Самовольные постройки сносят, если они представляют угрозу жизни и здоровью. А в подмосковных Химках есть самострой, чей снос, наоборот, мог бы поставить под угрозу жизнь и здоровье местных жителей. Но обо всем по порядку.
Одну из городских панелек отапливал пристроенный тепловой пункт. В 2010-м компания получила разрешение надстроить над этим тепловым пунктом небольшое административно-офисное здание. Но в 2012-м, когда офисы были готовы на 80%, работа прекратилась. А недостроенное здание приобрел индивидуальный предприниматель.
Администрация Химок подала иск, чтобы добиться сноса объекта как самовольной постройки. Суды согласились, что здание было построено с нарушением строительных норм и правил. В то же время, суды постановили, что снос невозможен: строение имеет общие несущие конструкции с тепловым пунктом, а пункт, в свою очередь, относится к общему имуществу собственников помещений многоэтажки (дело № А41-12526/2018). В итоге стороны заключили мировое. ИП обязался до конца 2022 года завершить строительство надлежащим образом и ввести административный центр в эксплуатацию.
Про договор аренды
Вместо того, чтобы достраивать офисный центр, предприниматель решил заработать. Он предложил управляющей компании дома заключить с ним договор аренды подвала пристройки, где располагался тот самый тепловой пункт. В УК сначала думали над проектом договора, но в итоге отказались, объяснив, что тепловой пункт — техническое оборудование для обслуживания многоквартирного дома и входит в состав его общего имущества.
Предприниматель с этим не согласился и подал иск к компании. Сумма неосновательного обогащения за три года несостоявшейся аренды составила порядка 2,9 млн руб. Суды удовлетворили требования, учитывая, что ответчик пользуется оборудованием, которое расположено в подвале здания истца. Они не проверили довод управляющей компании о том, что дом вводился в эксплуатацию вместе с тепловым пунктом.
Решение ВС
Экономколлегия Верховного суда не согласилась с таким решением. По ее мнению, нижестоящие инстанции не учли, что тепловой пункт относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома (это установил суд в предыдущем деле). ВС перечислил, что должны были сделать суды:
- ответить на вопрос, возводился ли тепловой пункт вместе с многоквартирным домом или с офисным зданием (УК утверждала, что вместе с многоэтажкой);
- изучить документы о строительстве жилого дома (проектно-сметную документацию, распоряжение о вводе в эксплуатацию);
- установить, предназначался ли тепловой пункт лишь для обслуживания многоэтажки, или также для других объектов, включая офисное здание;
- выяснить, сформирован ли участок для эксплуатации многоквартирного дома или для использования других сооружений.
Всем этим займется первая инстанция при новом рассмотрении дела.
Определение № 305-ЭС23-26836 от 18 апреля 2024 года по делу № А41-68848/2022
