История спора

В 2007 году Арбитражный суд Приморского края признал за предпринимателем право собственности на здание во Владивостоке. Основным доказательством послужил договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Ответчик, продавец здания, на момент вынесения решения уже был ликвидирован.

Спустя 17 лет городская администрация оспорила судебный акт. По сведениям Росреестра, спорное здание стоит на муниципальной земле. Разрешительной документации на строительство в архивах не нашли, а сам объект возвели без участия города как собственника участка.

Позиция судов

Администрация обратилась в апелляцию в порядке ст. 42 АПК в конце 2024-го. 5-й ААС восстановил срок на обжалование, перешел к рассмотрению по правилам первой инстанции, привлек к участию администрацию и текущего собственника объекта, отменил решение о признании права собственности и прекратил производство по делу.

АС Дальневосточного округа отменил постановление апелляции и прекратил производство по жалобе администрации. Окружной суд исходил из того, что доводы администрации свидетельствуют лишь о ее заинтересованности в исходе спора, но не о принятии акта о ее правах и обязанностях. По логике суда округа, сама по себе заинтересованность не дает права на обжалование.

Позиция Верховного суда

Коллегия указала, что администрация распоряжается участками под спорным объектом и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение о признании права собственности на постройку, возведенную без предоставления земли и без разрешительной документации.

По существу решение легализовало самострой: ответчик не имел зарегистрированного права на объект, у застройщика отсутствовали права на участок, а разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию никто не выдавал. Виды разрешенного использования участков объекту тоже не соответствовали, а сами участки попадали в границы выявленного объекта культурного наследия и водоохранную зону.

Возможность возведения объекта напрямую зависит от воли собственника земли. Без его согласия приобрести право собственности на постройку нельзя. Иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.

Довод о пропуске срока на обжалование коллегия отклонила. Администрация узнала об обстоятельствах дела только в 2024 году. Именно с этого момента и надо было считать срок.

Верховный суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе постановление апелляции.

Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ПОДДЕРЖАЛ ПРАВО МУНИЦИПАЛИТЕТА ОСПОРИТЬ ДАВНЕЕ РЕШЕНИЕ О ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОСТРОЯ появились сначала на Land Law Firm.

К такому выводу экономколлегия ВС в споре между ИП и администрацией Перми о признании права собственности на административное здание.

История спора

Предприниматель возвел объект незавершенного строительства на арендованном участке. Затем он зарегистрировал на него право собственности в 2013 году. Впоследствии в 2017 году администрация заключила с ним новый договор аренды участка. Целью стало завершение строительства сроком до августа 2020 года. Далее в 2020 году договор продлили еще на год на основании федерального закона о мерах поддержки.

В 2021 году предприниматель получил разрешение на реконструкцию объекта. Однако при обращении за разрешением на ввод в эксплуатацию получил отказ. Департамент градостроительства сослался на истечение срока аренды участка. Также причинами стали незавершенность строительных работ и неблагоустройство территории. После повторного обращения в декабре 2021 года предпринимателю снова отказали по аналогичным основаниям.

Что решили суды

При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск предпринимателя. Судьи установили, что объект возведен на основании разрешения на строительство. Кроме того, участок был законно предоставлен, объект соответствует градостроительным нормам. Важно отметить, что здание не создает угрозы жизни и здоровью. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила завершенность строительства. Также экспертиза показала соответствие всем требованиям безопасности.

Тем не менее суд округа отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение. Причиной стало указание на недобросовестное поведение предпринимателя. По мнению суда, он длительное время не завершал строительство. Более того, обратился за разрешением на ввод после истечения срока аренды.

При повторном рассмотрении суды отказали предпринимателю в иске. Судьи сочли его действия недобросовестными из-за затягивания строительства. Дополнительно учли обращение за разрешениями после прекращения договора аренды.

Что решил ВС

Верховный суд не согласился с таким подходом. Экономколлегия указала, что предприниматель представил доказательства объективных причин. Эти причины препятствовали строительству с 2017 по 2021 год. В частности, речь шла о длительной болезни, аресте имущества. Дополнительно возникла необходимость приведения проекта в соответствие с изменившимися градостроительными регламентами.

Признание права собственности на самовольную постройку — исключительный способ защиты права, напомнил ВС. Следовательно, это возможно при отсутствии «очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения». Истечение срока договора аренды участка на момент обращения за разрешением на ввод не свидетельствует об отсутствии правоустанавливающих документов. Более того, не может стать основанием для отказа.

Возведение объекта в период надлежащих арендных отношений не свидетельствует о недобросовестном поведении. Аналогично обращение за разрешением при наличии незначительных недоделок после истечения договора аренды не препятствует легализации постройки.

Суды отменили решения по повторному рассмотрению и оставили в силе первоначальные судебные акты, признавшие право собственности предпринимателя.

Определение ВС № 309-ЭС25-1917 от 18 августа по делу № А50-4878/2022

Сообщение ВС ВЫСКАЗАЛСЯ О ДОБРОСОВЕСТНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА В СПОРЕ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Департамент городского имущества Москвы взыскивал с арендатора задолженность по договору аренды земельного участка на Мясницкой улице за период 2022-2024 годов в размере более 3 млн рублей и пени около 600 000 руб.

Спорный участок площадью 730 предоставили для эксплуатации административного здания — памятника культуры «Усадьба Черткова». Арендатор использует здание под офисы, рестораны и торговлю на основании охранно-арендных договоров на 49 лет.

Департамент требовал применить ставку 1,5% от кадастровой стоимости участка. Арендатор настаивал на льготной ставке 0,01%, ссылаясь на статус объекта культурного наследия.

Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону арендатора. Они признали правомерной льготную ставку из-за расположения на участке памятника культуры.

Позиция кассации

АС Московского округа разъяснил принципиальную позицию: льготная ставка 0,01% применяется не автоматически при наличии статуса памятника, а с учетом фактического использования объекта.

Суд подчеркнул, что размер арендной платы должен определяться исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип требует учитывать доходность земельного участка с учетом его разрешенного и фактического использования.

По мнению кассации, льготная ставка носит целевой характер и привязана к историко-культурной деятельности, а не к формальному статусу памятника. Если здание-памятник используется в коммерческих целях (офисы, рестораны, торговля), это не дает оснований для льготы.

Суд указал: само расположение участка в границах особо охраняемой территории и наличие статуса объекта культурного наследия без учета цели предоставления и фактического использования не влекут применение льготной ставки.

Кассация подчеркнула недопустимость необоснованных предпочтений для лиц, использующих памятники для коммерческой деятельности, по сравнению с теми, кому объекты культурного наследия предоставили для социально значимой историко-культурной деятельности.

С этими выводами дело вернули на новое рассмотрение в первую инстанцию. Кассация обязала АСГМ при новом рассмотрении выяснить:

• Какую именно деятельность осуществляет арендатор в здании-памятнике;
• Является ли эта деятельность историко-культурной;
• Какую площадь здания используют для историко-культурных целей, а какую — для коммерческих.

Постановление АС Московского округа № Ф05-7193/2025 от 25 августа по делу № А40-189137/2024

Сообщение ЛЬГОТНАЯ АРЕНДА ДЛЯ УЧАСТКОВ С ОКН: РАЗЪЯСНЕНИЯ АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА появились сначала на Land Law Firm.

История спора

Правительство Москвы и Департамент горимущества обратились в суд с иском к группе предпринимателей о признании самовольной постройкой реконструированного здания на Хорошевском шоссе. Собственники провели масштабную реконструкцию двухэтажного здания 1948 года постройки, увеличив его площадь до 2458,3 кв. м.

По данным экспертизы, в здании заменили деревянные перекрытия на железобетонные, изменили высоту этажей и общую площадь. На момент проверки объект находился в стадии строительно-монтажных работ без необходимых разрешений.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на пропуск срока исковой давности.

Решение кассации

АС Московского округа разъяснил, что срок исковой давности по таким спорам начинает течь не с момента начала реконструкции, а с даты, когда уполномоченный орган узнал о нарушении. В этом случае — с момента составления акта Госинспекции.

Еще один вывод кассации: продолжающиеся строительные работы без разрешений делают нарушение длящимся, что исключает пропуск срока давности.

При решении судьбы самовольной постройки необходимо оценить существенность допущенных нарушений, рассмотреть возможность приведения объекта в соответствие с требованиями закона и определить соразмерную меру ответственности.

Еще суд напомнил, что снос — крайняя мера. Он возможен только когда невозможно устранить нарушения иным способом.

С этими выводами спор вернули на пересмотр в первую инстанцию.

Постановление АС Московского округа № Ф05-2590/2025 от 11 апреля по делу № А40-17484/2023

Сообщение ДЛЯЩЕЕСЯ НАРУШЕНИЕ ПРИ САМОВОЛЬНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: РАЗЪЯСНЕНИЯ АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства дела

ИП У. арендовал у другого предпринимателя нежилое помещение площадью 59,6 кв. м на проспекте Маршала Жукова в Москве. В 2023 году помещение изъяли для нужд города в рамках программы реновации. Арендатор потребовал вернуть обеспечительный платеж в размере 270 000 руб. и неосновательное обогащение в размере 497 000 руб., считая, что договор прекратился с момента вступления в силу решения об изъятии.

Позиция нижестоящих судов

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования арендатора. Они решили, что после изъятия имущества для госнужд договор аренды прекратил действие, поэтому арендодатель неосновательно получил платежи за август и сентябрь 2023 года.

Позиция кассации

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. Кассация указала на существенные нарушения:

Во-первых, суды не установили дату получения собственником компенсации за изъятое имущество. «Права на изымаемое недвижимое имущество прекращаются только после возмещения стоимости объектов и убытков», — подчеркнула кассация.

Во-вторых, суды не проверили, пользовался ли арендатор помещением в период, когда арендодатель сохранял право пользования. Как отметил суд, фактическое пользование имуществом при сохранении права пользования не образует неосновательного обогащения до истечения срока данного права.

В-третьих, суды проигнорировали, что собственник имел право пользоваться помещением в течение 10 рабочих дней после получения компенсации.

В результате окружной суд направил дело на новое рассмотрение.

Постановление № Ф05-31414/2024 от 4 апреля по делу № А40-56298/2024

Сообщение КАССАЦИЯ РАЗЪЯСНИЛА ПОРЯДОК ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ ПРИ ИЗЪЯТИИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ГОСНУЖД появились сначала на Land Law Firm.

Мы весь год следили за практикой Верховного суда и рассказывали о самых интересных позициях в новостях и ежемесячных аналитических обзорах. Теперь мы собрали все самое интересное в одном месте, нашли ранее неосвещавшиеся позиции, коротко описали их — и получили самый подробный тематический каталог ВС по нашей профильной тематике.

Каждое из более чем 100 дел мы описали простым и лаконичным языком, в структурированном формате. Мы сохранили удобную навигацию по темам и категориям, которая поможет легко найти актуальную практику по многим ключевым направлениям:

Электронная версия на сайте LLF теперь включает дела за весь период 2023-2024 годов, что создает комплексную базу актуальной судебной практики.

Приглашаем вас ознакомиться с каталогом и надеемся, что он станет полезным инструментом в вашей профессиональной деятельности.

Сообщение КАТАЛОГ АКТУАЛЬНЫХ ПОЗИЦИЙ ВС РФ В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА 2024 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства дела

Правительство Москвы и Департамент городского имущества обратились в суд с иском к предпринимателю Ш. Они добивались признания самовольными постройками пристройки и надстройки в здании на улице Енисейской на севере Москвы. На земельном участке, предоставленном для размещения производственно-складской базы, обнаружили объекты без разрешительной документации. В ходе проверки установили, что в 2003 году провели реконструкцию здания, увеличив его площадь за счет пристройки и надстройки. При этом земельный участок под строительство не выделяли, а разрешение на реконструкцию не выдавали.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции и Девятый арбитражный апелляционный суд частично удовлетворили требования. Суды признали отсутствующим право собственности предпринимателя только на некапитальное строение площадью 795,7 кв. м. В остальной части требований отказали, посчитав, что спорные объекты приняты в эксплуатацию уполномоченным органом и не являются самовольными постройками по смыслу ст. 222 Гражданского кодекса.

Позиция кассации

Арбитражный суд Московского округа отменил решения нижестоящих судов. Кассация указала на существенные нарушения.

Во-первых, суды не проверили соблюдение градостроительных норм при возведении объектов. Как отметила кассация, «согласно нормам законодательства, действующего на момент возведения спорных объектов, для проведения реконструкции необходимо было оформленное право на ее проведение в соответствии с согласованной и утвержденной документацией». Между тем проектная документация и разрешения на строительство в материалах дела отсутствуют.

Во-вторых, кассация не согласилась с оценкой актов приемки объектов. Суд указал: «Представленные ответчиком акты приемки не могут подменять собой заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».

В-третьих, нижестоящие суды проигнорировали выводы строительно-технической экспертизы о том, что «указанные объекты не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, создают угрозу жизни и здоровью граждан».

В результате окружной суд направил дело на новое рассмотрение.

Постановление № Ф05-25114/2024 от 12 февраля 2025 года по делу № А40-141912/2023

Сообщение АС МОСКОВСКОГО ОКРУГА РАЗЪЯСНИЛ ПОРЯДОК ЛЕГАЛИЗАЦИИ РЕКОНСТРУИРОВАННЫХ ПОСТРОЕК появились сначала на Land Law Firm.

Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm, выступил в качестве модератора Public Talk – дискуссии о балансе интересов бизнеса и власти в градостроительстве и недвижимости. В этом обсуждении приняли участие представители юрдепартаментов крупных застройщиков, ведущие консультанты, а также Максим Галь, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

А в своем основном выступлении Денис проанализировал ключевые решения Верховного суда в земельной и строительной сфере. Особое внимание он уделил делу № А41-2377/2023, в котором компания пыталась разделить земельный участок под двумя многоквартирными домами. Застройщик предложил создать два участка: один под уже построенным домом, второй – под объектом незавершенного строительства. Администрация отказала в утверждении схемы раздела из-за несоответствия заявленных и фактических параметров участка и несоблюдения предельных норм проектирования.

Спор дошел до Верховного суда, который в июне сформулировал важный принцип: закон не запрещает формировать единый участок под несколькими МКД, что предполагает возникновение общей собственности. При этом для неделимых участков право общей долевой собственности на землю приобретают собственники помещений во всех уже построенных МКД.

Еще одну часть своего выступления Литвинов посвятил разбору позиций высших судов по делам о деприватизации, не связанным с коррупционными нарушениями. Денис обратил внимание на расхождение в позициях Верховного и Конституционного судов. Так, ВС указывает, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности (дело № 127-КГ24-4-К4).

При этом Конституционный суд занимает более осторожную позицию о том, что такой подход не может быть автоматически распространен на все случаи. Особенно если речь идет об исковых заявлениях генпрокурора или его подчиненных о передаче имущества публично-правовым образованиям.

Советник LLF Ксения Ульянова в сессии про актуальные юридические риски в сфере недвижимости и строительства обратилась к теме самовольных построек. Она подробно рассмотрела принцип правовой определенности в спорах об их сносе или сохранении. Ксения акцентировала внимание на важном выводе из недавнего определения экономколлегии по делу № А33-18699/2022: отказ в признании права собственности на самовольную постройку, представляющую собой часть многоквартирного дома, при наличии вступившего в законную силу судебного акта об отказе в ее сносе, создает дисбаланс между публичным и частным интересом.

Благодарим всю команду Право.ru за высокий уровень организации мероприятия и эффективную площадку для профессионального диалога между юристами и девелоперами.

Подробный репортаж с мероприятия можно почитать здесь.

Сообщение LAND LAW FIRM НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О РИСКАХ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА СПОРА

ОАО «Красноярскпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством двухсекционный 14-этажный жилой дом. Общество является собственником земельного участка, на котором расположен объект.

На основании разрешений на строительство от 2015 и 2016 годов общество построило первую секцию дома. Вторую секцию начали возводить без разрешения на строительство. Общество неоднократно обращалось в департамент градостроительства за разрешением, но получало отказы по разным основаниям.

Ранее суд отказал департаменту градостроительства в иске о сносе спорного объекта. Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку, общество обратилось в суд с соответствующим иском.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. По мнению судов, отсутствовали основания для признания права собственности на объект, в том числе из-за формального характера попыток общества легализовать постройку и недобросовестного поведения (дело № А33-18699/2022).

Общество не согласилось с решениями и обратилось в Верховный суд. В жалобе оно указало на наличие всех необходимых согласований и разрешений, соответствие постройки градостроительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Заявитель также подчеркнул: отсутствие и решения о сносе объекта, и о признании права на него приведет к неопределенности правового статуса, что недопустимо.

ЧТО РЕШИЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД

Экономколлегия в своем определении напомнила: признание права собственности на самовольную постройку – исключительный способ защиты права, который применяется при отсутствии явного недобросовестного поведения застройщика. Такой иск подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки стало отсутствие необходимых в силу закона согласований и разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

В этом споре нижестоящие инстанции не учли обстоятельства, установленные в ранее рассмотренном деле об отказе в сносе объекта. В том деле было установлено, что постройка соответствует требованиям безопасности и ее сохранение не нарушает чьих-либо прав.

Кроме того, ВС указал на неправомерность вывода о недобросовестности застройщика только на основании его систематических обращений за разрешениями, привлечения к административной ответственности и статуса профессионального участника рынка. А еще в деле нет доказательств тому, что общество обращалось за разрешениями лишь для вида.

Еще в экономколлегии подчеркнули, что отказ в признании права собственности при наличии решения об отказе в сносе создает правовую неопределенность. Такая ситуация может привести к нарушению баланса публичных и частных интересов.

В итоге Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует учесть указания ВС и при необходимости назначить строительно-техническую экспертизу.

Определение № 302-ЭС24-9662 от 7 октября по делу № А33-18699/2022

Сообщение ВС УСТРАНИЛ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ В ДЕЛЕ О САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКЕ появились сначала на Land Law Firm.

ОБСТОЯТЕЛЬСТВА СПОРА

ОАО «Красноярскпромстрой» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании права собственности на самовольную постройку – незавершенный строительством двухсекционный 14-этажный жилой дом. Общество является собственником земельного участка, на котором расположен объект.

На основании разрешений на строительство от 2015 и 2016 годов общество построило первую секцию дома. Вторую секцию начали возводить без разрешения на строительство. Общество неоднократно обращалось в департамент градостроительства за разрешением, но получало отказы по разным основаниям.

Ранее суд отказал департаменту градостроительства в иске о сносе спорного объекта. Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку, общество обратилось в суд с соответствующим иском.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований общества. По мнению судов, отсутствовали основания для признания права собственности на объект, в том числе из-за формального характера попыток общества легализовать постройку и недобросовестного поведения (дело № А33-18699/2022).

Общество не согласилось с решениями и обратилось в Верховный суд. В жалобе оно указало на наличие всех необходимых согласований и разрешений, соответствие постройки градостроительным нормам, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Заявитель также подчеркнул: отсутствие и решения о сносе объекта, и о признании права на него приведет к неопределенности правового статуса, что недопустимо.

ПРИНЦИП ПРАВОВОЙ ОПРЕДЕЛЕННОСТИ

Вопрос признания права беспокоит всех собственников объектов, возведение которых было осуществлено без разрешительной документации и права в отношении которых не зарегистрированы в ЕГРН. По словам Ульяновой, законом и практикой сформированы принципы, при одновременном соблюдении которых права на объекты самовольного строительства подлежат регистрации:

• Лицо, осуществившее строительство, предпринимало надлежащие меры для получения разрешительной документации и оформления прав;
• В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• Постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
• Постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Противоречие возникает, когда суды отказывают и в признании объекта самовольным, и в признании права на него. Объект оказывается в неопределенном статусе, что невыгодно ни государству, ни собственнику, объясняет Ксения.

«Несмотря на существующую коллизию, Верховный суд еще в 2018 году разъяснил, что одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности», – напоминает эксперт о позиции, закрепленной в п. 32 обзора практики ВС. Таким образом, суды должны решить правовую судьбу объекта – либо признать его самовольным и снести, либо признать право застройщика.

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и передал дело на новое рассмотрение – мотивировочная часть определения будет опубликована в ближайшие недели.

Сообщение ПРАВО.RU: НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ В ДЕЛЕ О САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКЕ появились сначала на Land Law Firm.

ХРОНОЛОГИЯ СОБЫТИЙ

• 2015 год, июль — земельный участок предоставлен в аренду для размещения объектов делового назначения.
• 2016 год, январь — изменен вид разрешенного использования участка на индивидуальное жилищное строительство.
• 2017 год, сентябрь — Ф. получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома.
• 2022 год, август — администрация отменила разрешение на строительство.
• 2022 год, август — Ф. зарегистрировала право собственности на построенный дом.
• 2023 год, май — администрация обратилась в суд с иском о признании дома самовольной постройкой и его сносе.

РЕШЕНИЯ СУДОВ

Суды трех инстанций удовлетворили требования администрации. Они посчитали, что дом возведен на участке, не предназначенном для жилищного строительства, и без действующего разрешения на строительство.

Верховный суд с этим не согласился. Коллегия суда обратила внимание, что изменение вида разрешенного использования участка было оформлено должным образом, а на момент начала строительства имелось действующее разрешение. Суд также подчеркнул, что отмена разрешения на строительство не делает автоматически постройку самовольной.

В своем определении гражданская коллегия сослалась на прошлогоднее постановление Пленума ВС о самовольных постройках. Согласно разъяснениям этого документа, отмена разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию объекта в порядке самоконтроля властного органа не
свидетельствует о том, что объект является самовольной постройкой.

Еще судьи обратили внимание на то, что вступившим в силу решением суда постановления об отмене разрешения на строительство были признаны незаконными. Это решение имеет преюдициальное значение для настоящего спора, подчеркнул ВС.

Суд также подчеркнул, что отмена разрешения на строительство не делает автоматически постройку самовольной. ВС напомнил: для признания постройки самовольной необходимо установить ее несоответствие требованиям безопасности, нарушение градостроительных норм при строительстве, а также возможность нарушения прав других лиц.

С такими выводами Верховный Суд отменил все ранее принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение № 18-КГ24-65-К4 от 9 июля 2024 года

Сообщение ВС ЗАЩИТИЛ ЗДАНИЕ ОТ НЕОБОСНОВАННОГО СНОСА появились сначала на Land Law Firm.

Организация-ответчик предъявила встречный иск о признании права собственности на постройку в силу приобретательской давности. Она указала, что владеет ею открыто, добросовестно и непрерывно, содержит в надлежащем состоянии, оплачивает коммунальные услуги. Здание используется в вспомогательных целях, для хранения собственной бухгалтерской документации и сельскохозяйственной лаборатории. Компания также обратила внимание, что пыталась зарегистрировать право собственности на объект, но получила отказ.

Еще компания заявила о пропуске срока исковой давности, поскольку здание ставили на техучет в 2005 году.

Две инстанции отклонили ее требование, удовлетворив иск ДГИ. Они приняли во внимание результаты судебной экспертизы, которая подтвердила признаки самовольной постройки, хотя и указала, что здание безопасно и соответствует строительным, противопожарным и т.п. нормам. Суды отклонили доводы компании о том, что срок исковой давности истек, и указали, что рапорт Госинспекции по недвижимости датируется 2022 годом.

С этим не согласился Арбитражный суд Московского округа. Он напомнил, что снос самовольной постройки — это крайняя мера. Суды должны были оценить не только нарушения, но и серьезность их последствий, а также обстоятельства, которые могли бы мешать использованию постройки. А еще две инстанции не придали должного значения доводам встречного иска о попытках легализации объекта и возможности ввести его в оборот. Более того — экспертиза подтвердила, что здание безопасно.

Помимо этого, Арбитражный суд Московского округа указал проверить возможность исчисления срока исковой давности от момента техучета здания в 2005 году. Это сделает первая инстанция при повторном рассмотрении дела.

Постановление № Ф05-5654/2024 от 3 мая 2024 года по делу № А40-127760/2022

Сообщение СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА СПАС ОТ СНОСА ЧЕТЫРЕХЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ появились сначала на Land Law Firm.

Одно из ключевых направлений работы Госинспекции по недвижимости — выявление самовольных построек в Москве. А МПГН координирует работу столичных нотариусов, в том числе в части удостоверения сделок с объектами недвижимости. Сотрудничество организаций позволит защитить граждан и юрлиц от покупки самовольных построек и других сделок с ними.

«В рамках соглашения мы будем предоставлять нотариальной палате информацию об объектах недвижимости, имеющих признаки самовольной постройки, или расположенных на земельных участках, не предоставленных для соответствующих целей. Кроме того, планируем информировать коллег из нотариальной палаты о незаконных работах по реконструкции, либо новому строительству, а также об объектах, размещение или использование которых не соответствует назначению данных земельных участков», — прокомментировал Иван Бобров.

«Сведения о самострое — основание отказать в совершении сделки и не допустить незаконный объект недвижимости в гражданский оборот», — подытожил Константин Корсик.

Подробнее

Сообщение НОТАРИУСЫ ПОМОГУТ В БОРЬБЕ С САМОСТРОЯМИ В МОСКВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Одну из городских панелек отапливал пристроенный тепловой пункт. В 2010-м компания получила разрешение надстроить над этим тепловым пунктом небольшое административно-офисное здание. Но в 2012-м, когда офисы были готовы на 80%, работа прекратилась. А недостроенное здание приобрел индивидуальный предприниматель.

Администрация Химок подала иск, чтобы добиться сноса объекта как самовольной постройки. Суды согласились, что здание было построено с нарушением строительных норм и правил. В то же время, суды постановили, что снос невозможен: строение имеет общие несущие конструкции с тепловым пунктом, а пункт, в свою очередь, относится к общему имуществу собственников помещений многоэтажки (дело № А41-12526/2018). В итоге стороны заключили мировое. ИП обязался до конца 2022 года завершить строительство надлежащим образом и ввести административный центр в эксплуатацию.

Про договор аренды

Вместо того, чтобы достраивать офисный центр, предприниматель решил заработать. Он предложил управляющей компании дома заключить с ним договор аренды подвала пристройки, где располагался тот самый тепловой пункт. В УК сначала думали над проектом договора, но в итоге отказались, объяснив, что тепловой пункт — техническое оборудование для обслуживания многоквартирного дома и входит в состав его общего имущества.

Предприниматель с этим не согласился и подал иск к компании. Сумма неосновательного обогащения за три года несостоявшейся аренды составила порядка 2,9 млн руб. Суды удовлетворили требования, учитывая, что ответчик пользуется оборудованием, которое расположено в подвале здания истца. Они не проверили довод управляющей компании о том, что дом вводился в эксплуатацию вместе с тепловым пунктом.

Решение ВС

Экономколлегия Верховного суда не согласилась с таким решением. По ее мнению, нижестоящие инстанции не учли, что тепловой пункт относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома (это установил суд в предыдущем деле). ВС перечислил, что должны были сделать суды:

• ответить на вопрос, возводился ли тепловой пункт вместе с многоквартирным домом или с офисным зданием (УК утверждала, что вместе с многоэтажкой);
• изучить документы о строительстве жилого дома (проектно-сметную документацию, распоряжение о вводе в эксплуатацию);
• установить, предназначался ли тепловой пункт лишь для обслуживания многоэтажки, или также для других объектов, включая офисное здание;
• выяснить, сформирован ли участок для эксплуатации многоквартирного дома или для использования других сооружений.

Всем этим займется первая инстанция при новом рассмотрении дела.

Определение № 305-ЭС23-26836 от 18 апреля 2024 года по делу № А41-68848/2022

Сообщение ВС РЕШИЛ ДЕЛО О САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКЕ, КОТОРУЮ НЕЛЬЗЯ СНОСИТЬ появились сначала на Land Law Firm.

Новый собственник столкнулся с претензиями со стороны городских властей. Они утверждали, что участок передавался в краткосрочное пользование для эксплуатации временного сооружения без права строительства капитальных объектов. Разрешений на строительство не выдавалось. Значит, объект представляет собой самовольную постройку, и его надо снести, настаивал в своем иске департамент управления муниципальной собственностью Томска.

Первая инстанция удовлетворила этот иск.

Вторая не увидела для этого оснований. Она согласилась, что спорное здание обладало признаками самовольной постройки, но исходила из того, что департамент пропустил срок исковой давности. Договор аренды земли считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку после прекращения его срока в 2016 году ответчик продолжил им пользоваться без возражений собственника. Как рассудила апелляция, администрация Томска, передавая арендатору по договору участок во временное владение и пользование, неопровержимо утратила право владения этой землей.

Кассация согласилась с этим выводом. Но не Верховный суд.

Решение Верховного суда

Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что арендные отношения временные. Собственник участка может потребовать его возврата как по окончании срока договора, так и досрочно — в некоторых обстоятельствах. А срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть участок.

Верховный суд напомнил и другие правила определения срока исковой давности о сносе самостроя:

• Если истец, считающий себя собственником участка, фактически им не владеет, то вопрос о сносе самовольной постройки могут разрешить при рассмотрении или после рассмотрения виндикационного иска (об истребовании участка) в пределах трехлетнего срока исковой давности по такому иску.
• Другое дело — если лицо, защищающее право на участок, не лишено владения. Такой иск стоит рассматривать как требование об устранении нарушений прав, а значит, на эти требования не распространяется срок исковой давности.  

С такими выводами дело направили на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

Определение № 88-КГ23-6-К8 от 5 декабря 2023 года

Сообщение ВС НАПОМНИЛ СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ ПО ИСКУ О СНОСЕ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ появились сначала на Land Law Firm.