История спора

Департамент городского имущества Москвы взыскивал с арендатора задолженность по договору аренды земельного участка на Мясницкой улице за период 2022-2024 годов в размере более 3 млн рублей и пени около 600 000 руб.

Спорный участок площадью 730 предоставили для эксплуатации административного здания — памятника культуры «Усадьба Черткова». Арендатор использует здание под офисы, рестораны и торговлю на основании охранно-арендных договоров на 49 лет.

Департамент требовал применить ставку 1,5% от кадастровой стоимости участка. Арендатор настаивал на льготной ставке 0,01%, ссылаясь на статус объекта культурного наследия.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону арендатора. Они признали правомерной льготную ставку из-за расположения на участке памятника культуры.

Позиция кассации

АС Московского округа разъяснил принципиальную позицию: льготная ставка 0,01% применяется не автоматически при наличии статуса памятника, а с учетом фактического использования объекта.

Суд подчеркнул, что размер арендной платы должен определяться исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип требует учитывать доходность земельного участка с учетом его разрешенного и фактического использования.

По мнению кассации, льготная ставка носит целевой характер и привязана к историко-культурной деятельности, а не к формальному статусу памятника. Если здание-памятник используется в коммерческих целях (офисы, рестораны, торговля), это не дает оснований для льготы.

Суд указал: само расположение участка в границах особо охраняемой территории и наличие статуса объекта культурного наследия без учета цели предоставления и фактического использования не влекут применение льготной ставки.

Кассация подчеркнула недопустимость необоснованных предпочтений для лиц, использующих памятники для коммерческой деятельности, по сравнению с теми, кому объекты культурного наследия предоставили для социально значимой историко-культурной деятельности.

С этими выводами дело вернули на новое рассмотрение в первую инстанцию. Кассация обязала АСГМ при новом рассмотрении выяснить:

• Какую именно деятельность осуществляет арендатор в здании-памятнике;
• Является ли эта деятельность историко-культурной;
• Какую площадь здания используют для историко-культурных целей, а какую — для коммерческих.

Постановление АС Московского округа № Ф05-7193/2025 от 25 августа по делу № А40-189137/2024

Сообщение ЛЬГОТНАЯ АРЕНДА ДЛЯ УЧАСТКОВ С ОКН: РАЗЪЯСНЕНИЯ АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА появились сначала на Land Law Firm.

Юрист Land Law Firm Дарья Плотникова объяснила «Коммерсанту» тенденции судебной практики и перспективы решения ВС.

Обстоятельства спора

АО «Европейская экономическая компания» арендует у Москвы участок 730 кв. м на Мясницкой улице с 2007 года по ставке 1,5% от кадастровой стоимости. На участке расположена усадьба Черткова XVIII–XIX веков — памятник федерального значения. Компания использует его под офисы и ресторан на основании охранно-арендного договора от 2002 года.

В 2022 году после пересчета кадастровой стоимости арендная плата выросла до 1,74 млн руб. Компания не доплатила 1,56 млн руб., ссылаясь на право применить льготную ставку 0,01% согласно постановлению правительства Москвы № 273-ПП от 2006 года для «участков, занятых особо охраняемыми объектами».

Суд первой инстанции поддержал департамент имущества и взыскал долг. Однако апелляция согласилась с льготной ставкой «независимо от фактического вида использования» земли и снизила взыскание до 11 500 руб. Кассация поддержала эту позицию.

Департамент обжаловал решение в Верховном суде. Заявитель указал: льгота носит целевой характер, а усадьба фактически используется в коммерческих целях. «Ни одно помещение в здании не используется в культурно-исторических целях», — утверждают власти. По этим доводам дело передали в экономколлегию ВС. Заседание назначено на 14 августа (дело № А40-69563/2023).

Трудности адаптации

«Подобные случаи сейчас не редки в Москве, поскольку органы власти активно стараются включить объекты культурного наследия в существующую городскую среду и адаптировать их под современное использование», — отмечает Дарья Плотникова. По ее словам, объекты культурного наследия передают в аренду под рестораны, офисы, ритейл.

Юрист указывает, что в последнее время суды Московского округа встают на сторону арендатора и применяют льготную ставку арендной платы. Это происходит, даже если объект культурного наследия фактически используется не для культурной деятельности. Например, так произошло в делах № А40-105550/2024, № А40-146090/2024, № А40-159257/2022. Доводы о необходимости учета фактического использования департамент имущества повторяет от процесса к процессу.

При этом до экономколлегии ВС такие дела еще не доходили, обращает внимание Дарья.

«Большинство льгот по объектам культурного наследия действительно имеют целевой характер и направлены на стимулирование арендаторов сохранять и реставрировать такие объекты», — объясняет Плотникова. Однако, учитывая тенденцию на интеграцию исторических зданий в современное городское пространство, применение льготной арендной ставки является одним из наиболее эффективных инструментов повышения инвестиционной привлекательности объекта.

По мнению эксперта, коммерческое использование объекта культурного наследия не должно препятствовать применению льгот. Особенно учитывая, что арендатор, выбирающий памятник в качестве помещения для ведения бизнеса, связан многочисленными ограничениями и охранными обязательствами.

Как считают арендную плату

Плотникова обращает внимание на особенности расчета арендной платы при смешанных видах разрешенного использования. «При смешанных видах разрешенного использования, которые допускают несколько видов использования, департамент имущества для расчета арендной платы принимает самую „дорогую” ставку. Это право предоставлено органу постановлением № 273-ПП и не распространяется только на договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендатора», — поясняет она.

При этом суды выработали подход, при котором при расчете платы за участок со смешанным видом разрешенного использования необходимо учитывать цель использования, для которой участок предоставили (дела № А40-197736/2023, № А40-259137/2022). Но бывают и случаи, когда суды, формально не установив множественности лиц на стороне арендатора, применяют самую высокую ставку из всех предусмотренных видов разрешенного использования для участка. Например, так было в делах № А40-209372/2019 и № А40-19089/2020.

Решение Верховного суда станет прецедентным для множества арендаторов исторических зданий. Оно повлияет на политику властей по интеграции объектов культурного наследия в городскую среду.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: КОГДА ДОСТУПНА ЛЬГОТНАЯ СТАВКА ДЛЯ АРЕНДЫ ЗЕМЛИ ПОД ПАМЯТНИКАМИ появились сначала на Land Law Firm.

Ключевые изменения в законопроекте касаются, во-первых, установления упрощённой процедуры согласования работ, которые не влияют на внешнее оформление, конструкционные элементы, внутреннее пространство и предметы охраны объектов культурного наследия. Владельцы памятников теперь могут просто уведомлять органы охраны о сроках и характере предстоящих ремонтных работ без необходимости согласования проектов.

Во-вторых, законопроект определяет конкретный перечень работ, которые разрешается проводить в упрощённом порядке. Сюда входят ремонт инженерно-технических коммуникаций, включая электрические сети, водоснабжение, отопление, лифтовые устройства и пожарную сигнализацию. Также владельцы получают право переоборудовать внутренние помещения, за исключением случаев с отдельными исторически значимыми объектами, и устанавливать климатическое оборудование на фасаде здания при условии соблюдения эстетики памятника.

Ещё одно направление изменений касается введения обязанностей собственников содержать жилые и нежилые помещения в объектах культурного наследия в надлежащем техническом состоянии и препятствовать порче их внешнего облика и физического состояния. Эти требования распространяются также на территории, примыкающие к памятникам, которые должны оставаться ухоженными и благоустроенными.

Кроме того, законопроект предоставляет волонтёрским и добровольческим организациям право участвовать в работах по содержанию объектов культурного наследия. Для этого необходимо получить согласие законных владельцев памятников. Если владельца нет, волонтёры могут действовать самостоятельно, обеспечив сохранность объекта.

Поправки вступят в силу 1 марта 2026 года.

Законопроект № 680178-8

Сообщение НОВЫЙ ЗАКОН УПРОЩАЕТ РАБОТЫ ПО СОХРАНЕНИЮ ПАМЯТНИКОВ появились сначала на Land Law Firm.

ГАУК «Научно-производственный центр» начал судебный спор с ООО «Лепта» в апреле 2021 года. Центр заявил, что во время строительства многоквартирного дома рядом с памятником архитектуры на здании появились трещины. Суд первой инстанции в 2023 году частично поддержал требования и постановил взыскать с застройщика 70,4 млн руб. (дело № А57-7409/2021).

«Лепта» не согласилась с решением и подала апелляцию. Представители компании настаивали на отсутствии вины в разрушении памятника и указывали на наличие всех необходимых разрешений на строительство. После отказа в апелляции застройщик обратился в кассационный суд, который направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Во время повторного рассмотрения дела саратовские власти провели торги. В ноябре 2024 года здание купила компания «Принцип» за 12,2 млн руб. ГАУК «НПЦ», который ранее владел зданием на праве оперативного управления, потерял возможность требовать компенсацию.

Утрата прав на объект лишила ГАУК «НПЦ» и процессуального права на заявление требований о взыскании стоимости его восстановительных работ, объяснил Литвинов. Ведь указанные расходы еще не были понесены. В то же время, если бы указанные расходы уже были понесены истцом на момент рассмотрения дела, то смена собственника объекта не смогла бы повлиять на взыскание данных расходов, уточнил юрист.

Эксперт отметил важную юридическую деталь: «Если бы ГАУК „НПЦ” уже потратил деньги на восстановление здания до смены собственника, смена владельца не помешала бы взыскать эти расходы».

Теперь обязанность восстановить памятник архитектуры перешла к новому владельцу – компании «Принцип». По словам Дениса, «Принцип» сохранил право подать новый иск к виновникам повреждения здания, если восстановительные работы потребуются.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: ПОЧЕМУ ПРЕКРАТИЛИ ДЕЛО ОБ УЩЕРБЕ ДОМУ-ПАМЯТНИКУ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас органы охраны должны уведомить об этом факте органы местного самоуправления. Те, в свою очередь, должны отреагировать в течение 20 рабочих дней одним из этих способов:

• принять решение о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса РФ);
• обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
• направить уведомление в органы охраны ОКН о том, что признаков самовольной постройки не обнаружено.

Авторы законопроекта предлагают наделить органы охраны объектов культурного наследия правом самостоятельно обращаться в суд с иском о понуждении исполнить обязательства в области сохранения, использования и госохраны ОКН, если местные власти бездействуют.

Кроме того, законопроект дает должностному лицу органа охраны ОКН пять рабочих дней для отправки уведомления о выявлении незаконной постройки на территории ОКН в адрес органов местного самоуправления. Срок начинает течь после окончания надзорной проверки.

Законопроект № 647220-8

Сообщение ОБЪЕКТЫ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ЛУЧШЕ ЗАЩИТЯТ ОТ САМОСТРОЕВ появились сначала на Land Law Firm.

«Это молодой механизм, в нем есть болевые точки. (…) А в регионах с плохо развитой экономикой нужны «пряники», — заявил Стасишин.

Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Александр Аксаков напомнил о том, что предлагал институт: в рамках механизма инфраструктурных облигаций дать возможность по льготной ставке финансировать инвесторам затраты на подготовку, расселение и инженерное обеспечение территорий, когда застройщик «еще живет не в парадигме специальной ставки».

Подробнее

Кроме того, на ПМЭФ обсудили реставрацию объектов культурного наследия. С одной стороны, нужно сократить сроки согласования проектов реставрации, чтобы привлечь инвесторов, с другой стороны — власти опасаются утраты объектов.

«Для любого инвестора ключевым является прогноз сроков реализации. Особенно это касается объектов культурного наследия, где зачастую год может превратиться в три года в части различных согласований процессов реставрации. Ту работу, которую сейчас ведет Минстрой по регуляторной гильотине, нужно распространять и по части работы с ОКН», — Такие слова директора по развитию городской среды фонда «Дом.РФ» Антона Финогенова приводит «Бизнес.Online».

Финогенов обратил внимание на то, что президент поставил задачу отреставрировать не менее 1000 объектов культурного наследия по всей стране.

«Важно, чтобы инвестор мог быстро вовлечь средства в проект», — отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Но, по его словам, практика пока двоякая. Если региональная власть даже ненамного ослабляет жесткий контроль, то рискует потерять объект культурного наследия.

Сроки согласования проектов сократить нужно, но при этом предусмотреть четкие требования к конечному результату реставрации, подытожил Стасишин.

Подробнее

Сообщение НА ПМЭФ ОБСУДИЛИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О КРТ И РЕСТАВРАЦИЮ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ появились сначала на Land Law Firm.

«Это создает немалые проблемы. Например, в Тверской области по территории утраченного объекта планировали провести газовую магистраль. Но так как он числился в реестре, строителям пришлось идти в обход, что серьезно увеличило стоимость работ», — поделилась Гумерова.

Другая проблема — это не-памятники или псевдо-памятники, включенные в госреестр безосновательно. Они могут затруднить хозяйственную деятельность, например, реконструкцию мостов.

По словам Гумеровой, сейчас Совет Федерации разрабатывает методические рекомендации для субъектов о том, как исключать из реестра подобные объекты. Законодательство и так позволяет это сделать, но в регионах об этом не знают и не умеют пользоваться такими механизмами. Как заверила Гумерова, рекомендации отправят во все регионы.

Статус объекта культурного наследия налагает на правообладателей особые обязанности. Например, в договор аренды здания включается охранное обязательство арендатора.

Подробнее

Сообщение ГОСРЕЕСТР ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ИЗБАВЯТ ОТ ДОМОВ-«ПРИЗРАКОВ» появились сначала на Land Law Firm.

В итоге суд признал приказ недействующим. Но здание вокзала к тому моменту уже снесли по заказу структуры РЖД.

Активист обратился в Конституционный суд с заявлением о проверке положений Кодекса об административных правонарушениях (КАС), которые не позволили приостановить действие спорного нормативно-правового акта.

КС занял сторону заявителя. Ведь правовые акты не всегда применяются прямо к истцу, и в этой ситуации единственная возможная мера предварительной защиты оказывается, по сути, «бессмысленной» и «может порождать неприемлемые издержки, чреватые необратимыми последствиями, в том числе и для охраны объектов культурного наследия». А суды нередко преувеличивают (толкуют расширительно) невозможность применения других мер предварительной защиты.

Если собственника невозможно заставить воздержаться от сноса здания до конца разбирательства, это подрывает авторитет суда и лишает полноценной защиты прав и свобод, отметил КС.

Он указал законодателям исправить положение дел. А пока они этого не сделают, суды вправе в аналогичных спорах обязывать собственника или законного владельца объекта не сносить его до конца разбирательства.

Постановление № 17-П от 11 апреля 2024 года

Сообщение КС ЗАПРЕТИЛ СНОСИТЬ ЗДАНИЯ ДО КОНЦА РАЗБИРАТЕЛЬСТВА О ПРИЗНАНИИ ИХ ОБЪЕКТАМИ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Собственник обжаловал отказ, и районный суд встал на его сторону. Суд исходил из того, что спорный участок не переводился в категорию земель особо охраняемых природных территорий. А еще его не изымали из оборота и не ограничивали согласно нормативным актам. Участок расположен во второй горно-санитарной зоне охраны, но за пределами береговой полосы, отметил суд.

Тот факт, что участок находится в зоне охраны культурного наследия, тоже не мешает его использовать при условии, что будут выполнены требования законодательства (надо провести земляные работы в присутствии археолога). Так решил судья райсуда. Он отметили, что сам по себе участок не является объектом культурного наследия — это подтвердила экспертиза.
Апелляционная инстанция отменила это решение и признала отказ законным. Но кассационный суд оставил в силе решение районного в пользу истца.

Чиновники с этим не согласились и написали в Верховный суд, который рассмотрел их жалобу. ВС разделил точку зрения апелляции. Спорный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курортов местного значения — значит, он в силу закона представляет собой особо охраняемую территорию и не подлежит приватизации.

Кроме того, напомнил ВС, на участке находятся объекты культурного наследия — он не подлежит отчуждению физическим и юридическим лицам.

С этими и другими замечаниями Верховный суд оставил в силе апелляционное определение. Таким образом, собственнику отказали в выкупе участка.

Подробнее: https://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2278304

Сообщение ВС ЗАПРЕТИЛ ПРОДАВАТЬ УЧАСТОК В ЗОНЕ ГОРНО-САНИТАРНОЙ ОХРАНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Однако льготную ставку по аренде можно получить только после окончания реставрации, которая зачастую длится продолжительное время. Кроме этого, есть и другие риски – в частности, при нарушении срока проведения ремонта договор аренды могут расторгнуть без компенсации, а еще инвестор может остаться без денег и недвижимости даже после успешной реконструкции.

В связи с этим юрист Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для издания «Право.ru» рассказала о специфике и рисках аренды исторических зданий, а также о преимуществах для инвестора.

При аренде и вложении своих средств в работы по сохранению объекта культурного наследия – инвестору положена льготная ставка либо полное или частичное уменьшение арендной платы на сумму затрат. На первый бонус можно рассчитывать, если здание изначально находилось в неудовлетворительном состоянии. Такие объекты выставляют на аукционы, чтобы сдать их в аренду.

«Договор заключается по результатам проведения аукциона, срок такой аренды – до 49 лет. Начальный размер арендной платы устанавливается в сумме 1 рубль в год, однако, размер арендной платы по конкретному договору может быть значительно выше – он определяется по результатам аукциона. Размер платы является фиксированным и не подлежит увеличению в период действия договора аренды», – рассказывает Алена.

По словам юриста, инвестору следует рассчитать свои силы перед заключением договора аренды, поскольку права по такому договору не могут быть переданы другому лицу, не допускается залог арендных прав, передача объекта в субаренду до исполнения охранного обязательства, а неисполнение обязанности по сохранению объекта является основанием для его досрочного расторжения.

«В целях проверки финансового состояния инвестора для участия в аукционе устанавливается требование о внесении обеспечения заявки либо о получении банковской гарантии. Например, размер такого обеспечения для участия в аукционе на приобретение права аренды конкретного объекта культурного наследия в центре Москвы составляет 5 млн руб. Для аналогичных объектов, находящихся в собственности субъектов РФ и муниципальных образований, порядок их предоставления в аренду устанавливается актами субъектов, муниципалитетов», – поделилась она.

Кроме того, Алена рассказала, что договор аренды может быть расторгнут при нарушении арендатором сроков подготовки и согласования проектной документации, а также проведения работ по сохранению объекта культурного наследия. По ее словам, расторжение договора возможно в случае принятия соответствующего решения Правительственной комиссией, если она придёт к выводу о неэффективном использовании недвижимости.

«Риск такого расторжения возникает у арендаторов объектов федеральной собственности. Проверить, принято ли решение в отношении арендуемого объекта, можно на официальном сайте Правительственной комиссии. Не стоить забывать про риски привлечения арендатора к административной ответственности. КОАП РФ предусматривает крупные штрафы для организаций за уничтожение или повреждение объектов культурного наследия – от пятисот тысяч до двадцати миллионов рублей. В таком случае виновное лицо также несет риск гражданско-правовой ответственности – обязанность возместить убытки», – предупреждает юрист.

Подробнее: https://pravo.ru/story/244769/

Сообщение ПРАВО.RU: ВЫГОДНАЯ АРЕНДА ИЛИ ШТРАФЫ – ЧТО ДАЮТ ИНВЕСТИЦИИ В ИСТОРИЧЕСКИЕ ЗДАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

В обзоре прокомментированы выводы Верховного Суда РФ в отношении:

1. Прав арендатора объекта культурного наследия на возмещение стоимости ремонта при досрочном расторжении договора;
2. Взыскания задолженности по арендной плате за земельный участок, предоставленный для строительства;
3. Прав арендатора на выкуп земли, несмотря на несоответствие ВРИ новому регламенту;
4. Выделения доли земельного участка, обремененного правом аренды третьего лица;
5. Взыскания собственником участка убытков с публичного органа;
6. Строительства на смежных участках, один из которых для этих целей не предоставлялся;
7. Расчета упущенной выгоды при изъятии недвижимости;
8. Регистрации права собственности на объекты недвижимости;
9. Обязанности по сохранению объекта культурного наследия и права на распоряжение им;
10. Взыскания неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы.

Подробнее: https://e.arbitr-praktika.ru/1011224

Сообщение АРБИТРАЖНАЯ ПРАКТИКА ДЛЯ ЮРИСТОВ: ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЗА IV КВАРТАЛ 2022 Г. появились сначала на Land Law Firm.

Для получения льготы по арендной плате арендатор произвел за свой счет реставрацию здания, но позже государство передало объект недвижимости под управление АО «ДОМ.РФ». Обладая правом совершать сделки с недвижимостью, АО «ДОМ.РФ» уведомил арендатора о досрочном расторжении договора, с чем последний не согласился и настаивал на том, что средства за реставрацию здания ему не компенсировали. В связи с этим, по мнению арендатора, на стороне истца возникло неосновательное обогащение – 233 млн руб., с чем нижестоящие инстанции не согласились. В свою очередь, Верховный Суд не поддержал их позицию и отметил, что арендатор имеет право на компенсацию расходов.

Юрист Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для издания «Право.ru» отмечает, что в настоящем деле арендатор столкнулся по сути с изъятием задания: на основании акта Правительственной комиссии управление зданием перешло к АО «ДОМ.РФ», который в одностороннем порядке расторг договор аренды.

По словам Алены, на сайте Правительственной комиссии опубликовано более 140 протоколов заседаний по вопросу о целесообразности передачи земельных участков и объектов на них АО «ДОМ.РФ» и самое примечательное, что для принятия решения Правительственной комиссии не установлены четкие критерии: решение принимается на основании оценки эффективности использования объекта и целесообразности его передачи, что существенно затрудняет его оспаривание.

«ДОМ.РФ в свою очередь в любой момент может расторгнуть договор аренды на основании закона. В подобных ситуациях арендатор не защищен и может требовать только возмещения убытков, которыми в комментируемой ситуации являются некомпенсированные расходы на ремонт объекта культурного наследия», – добавляет она.

Алена согласна с позицией ВС РФ, согласно которой суды нижестоящих инстанций пришли к неверному выводу, что сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды.

«Учитывая, что сумма данных затрат была «зачтена» в счет арендной платы посредством предоставления льготы, а договор аренды был расторгнут в 2020 г. до истечения его срока в 2028 г. на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в размере излишне «уплаченной» арендной платы за период с момента расторжения договора до момента истечения его срока. Стоит обратить внимание, что арендатором в качестве неосновательного обогащения был заявлен весь размер затрат на ремонт и реконструкцию – 233,5 млн. Однако, он был ранее частично компенсирован уплатой льготной арендной платы с 2013 г., поэтому сумма неосновательного обогащения, вероятно, будет скорректирована, если договором аренды не предусмотрены иные варианты компенсации, – считает она.

Подробнее: https://pravo.ru/story/243910/

Сообщение ПРАВО.RU: ВЫГОДНО ЛИ АРЕНДАТОРУ РЕСТАВРИРОВАТЬ ОБЪЕКТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ? появились сначала на Land Law Firm.