История вопроса

Заявительница в июне 2021 года обменяла земельный участок сельхозназначения с кадастровой стоимостью 2,95 млн руб. на участок той же категории стоимостью 421 000 руб. По условиям договора участки признавались равноценными — по 500 000 руб. каждый, обмен прошел без доплат.

Налоговая начислила НДФЛ в размере 138 794 руб. Инспекция определила доход исходя из кадастровой стоимости отчужденного участка, умноженной на коэффициент 0,7.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали налогоплательщика, но кассация отменила решения. Суды при пересмотре согласились с налоговой — применили к мене правила о купле-продаже.

Позиция Конституционного суда

КС установил: нормы о налогообложении продажи недвижимости нельзя механически переносить на обмен, поскольку эти договоры предполагают разное содержание. При продаже продавец получает деньги, при мене стороны обмениваются товарами. К тому же граждане часто прибегают к мене из-за недостатка средств или по личным причинам: переезд, увеличение площади жилья за счет менее престижного района.

Конституционный суд подчеркнул: различие в стоимости обмениваемых объектов само по себе не влечет негативных последствий, налогоплательщики добросовестны при согласовании цен сделок.

НДФЛ можно взимать только после опровержения эквивалентности обмена. Налоговая должна установить существенное превышение кадастровой стоимости полученного объекта над стоимостью отчужденного при отсутствии разумных мотивов для совершения сделки, в том числе внеэкономических — бытовых причин. В этом случае налог взимают с разницы кадастровых стоимостей плюс денежные выплаты по договору, если мена неравноценная. Когда кадастровая стоимость не определена, налоговая обязана установить рыночную стоимость через оценку.

КС констатировал противоречивость практики. До 2015 года Верховный суд считал, что при равноценной мене налоговая база равна нулю. Позже подход изменили — стали взимать налог со стоимости полученного имущества. Затем появилась практика начисления НДФЛ исходя из кадастровой стоимости отчужденного объекта.

Суд указал: такая непредсказуемость лишает граждан возможности разумно предвидеть последствия своих действий. Граждане, обменивающие недвижимость, не должны оказаться в худшем положении по сравнению с продавцами — за ними сохраняется право на имущественные вычеты и освобождения от налогообложения.

Законодателю поручили внести изменения в Налоговый кодекс с учетом правовых позиций суда. При этом признание нормы НК неконституционной не дает оснований для пересмотра налоговых обязательств граждан, которые уплатили НДФЛ за предыдущие периоды и не оспорили начисления в установленном порядке. Также нельзя пересматривать вступившие в силу судебные акты по другим делам. Исключение — дело самой заявительницы.

Постановление Конституционного суда от 15 января 2026 года № 1-П

Сообщение КС ИЗМЕНИЛ ПРАВИЛА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ ОБМЕНЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

От новой оценки объектов недвижимости будут рассчитываться налог на землю, арендная плата за принадлежащие городу участки, административные штрафы за нецелевое использование, плата за смену ВРИ и некоторые другие платежи.

Проверить, включен ли ваш объект в утвержденный перечень, можно будет на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы. На момент публикации сервис еще не обновлен данными на 2025 год, но в ближайшие дни они там появятся.

Оспорить включение недвижимости в перечень можно в судебном порядке. По информации Росреестра, в 2025 году в пользу заявителей в таких спорах по-прежнему принимается 9 из 10 судебных решений.

А суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости по результатам подобных споров снизилась более чем на треть: суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составила 134,6 млрд. руб., после оспаривания — 89,4 млрд. руб.

Постановление Правительства Москвы № 2794-ПП от 19.11.2025 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП»

Сообщение МОСКВА ОПУБЛИКОВАЛА ПЕРЕЧЕНЬ 700-ПП НА 2026 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Нововведения предполагают расчет налога на ЕНК по кадастровой стоимости, а не по среднегодовой остаточной, как сейчас. Новый режим распространят на комплексы, в составе которых есть хотя бы одно здание, попадающее под критерии налогообложения по кадастру — офисы, торговые центры или административные помещения.

Единый недвижимый комплекс включает несколько зданий разного назначения, объединенных физически или технологически. К таким объектам относят логистические хабы с офисами, производственные комплексы с административными корпусами, торгово-производственные центры.

Сейчас налог на ЕНК рассчитывают по остаточной стоимости — разнице между первоначальной ценой актива и его износом. По мере амортизации база для расчета налога сокращается. При переходе на кадастровую оценку налоговая нагрузка может вырасти, если кадастровая стоимость окажется выше среднегодовой.

Изменения затронут владельцев комплексов с офисными или торговыми площадями. Опрошенные изданием юристы отмечают, что новый подход закроет схемы дробления объектов для снижения налогов, но увеличит операционные издержки бизнеса. А оспаривание кадастровой стоимости объектов станет еще актуальнее.

Новые правила стали частью масштабного пакета налоговых поправок, которые примут до конца 2025-го и которые вступят в силу 1 января 2026 года.

Сообщение СОГЛАСОВАНЫ НОВЫЕ ПРАВИЛА НАЛОГА НА ЕДИНЫЕ НЕДВИЖИМЫЕ КОМПЛЕКСЫ появились сначала на Land Law Firm.

Распоряжение вступает в силу в начале декабря, спустя месяц после его опубликования. Новая оценка применяется с 1 января 2026-го — это значит, что первые налоги по новой кадастровой стоимости придется платить уже в 2027-м.

Результаты доступны для скачивания здесь (.zip архив размером 354,8 Мб).

Что нового в проекте в этом году

Консалтинговая компания Consul Group показывала детальный анализ промежуточных итогов государственной кадастровой оценки в Москве на 2025 год. Исследование охватило 7,6 млн объектов недвижимости и выявило значительные изменения в методологии оценки по сравнению с предыдущим циклом 2023 года.

Главное нововведение в этот раз — переход от базовых рыночных факторов к сложной многомерной модели, которая учитывает премиальность объектов и развитие транспортной инфраструктуры.

По результатам сравнения 30 453 коммерческих объектов, кадастровая стоимость выросла во всех основных сегментах. Наибольший рост показали склады — около 11,5%, при этом почти 100% объектов продемонстрировали положительную динамику. Торговля в Новой Москве лидирует с ростом в 15%, что отражает активное развитие присоединенных территорий. Офисный сегмент показал стабильный рост на 8,5-9,2%, причем новые районы опережают центральные по темпам роста.

Особое внимание уделено анализу МФК, где средний прирост составил 102,6%. Эксперты объясняют удвоение стоимости отдельной регрессионной моделью для премиальных комплексов, учетом смешанного функционала и лучшей транспортной доступности. Consul Group делала вывод, что ГКО-2025 стала более рыночно-ориентированной и точнее отражает реальную стоимость объектов через комплексный учет качества среды и статусности проектов.

Сообщение МОСКВА УТВЕРДИЛА РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО НЕДВИЖИМОСТИ БЕЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Проект отчета доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 9,1 Гб).

Оспаривание оценки

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать в порядке, установленном положениями ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подача замечаний к проекту отчета об итогах ГКО возможна в срок до 7 октября 2025 года.

Чтобы обжаловать результаты кадастровой оценки, нужно подать замечания к проекту отчета. Вот как можно это сделать:

• Отправить письмо с уведомлением о вручении в ГБУ «Городской центр имущественных платежей» по адресу: 119049, Москва, ул. Большая Якиманка, д. 38.
• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»
• Принести замечания лично по адресу: ул. Кожевническая, д.1, стр.1, 3 этаж, кабинет № 19
• Отправить через сайт ГБУ в разделе «Обратная связь»

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail адрес, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания.

Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Что нового в проекте в этом году

Консалтинговая компания Consul Group представила детальный анализ промежуточных итогов государственной кадастровой оценки в Москве на 2025 год. Исследование охватило 7,6 млн объектов недвижимости и выявило значительные изменения в методологии оценки по сравнению с предыдущим циклом 2023 года. Главное нововведение — переход от базовых рыночных факторов к сложной многомерной модели, которая учитывает премиальность объектов и развитие транспортной инфраструктуры.

По результатам сравнения 30 453 коммерческих объектов, кадастровая стоимость выросла во всех основных сегментах. Наибольший рост показали склады — около 11,5%, при этом почти 100% объектов продемонстрировали положительную динамику. Торговля в Новой Москве лидирует с ростом в 15%, что отражает активное развитие присоединенных территорий. Офисный сегмент показал стабильный рост на 8,5-9,2%, причем новые районы опережают центральные по темпам роста.

Особое внимание уделено анализу МФК, где средний прирост составил 102,6%. Эксперты объясняют удвоение стоимости отдельной регрессионной моделью для премиальных комплексов, учетом смешанного функционала и лучшей транспортной доступности. Consul Group делает вывод, что ГКО-2025 стала более рыночно-ориентированной и точнее отражает реальную стоимость объектов через комплексный учет качества среды и статусности проектов.

Сообщение РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ ОПУБЛИКОВАНЫ появились сначала на Land Law Firm.

В споре речь шла об имущественном комплексе бывшего санатория «Весна» в Адлере. Генпрокуратура требовала изъять его у собственников из-за нарушений при приватизации федерального имущества в 1990-х годах.

История объекта началась в 1950-х годах, когда на участке построили 12 спальных корпусов для санатория. В 1980-х часть территории преобразовали в гостиницу «Весна». В 1992 году имущество передали фирме «Весна». С 1994 года инвесторы возводили на участке объекты без разрешений на строительство.

Суд первой инстанции поддержал позицию прокуратуры. Он постановил истребовать у «Файв Старс» объекты недвижимости и земельные участки. Также суд взыскал с ответчиков 11 млрд руб. ущерба и дополнительно 3 млрд руб. за вред почве. Апелляция и кассация оставили это решение в силе.

По информации компании «Файв Старс», она инвестирует 20 млрд руб. в строительство школы, чтобы сохранить права на гостиничный комплекс. Подробности мирового соглашения стороны пока не раскрывают.

Сообщение ПРОКУРАТУРА ПОШЛА НА МИРОВОЕ В СПОРЕ О ДЕПРИВАТИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Мы весь год следили за практикой Верховного суда и рассказывали о самых интересных позициях в новостях и ежемесячных аналитических обзорах. Теперь мы собрали все самое интересное в одном месте, нашли ранее неосвещавшиеся позиции, коротко описали их — и получили самый подробный тематический каталог ВС по нашей профильной тематике.

Каждое из более чем 100 дел мы описали простым и лаконичным языком, в структурированном формате. Мы сохранили удобную навигацию по темам и категориям, которая поможет легко найти актуальную практику по многим ключевым направлениям:

Электронная версия на сайте LLF теперь включает дела за весь период 2023-2024 годов, что создает комплексную базу актуальной судебной практики.

Приглашаем вас ознакомиться с каталогом и надеемся, что он станет полезным инструментом в вашей профессиональной деятельности.

Сообщение КАТАЛОГ АКТУАЛЬНЫХ ПОЗИЦИЙ ВС РФ В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА 2024 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Так, ИП не нужно платить этот налог за недвижимость, которую они используют в бизнесе. Льгота не распространяется на объекты из региональных перечней торгово-офисной недвижимости согласно п. 7 и п. 10 ст. 378.2 НК.

Для получения освобождения предприниматель имеет право подать в налоговую заявление с документами, подтверждающими использование недвижимости в бизнесе. Налоговый кодекс не устанавливает точный список таких документов. Но ФНС относит к ним договоры продажи и аренды, оферты на заключение таких договоров, акты приема-передачи и другие.

Налоговики напомнили о позиции Минфина по этому вопросу. Тот пояснял: имущество считают используемым в бизнесе даже при подготовительных работах, например, ремонте помещения. Льгота действует и когда назначение объекта исключает его личное использование.

После рассмотрения заявления предпринимателя налоговая отправит уведомление о предоставлении льготы или мотивированный отказ. Если ИП не подал заявление и не отказался от льготы, освобождение предоставят на основе сведений, имеющихся у налоговой, начиная с периода возникновения права на льготу.

Сообщение ФНС РАЗЪЯСНИЛА ОПЛАТУ НАЛОГОВ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Компания оспаривала требование и решение налоговой о взыскании земельного налога за 2021 год в отношении участка, право собственности на который было признано отсутствующим по решению суда.

Суд первой инстанции отказал компании в удовлетворении требований. По мнению суда, само вступление в силу решения о признании права собственности отсутствующим не прекращает автоматически право собственности. Ведь для этого требуется регистрация в ЕГРН.

Апелляционный суд занял противоположную позицию и удовлетворил требования компании. Суд решил: с момента вступления в силу судебного акта о признании права отсутствующим у налоговой не было оснований для начисления налога.

Кассационный суд поддержал позицию первой инстанции и указал, что плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРН как правообладатель. Обязанность платить налог возникает с момента регистрации права и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица.

Поскольку компания числилась собственником участка в ЕГРН до 18 января 2022-го, она обязана заплатить земельный налог за 2021 год. При этом суд отметил, что признание сделки недействительной само по себе не является основанием для прекращения обязанности по уплате налога.

Постановление № Ф08-7402/2024 от 16 января по делу № А32-21393/2023

Сообщение КАССАЦИЯ РЕШИЛА СПОР О ЗЕМЕЛЬНОМ НАЛОГЕ ДЛЯ БЫВШЕГО СОБСТВЕННИКА появились сначала на Land Law Firm.

Обновленный перечень содержит 23 191 здание и 17 934 нежилых помещения. Как отмечает Consul Group, общая площадь объектов, которые остаются на кадастровом учете и включены в перечень, составила 97,9 млн кв. м. А их общая кадастровая стоимость — 9,7 трлн руб.

От новой оценки объектов недвижимости будут рассчитываться налог на землю, арендная плата за принадлежащие городу участки, административные штрафы за нецелевое использование, плата за смену ВРИ и некоторые другие платежи. Нынешняя оценка важна еще и потому, что со следующего года с 2 до 2,5% от кадастровой стоимости вырастет ставка по налогу на недвижимость стоимостью более 300 млн руб.

Проверить, включен ли ваш объект в утвержденный перечень, можно будет на сайте Департамента экономической политики и развития Москвы. Но на момент публикации сервис еще не обновлен данными на 2025 год.

Оспорить включение недвижимости в перечень можно в судебном порядке. По информации Росреестра, в 2024 году в пользу заявителей в таких спорах принимается 9 из 10 судебных решений. А суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости по результатам подобных споров снизилась почти на 30%.

Постановление № 2592-ПП от 19.11.2024 «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП»

Сообщение ОПУБЛИКОВАН ПЕРЕЧЕНЬ 700-ПП НА 2025 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Разобраться в проблеме помог управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. В комментарии изданию Business FM он объяснил: скорее всего, произошла ошибка, исправить которую можно только изменением статуса. Без выписки из ЕГРН и внесений изменений в Росреестре спорить с налоговой бесполезно, уверен юрист. Нужно разбираться с реестром, подавать заявление об исправлении, приводить тип [здания] к соответствию.

Впрочем, возможен и другой вариант – издание предполагает, что в жилых корпусах с этого года были зарегистрированы новые апартаменты-офисы. По правилам, если в здании больше пятой части площадей занято под коммерцию, статус здания для города меняется на деловой, в связи с чем меняется и ставка по налогу. Но жильцы утверждают, что этого не происходило.

«Ошибки можно и нужно исправлять, но здесь нужно понимать, что инициативу должен проявлять собственник. То есть город вдруг так эту ошибку не обнаружит. Если обнаружили ошибку, нужно обращаться за ее исправлением», – подчеркнул Литвинов. Он добавил, что такие ситуации в целом не редкость: «Все, что связано с регистрацией, особенно в Москве, имеет определенный процент ошибок».

В эфире телеканала «Москва 24», где вышел сюжет о той же проблеме, Денис также заявил о возможной ошибке столичных чиновников, а еще напомнил о различиях между апартаментами и квартирами: «Апартаменты – это нежилое помещение, в отличие от квартиры. Несмотря на то, что многие застройщики продают апартаменты практически как жилье, которое внешне очень часто вообще ничем не отличается, с точки зрения правового режима это совершенно разные виды объектов. Отсюда и разница в подходах к налогообложению такой недвижимости».

Сообщение BUSINESS FM / МОСКВА 24: ЧТО ДЕЛАТЬ С ОШИБОЧНО ВЫСОКИМИ НАЛОГАМИ НА АПАРТАМЕНТЫ появились сначала на Land Law Firm.

Проект отчета № 1/2024 доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 2,1 Гб).

ОСПАРИВАНИЕ ОЦЕНКИ

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать в порядке, установленном положениями ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подача замечаний к проекту отчета об итогах ГКО возможна в срок до 5 октября 2024 года.

Чтобы обжаловать результаты кадастровой оценки, нужно подать замечания к проекту отчета. Вот как можно это сделать:

• Отправить письмо с уведомлением о вручении в ГБУ «Городской центр имущественных платежей» по адресу: 119049, Москва, ул. Большая Якиманка, д. 38.
• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»
• Принести замечания лично по адресу: ул. Кожевническая, д.1, стр.1, 3 этаж, кабинет № 19
• Отправить через сайт ГБУ в разделе «Обратная связь»

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail адрес, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания.

Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Сообщение ОПУБЛИКОВАНЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ГКО В МОСКВЕ НА 1 ЯНВАРЯ 2024 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.