В 1998 году администрация Томска передала в аренду участок для эксплуатации временного сооружения-торгового павильона. Арендатор построил на нем нежилое здание, в 2012-м зарегистрировал в ЕГРН и через некоторое время продал. Договор аренды участка продлевался до 2016 года, а после арендатор продолжил пользоваться землей.
Новый собственник столкнулся с претензиями со стороны городских властей. Они утверждали, что участок передавался в краткосрочное пользование для эксплуатации временного сооружения без права строительства капитальных объектов. Разрешений на строительство не выдавалось. Значит, объект представляет собой самовольную постройку, и его надо снести, настаивал в своем иске департамент управления муниципальной собственностью Томска.
Первая инстанция удовлетворила этот иск.
Вторая не увидела для этого оснований. Она согласилась, что спорное здание обладало признаками самовольной постройки, но исходила из того, что департамент пропустил срок исковой давности. Договор аренды земли считается возобновленным на неопределенный срок, поскольку после прекращения его срока в 2016 году ответчик продолжил им пользоваться без возражений собственника. Как рассудила апелляция, администрация Томска, передавая арендатору по договору участок во временное владение и пользование, неопровержимо утратила право владения этой землей.
Кассация согласилась с этим выводом. Но не Верховный суд.
Решение Верховного суда
Коллегия ВС по гражданским делам напомнила, что арендные отношения временные. Собственник участка может потребовать его возврата как по окончании срока договора, так и досрочно — в некоторых обстоятельствах. А срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки начинается не ранее момента, когда арендатор отказался вернуть участок.
Верховный суд напомнил и другие правила определения срока исковой давности о сносе самостроя:
- Если истец, считающий себя собственником участка, фактически им не владеет, то вопрос о сносе самовольной постройки могут разрешить при рассмотрении или после рассмотрения виндикационного иска (об истребовании участка) в пределах трехлетнего срока исковой давности по такому иску.
- Другое дело — если лицо, защищающее право на участок, не лишено владения. Такой иск стоит рассматривать как требование об устранении нарушений прав, а значит, на эти требования не распространяется срок исковой давности.
С такими выводами дело направили на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Определение № 88-КГ23-6-К8 от 5 декабря 2023 года