения в КРТ.

СУДЬБА АПАРТАМЕНТОВ

На федеральном уровне апартаменты по-прежнему не имеют четко урегулированного правового режима. Законопроект, который предлагал присвоить апартаментам статус жилья или гибридного «жилого-нежилого» объекта, отклонили.

«От законодателя в 2026 году в этом направлении можно ждать позитивных шагов, так как вопрос уже перезрел», — считает Литвинов.

Сейчас рассматривают две основных модели легализации апартаментов. Первая модель предполагает гибридный статус — введение в Жилищный кодекс нового понятия «жилое помещение апартаментного типа». Вторая модель приравнивает апартаменты к нежилому фонду, давая собственнику возможность сдачи их в аренду в качестве места размещения.

«Велика вероятность того, что в 2026 году в вопросе все-таки поставят все точки над i и апартаменты получат более четкий правовой режим», — заключает эксперт.

Сообщение CRE: ГЛАВНЫЕ УГРОЗЫ РЫНКУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2026 ГОДУ появились сначала на Land Law Firm.

Денис называет ситуацию «коктейлем регуляторных изменений». Он считает, что целью даже столичных игроков к началу 2026 года станет не развитие, а выживание. «Запретительные процентные ставки, рост НДС, фактическая отмена УСН в сочетании с полной изоляцией от внешних рынков капитала — и это еще не все, — перечисляет эксперт. — При наихудшем сценарии возможен отраслевой банкротный мораторий для девелоперов, ритейла, но вот господдержки — в живых деньгах — можно точно не ждать».

По мнению Литвинова, новые налоговые условия спровоцируют рост запросов на альтернативные правовые формы объединения капиталов. «И, конечно, возобновление выпуска облигаций девелоперами, однако они будут предлагаться под повышенный купон, отражающий возросшие риски», — отмечает управляющий партнер LLF.

Участники рынка в целом сходятся во мнении, что повышение НДС отразится на всех сегментах отрасли. Эксперты прогнозируют удорожание проектов на 2-3%, сокращение инвестиционной привлекательности и давление на маржинальность. Особенно уязвимыми окажутся торговая недвижимость и малый бизнес. Для последнего снижение порога УСН до 10 млн рублей может стать критическим фактором.

В краткосрочной перспективе аналитики ожидают пересмотр финансовых моделей и заморозку капиталоемких проектов. Фокус сместится в сторону завершения текущих объектов с минимальными издержками. Однако дальнейшее снижение ключевой ставки может частично компенсировать негативные эффекты и активизировать инвестиции в недвижимость. Если оно, конечно, будет.

Сообщение CRE: КАК НОВАЯ НАЛОГОВАЯ РЕАЛЬНОСТЬ ОТРАЗИТСЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Законодательные изменения

С 1 марта 2025 года вступил в силу закон № 538-ФЗ от 28 декабря 2024 года, который изменил порядок проведения аукционов по земле и муниципальным участкам. Срок принятия решения о проведении торгов сократился с двух месяцев до 30 рабочих дней. А извещение теперь публикуют за 10 дней до начала приема заявок.

«Законодательство ускоряет сроки проведения торгов, но на практике органы власти и муниципалитеты, особенно в регионах, могут не успевать подготавливать всю необходимую документацию, что задерживает реальные торги», — отмечает эксперт.

Весной также приняли закон, который уточняет особенности приватизации госимущества. Поправки разрешают продажу с обременениями и изменяют требования к стоимости объектов при принятии решения об их приватизации.

Экономические факторы

Литвинов выделяет три главных фактора, которые будут формировать рынок. Это стоимость заемного капитала, готовность органов власти качественно готовить лоты к торгам и доступность проверенной информации о правовом статусе объектов.

«Вполне вероятно, что в ближайшее время в этом секторе мы увидим тренд на консолидацию больших объемов активов у крупных компаний — у которых есть собственные средства — и уход с рынка игроков поменьше», — прогнозирует специалист.

Говоря о перспективах рынка, юрист настроен сдержанно. «Ставка высокая и снижаться в ближайшее время не будет, экономика по разным оценкам уже может быть в рецессии», — подчеркнул Денис. Он ожидает замедления экономических процессов и торговли недвижимостью, которая сильно зависит от доступности капиталов.

В целом участники рынка и консультанты фиксируют трансформацию аукционного сегмента. Торги перестали быть «маргинальной экзотикой» и превратились в важный инструмент перераспределения активов. Доля вложений в недвижимость, купленную на аукционах, достигла в 2025 году 24% от общего объема инвестиций — максимум за последние пять лет. Эксперты отмечают рост предложения качественных стабилизированных объектов, расширение географии торгов и усиление конкуренции за ликвидные лоты, которые уходят с премией к стартовой цене.

При этом участники рынка указывают на возросшие риски, связанные с ограниченным временем на проверку объектов и невозможностью изменить условия сделки после победы на аукционе. Подробности — в публикации CRE.

Сообщение CRE: КАК МЕНЯЕТСЯ РЫНОК АУКЦИОНОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов рассказал CRE, почему без инициативы регулятора сегмент не сдвинется с мертвой точки.

Литвинов убежден: рынок по многим вопросам урегулирован аналогично предпринимательскому хранению, но это неправильно.

«Игроки рынка повсеместно предлагают услуги по хранению с оговоркой о снятии с себя ответственности по многим категориям вещей и случаям их порчи, и такая ситуация самих участников не может не устраивать. Регулятор же может создать нормативную базу, которая обеспечит потребителям услуг по индивидуальному хранению вещей необходимый уровень защиты», — говорит Денис.

По мнению эксперта, ждать инициативы от самих игроков бесполезно. «Пока мы ждем заинтересованности от самих игроков в выводе бизнесов в более цивилизованное поле, в том числе с точки зрения безопасности и страхования, вопрос в ближайшей перспективе вряд ли сдвинется с мертвой точки», — размышляет управляющий партнер LLF. По его мнению, инициатива должна исходить от регулятора. Сейчас рынок по многим вопросам урегулирован аналогично предпринимательскому хранению, но это неправильно, уверен эксперт.

В краткосрочной перспективе Литвинов прогнозирует замедление сегмента из-за недоверия клиентов и роста страховых премий. Среднесрочно — поляризацию рынка, выживание только операторов с серьезными инвестициями в безопасность. Однако здесь возникает вопрос покупательской способности, поскольку основные потребители подобных услуг — физические лица.

«Будет ли спрос на безопасные, но дорогие склады зависит, в том числе, от благосостояния», — заключает Литвинов.

Сообщение CRE: КАКОЕ БУДУЩЕЕ ЖДЕТ РЫНОК SELF-STORAGE ХРАНЕНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Отмена льгот на строительство классических складов (big box) в рамках программы МПТ уже повлияла на планы девелоперов, отмечает Денис. «Деньги диктуют: многие переориентируются на строительство промышленных технопарков, заводов, фабрик и объектов light industrial, — говорит эксперт. — Последние продолжают набирать популярность с точки зрения вложений с небольшим циклом реализации».

По мнению Литвинова, формат light industrial имеет существенные отличия от традиционных складских комплексов: «Объекты light industrial отличаются от «обычных» складов еще и тем, что требуют дополнительных архитектурных и технологических решений, то есть — инвестиций и экспертизы».

Эксперт подчеркивает, что перенос акцента с крупных складских комплексов на более сложные проекты, включающие производственные и офисные помещения, теоретически может способствовать созданию дополнительных рабочих мест различного профиля в одной локации.

«Как будет на практике — покажет время, но более или менее выгодные сферы приложения труда для девелоперов в столичном регионе найдутся всегда. Вчера это были склады, сегодня light industrial, а «завтра» — сформирует новый спрос горожан и рынка коммерческой недвижимости при условии продолжения следования московских властей тренду полицентричного развития и «пятнадцатиминутного города», — отмечает Литвинов.

В краткосрочной перспективе эксперт прогнозирует временное снижение потребности в персонале из-за вероятного сокращения темпов строительства новых складских комплексов. Однако растущий интерес к многофункциональным объектам должен компенсировать этот эффект в среднесрочной перспективе.

Сообщение CRE: КАК РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ МЕНЯЕТ ВЕКТОР РАЗВИТИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Составители рейтинга отмечают, что Денис сопровождал первые сделки по выкупу в частную собственность коммерческих земельных участков в Москве и Московской области. Отдельно авторы рейтинга отмечают: Литвинов стал одним из первых в России, кто применил в судебном порядке процедуру снижения кадастровой стоимости для оптимизации арендных платежей за землю, находящуюся в собственности государства.

Отметили редакторы рейтинга и текущие заслуги управляющего партнера LLF: в феврале 2025 года Литвинов в кассации отменил решения нижестоящих судов и создал важный для арендаторов госземель судебный прецедент в деле об изъятии недвижимости. А в деле о размере компенсации, которое он ведет прямо сейчас, клиент может получить дополнительно свыше 700 млн руб.

Среди планов ближайших месяцев, которыми поделился с авторами рейтинга Денис — представление интересов в споре о деприватизации Генпрокуратурой всего имущества спорткомплекса «Крылатское», консультация клиентов в проектах комплексного развития территории и представление их интересов в судах.

О рейтинге CRE 100

Рейтинг CRE 100 — один из самых престижных ежегодных отраслевых рейтингов в России. С его помощью редакция журнала CRE оценивает вклад претендентов в развитие рынка. Рейтинг 2025 года 17-ый по счету: первый вышел в 2008 году.

Рейтинг составляет редакционный коллектив «СЕ Каждый». Каждый член экспертного совета представляет свой список персон, формируя его на основе опыта, знаний и информации из открытых источников. Все списки объединяют в единый топ-лист — в 2025 году в него попало 270 человек.

В CRE 100 включают собственников или генеральных директоров компаний. Исключения допускают в случаях, когда номинант формально не является ни тем, ни другим, но де-факто осуществляет руководство бизнесом. При анализе информации учли деятельность компании в 2024 — начале 2025 года, позицию и компетенции номинанта в рамках компании, а также публичность персоны — участие в отраслевых мероприятиях, конференциях, цитируемость и деятельность в профессиональных организациях.

Сообщение ДЕНИС ЛИТВИНОВ — В ТОП-5 РЕЙТИНГА CRE 100 появились сначала на Land Law Firm.

«Говорить о возвращении какого-либо иностранного бизнеса пока преждевременно», — подчеркивает эксперт. По его словам, вопрос отмены санкций остается открытым, при этом полной отмены ожидать не стоит. Европа и США, вероятно, будут действовать по-разному.

Литвинов отмечает особый тренд: «Можно предположить, что в Россию могут вернуться американские юридические фирмы, если появятся инвестиционные проекты, требующие их сопровождения. Однако о массовом возврате говорить не приходится».

За последние три года российский юридический рынок претерпел существенные изменения. «У международных брендов нет прежнего влияния, поэтому возвращение под их крыло не даёт значительных преимуществ», — поясняет эксперт.

Говоря о форматах возвращения, Литвинов указывает на наиболее вероятный сценарий: «Скорее всего, они будут работать через соглашения о сотрудничестве с российскими юристами, ранее входившими в состав глобальных компаний. Такой формат позволит оказывать услуги для клиентов без официального возвращения».

«Делить рынок юридических услуг заново никто не будет», — подчеркивает Денис. За последние три года рынок структурировался, игроки нашли своё место, и для возвращающихся фирм просто нет свободного пространства.

«Сейчас не 1991 год, когда всё начиналось с нуля», — резюмирует эксперт.

Сообщение CRE: ВЕРНУТСЯ ЛИ МЕЖДУНАРОДНЫЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ ФИРМЫ В РОССИЮ появились сначала на Land Law Firm.

«Законотворческий процесс в РФ стал очень быстрым. Большинство законопроектов принимают в рамках одной сессии Госдумы. Редко этот процесс растягивают на год. Почти всегда законы принимают без длительных обсуждений», – отметил Денис.

По его словам, сейчас сложно прогнозировать принятие значимых законопроектов в сфере коммерческой недвижимости на будущий год. Все важное уже приняли, а новые проекты еще не внесли.

Однако кое-что интересное, что еще не приняли, все же нашлось, о чем Литвинов и рассказал.

ЭЛЕКТРОННЫЕ СЕРВИСЫ

С 2026 года регионы начнут применять национальную систему пространственных данных для кадастровой оценки. Оператором выступит ППК «Роскадастр». Новая методика поможет точнее определять кадастровую стоимость объектов для расчета налогов. «Результаты этой методики мы увидим не раньше 2027 года», – подчеркивает эксперт.

В начале года изменят правила получения разрешений. Поправки внесут в 57 федеральных законов и кодексов. Разрешения на строительство и ввод объектов будут выдавать через электронные реестры. Согласования по объектам культурного наследия и экологическую экспертизу переведут на Госуслуги. При подаче заявления на строительство достаточно указать реквизиты документов.

МАСТЕР-ПЛАНЫ РАЗВИТИЯ

Минстрой предлагает ввести мастер-план как единый документ территориального планирования. В него войдут положения о развитии территории, карты зонирования, эскизы планируемых объектов и план реализации. Мастер-план подготовят на срок от 6 до 15 лет.

«Мастер-план поможет создать единую градостроительную политику для территорий или частей двух и более муниципальных образований», – подчеркивает Литвинов.

ОТРАСЛЕВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ

В сфере гостеприимства готовят закон о гостевых домах. Документ защитит права туристов при размещении в частных домах. Также появится законопроект об инклюзивном туризме – он обяжет выделять не менее 10% парковочных мест для инвалидов около туристических объектов.

В логистике предлагают ввести единый порядок индексации платы за аренду госимущества в морпортах. «Ежегодную индексацию арендной платы будут проводить в одностороннем порядке, опираясь на уровень инфляции», – комментирует эксперт.

БИОМЕТРИЯ В РЕГИСТРАЦИИ

Правительство предлагает разрешить подачу документов для регистрации прав на недвижимость в электронном виде. Документы нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом специальная отметка о возможности подачи не потребуется. Главное условие – идентификация через Единую биометрическую систему.

ЭКСПЕРИМЕНТ В МОСКВЕ

В столице предлагают создать реестр землепользования без заявлений. В него внесут участки с частными зданиями без оформленных прав на землю. Авторы законопроекта хотят устранить неравенство между собственниками и повысить эффективность использования городских земель.

Для собственников недвижимости это значит автоматическое начисление платежей за землю после внесения в реестр. Судебные приставы получат право взыскивать платежи без суда – по исполнительной надписи нотариуса.

Сообщение CRE+: ОЖИДАЕМЫЕ ЗАКОНЫ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В 2025 ГОДУ появились сначала на Land Law Firm.

«Текущий дефицит рабочей силы можно назвать структурным перекосом», — отмечает эксперт. По его словам, массовый отток кадров в военную промышленность и на СВО затронул преимущественно низкоквалифицированный сегмент. Но на юррынке изменения по этой причине заметны пока не настолько явно.

Литвинов указывает на новый тренд: «Активность внутренних юридических служб в хантинге узкопрофильных и высококвалифицированных юристов из сферы консалтинга становится все более явной и все более влияющей на рынок». Компании стремятся закрывать задачи собственными силами вместо привлечения внешних консультантов.

За последние два года число активных вакансий на юридическом рынке увеличилось, а конкурс на одну позицию уменьшился. «Дефицит высококвалифицированных юристов, в том числе среди специалистов в отрасли земля, недвижимость и строительство, был ощутим уже последние 5-7 лет, а сейчас стал еще более явным», — подчеркнул эксперт.

Рынок демонстрирует четкое разделение. «Высококвалифицированные юристы могут диктовать свои условия, а начинающие — нет», — объясняет Литвинов. Особенно востребованы узкопрофильные специалисты с опытом работы от 5 лет в возрасте до 37-40 лет.

Говоря об условиях труда, эксперт отметил растущую роль дополнительных преимуществ. «Высококлассным юристам компании готовы обеспечить и престижный офис, и гибкий график, и расширенный социальный пакет», — сказал Денис. При этом специалистам среднего уровня приходится выбирать из стандартных предложений рынка. Им надо самим расставлять приоритеты между локацией офиса, возможностью удаленной работы и наличием дополнительных бонусов.

Сообщение CRE: О ТРЕНДАХ НА РЫНКЕ ТРУДА В ЮРИДИЧЕСКОМ КОНСАЛТИНГЕ появились сначала на Land Law Firm.

Складской сегмент сохраняет лидерство по привлекательности, продолжая тенденцию 2023 года. Однако Денис Литвинов предупредил о скрытых рисках: «Складские комплексы часто располагаются на территориях, которые могут включить в зону КРТ. При изъятии компенсационная стоимость от государства не покроет полностью ни стоимость недвижимости, ни потери действующего бизнеса».

Новым драйвером рынка становится импортозамещающая промышленная недвижимость. «Появляются технопарки и индустриальные парки, площади которых используют для импортозамещающих отраслей. Это позволяет получать льготные арендные платежи за землю», — объяснил эксперт.

В Москве 2024 год отмечен уникальным трендом — объединением усилий застройщиков жилой и коммерческой недвижимости. «Застройщики коммерческой недвижимости строят места приложения труда и выстраивают корпоративную структуру отношений с застройщиками жилья. Это создает взаимовыгодную экономию», — отметил Литвинов.

Говоря о недооцененных форматах, эксперт выделил рекреационную недвижимость: «Спрос на качественную рекреационную недвижимость остается высоким. Внутренний туристический и санаторный рынок продолжает развиваться, включая гостиницы, санатории, глэмпинги и частные клиники».

Однако статус защитного актива недвижимости под угрозой. Литвинов указал на два ключевых риска: развитие КРТ и пересмотр итогов приватизации. «Деприватизационные иски прокуратуры затрагивают не только крупные предприятия, но и более мелких собственников. Государство часто отказывает им в статусе добросовестных приобретателей, взыскивая имущество в доход государства», — предупредил эксперт.

Сообщение CRE+: ОСТАЕТСЯ ЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗАЩИТНЫМ АКТИВОМ В РОССИИ появились сначала на Land Law Firm.