История спора

В июне 1997 года Московский земельный комитет передал в аренду участок площадью 860 м² в Большом Могильцевском переулке. Землю выделили под строительство и эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет. Позднее права арендатора перешли к компании «Мос Приват Строй Лимитед».

За все это время арендатор так и не построил здание. Компания получила градостроительный план и положительное заключение по проекту, но в 2015 году город отказал в разрешении на строительство из-за противоречий в документации. Суд признал этот отказ законным, и после 2015 года компания за разрешением больше не обращалась.

В марте 2017 года Правительство Москвы утвердило новые правила землепользования и застройки. Участок попал в зону сохраняемого землепользования, где возводить новые объекты нельзя. Департамент решил, что исполнять договор больше невозможно, и обратился в суд — попросил признать аренду прекращенной с даты принятия правил.

Компания подала встречный иск. Она требовала расторгнуть договор по вине арендодателя, который не обеспечил возможность использовать участок по назначению.

Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону Департамента. Кассация эти акты отменила. Окружной суд сослался на прежний спор: ранее суд уже признал незаконным односторонний отказ Департамента от договора и подтвердил, что договор действует. Кроме того, после того решения город взыскивал с компании арендную плату, то есть считал договор живым. Поэтому кассация не нашла оснований признавать аренду прекращенной.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия с выводами кассации не согласилась. Судьи напомнили: город предоставляет участки под строительство исходя из их разрешенного использования, а его определяет градостроительное зонирование. Если регламент запрещает возводить новые объекты, арендатор строить не вправе.

Правила 2017 года отнесли спорный участок к зоне, где новое строительство невозможно без изменения самих правил. На участке нет капитальных объектов, действующих разрешений на стройку тоже нет. В такой ситуации исполнить договор, который стороны заключили ради строительства, никто не может.

Постановление Правительства Москвы — это акт органа власти, который сделал исполнение договора невозможным. Такой акт прекращает обязательства сторон с даты его принятия, без отдельного расторжения. А раз договор прекратился еще в 2017 году, расторгать его по встречному иску компании уже незачем.

Ссылку кассации на прежний спор судьи отклонили. В том деле суд проверял односторонний отказ Департамента от договора — совсем другое основание. Прекращение аренды из-за невозможности исполнения и расторжение по воле стороны — это разные правовые механизмы. Поэтому прежнее решение не предопределяет исход нынешнего спора.

В итоге Верховный суд отменил постановление кассации и оставил в силе акты первой инстанции и апелляции. Договор аренды считается прекратившим действие с 28 марта 2017-го.

Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля по делу № А40-46544/2024

Сообщение ВС: ЗАПРЕТ СТРОИТЕЛЬСТВА АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕКРАЩАЕТ АРЕНДУ УЧАСТКА появились сначала на Land Law Firm.

Организатор торгов не указал в документации, что на участке находится объект, принадлежащий другому лицу, что создало преимущество для связанных с ним участников аукциона.

История спора

В декабре 2023 года Медведевская городская администрация провела аукцион на право аренды участка площадью 322 м² под магазины. К участию допустили 11 заявителей, ценовые предложения подали трое.

Одна из участниц аукциона обратилась в УФАС по Марий Эл с жалобой. Она указала, что в аукционной документации не отразили: на участке находится летняя веранда — пристрой к кафе на соседнем участке.

УФАС признал жалобу обоснованной и отменил аукцион. Антимонопольный орган установил, что администрация нарушила требования Земельного кодекса, не учтя наличие объекта на участке.

Предприниматель Шаймарданова, которая владеет кафе с верандой, оспорила решение УФАС в суде. Три инстанции встали на ее сторону. Суды сочли, что веранда — нестационарный торговый объект, а его наличие не препятствует проведению торгов.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия ВС не согласилась с выводами нижестоящих судов. Судьи указали: сокрытие информации о нахождении на участке объектов напрямую влияет на конкуренцию при проведении аукциона.

Суд установил следующие обстоятельства:

• В 2020 году администрация предоставила площадку под веранду без торгов, что УФАС признал нарушением антимонопольного законодательства.
• В 2023 году администрация сформировала участок, включив в него площадку под веранду, и выставила его на аукцион.
• В документации не указали ни о веранде, ни о том, что ее правовой статус не определен.

ВС отметил: неясность правового режима веранды обеспечила конкурентное преимущество предпринимателям, чья деятельность связана с этим объектом. На победителя торгов возложили бы бремя урегулирования отношений с владельцем веранды, что ограничило круг реальных участников аукциона.

Судьи подчеркнули: из 11 допущенных участников ценовые предложения подали только трое, среди них — владелица кафе и бывшая арендатор площадки. Это указывает на предопределенность результата торгов.

ВС признал, что администрация ошибочно выставила участок на торги без указания всех существенных обстоятельств. Это нарушило правила Земельного кодекса и Закона о защите конкуренции.

Определение № 301-ЭС25-9438 от 14 января по делу № А38-1153/2024

Сообщение ВС: СОКРЫТИЕ ОБЪЕКТОВ НА УЧАСТКЕ НАРУШАЕТ КОНКУРЕНЦИЮ НА ТОРГАХ появились сначала на Land Law Firm.

Правительство разрешило проводить торги на право заключения двух или более договоров о комплексном развитии территорий (КРТ), если:

• Право заключения хотя бы одного из договоров уже выставлялось на торгах, и они были признаны несостоявшимися из-за того, что:

— не подано ни одной заявки;

— всем заявителям отказали в допуске к участию;

— после троекратного объявления начальной цены на торгах в форме аукциона никто из участников не заявил о намерении его приобрести по этой цене.

• При осуществлении КРТ одной территории необходимо создать жилые помещения для граждан в границах иной территории, подлежащей КРТ (ст. 32, 32.1 Жилищного кодекса), если эти территории в границах одного муниципального образования.

«Совершенствование правил проведения торгов позволит подключать к проектам КРТ “непопулярные” земельные участки. У регионов появилась возможность объединить в одном лоте два земельных участка – привлекательный для инвестиций и непривлекательный, но нуждающийся в комплексном развитии для улучшения жизни людей, — пояснил заместитель Председателя Правительства России Марат Хуснуллин.

По его словам, новый подход позволит вовлечь в процесс масштабного обновления больше городских пространств и развивать территории, которые могли остаться без внимания инвесторов.

В частности, вовлечение в проекты КРТ несмежных территорий расширит возможности и ускорит реализацию программы расселения аварийного жилищного фонда, отметил генеральный директор Фонда развития территорий (ФРТ) Ильшат Шагиахметов. По его словам, регионы смогут вовлекать в КРТ территории с большой концентрацией аварийного и ветхого жилищного фонда одновременно с незастроенной территорией. Такой подход также позволит компенсировать часть расходов инвесторов, в том числе на расселение аварийного и ветхого жилья, уверен Шагиахметов.

Компенсация части затрат возможна за счёт переселения людей в дома, возведённые на незастроенных территориях, а не в приобретённые по рыночной стоимости квартиры, а также за счёт прибыли от реализации оставшихся квартир.

Постановление Правительства РФ от 30 мая 2024 года N 716

Подробнее

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО ПРИДУМАЛО, КАК УБЕДИТЬ ИНВЕСТОРОВ ПО КРТ СОГЛАСИТЬСЯ НА «ПЛОХИЕ» УЧАСТКИ появились сначала на Land Law Firm.

• Продлении договора аренды публичного участка без торгов;
• Сокращении срока на предварительное согласование предоставления земельных участков;
• Установлении льготной платы за аренду публичных участков;
• Продлении аренды без торгов владельцам некоторых торговых объектов;
• Снижении пошлины за регистрацию соглашений к договору аренды недвижимости;
• Отсутствии данных о правообладателе в выписках из ЕГРН для третьих лиц;
• Возможности запрета регистрации сделок с недвижимостью на Госуслугах;
• Появлении нового вида выписки из ЕГРН;
• Продлении действия упрощенных процедур разработки и согласования градостроительной документации.

Подробнее: https://shortread.ru/obzor-kljuchevyh-popravok-v-sfere-nedvizhimosti-chto-menyaetsya-v-2023-godu/

Сообщение ШОРТРИД: ОБЗОР КЛЮЧЕВЫХ ПОПРАВОК В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА – ЧТО МЕНЯЕТСЯ В 2023 ГОДУ? появились сначала на Land Law Firm.

Еще одно основание для изъятия предусмотрено для нового собственника ранее изъятого земельного участка. Участок будет снова изъят, если собственник в течение года не приступил к его использованию по целевому назначению.

Среди изменений в законе также:

• Сокращение срока для проведения публичных торгов по реализации земельного участка.
• Конкретизация порядка продажи участка на торгах в форме публичного предложения.
• Установление ограничения для собственников земельных участков, которым выдано предписание об устранении нарушений.
• Увеличение минимального срока договора аренды участка из земель сельхозназначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Источник: https://www.garant.ru/news/1589271/

Сообщение УПРОЩЕН МЕХАНИЗМ ИЗЪЯТИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УЧАСТКОВ, НЕ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ появились сначала на Land Law Firm.

• Освобождении большей части бизнеса от проверок в 2023 году;
• Инициативе Минстроя России о внесении изменения в механизм КРТ;
• Сокращении Правительством РФ сроков согласования документов территориального планирования;
• Начале проведение аукционов на земельные участки в электронной форме с 2023 года;
• Предложении Правительства РФ продлить возможность арендовать или покупать объекты у торговых сетей с иностранным участием;
• Повышении Росреестром эффективности использования земли на законодательном уровне;
• Предложении Госдумой изменить порядок расчета налога на недвижимость при переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот;
• Расширении Правительством РФ возможностей поддержки строительства и реконструкции коммунальной инфраструктуры за счет средств ФНБ;
• Законопроекте, который дает легальное определение терминам вклинивание, изломанность, вкрапливание, чересполосица;
• Запуске Росреестром онлайн-сервиса проверки данных о недвижимости;
• Новых услугах и сервисах БТИ.

Скачать октябрьский дайджест изменений законодательства в PDF.

Сообщение ДАЙДЖЕСТ ОКТЯБРЬСКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

Закон вступит в силу 1 марта 2023 года, но в нем предусмотрены переходные положения. Органы государственной власти регионов могут определить муниципальные образования, внутри которых не будет до 1 января 2026 года аукционов в электронной форме.

Онлайн-аукционы будут проводиться на электронных площадках, утвержденных Правительством РФ. Там же заключается договор по итогам аукциона с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Источник: http://kremlin.ru/acts/news/69553

Сообщение АУКЦИОНЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В РОССИИ НАЧНУТ ПРОВОДИТЬ В ЭЛЕКТРОННОЙ ФОРМЕ С 2023 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Комитет Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям рекомендовал нижней палате парламента принять в первом чтении законопроект, направленный на расширение круга потенциальных покупателей приватизируемого государственного и муниципального имущества. Документ был инициирован Правительством РФ.

Источник: https://tass.ru/nedvizhimost/15739111

Сообщение КОМИТЕТ ГОСДУМЫ ОДОБРИЛ УПРОЩЕНИЕ УЧАСТИЯ В ПРИВАТИЗАЦИОННЫХ ТОРГАХ ПО ГОСИМУЩЕСТВУ появились сначала на Land Law Firm.

Младший юрист Land Law Firm Карина Воронова в комментарии для издания «Адвокатская газета» отмечает, что Верховный Суд РФ в рассматриваемом Определении подтверждает ранее сформулированную правовую позицию о том, что отказ Комитета, в случае, когда право собственности на объект незавершённого строительства не было оспорено, в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

По словам Карины, в редакции п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015, отсутствовало положение об однократном предоставлении земельного участка в аренду для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012. «Вероятно, что данная норма в редакции ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» была изменена для регулирования и пресечения сроков затягивания строительства объектов, экономической целесообразности такого строительства», – считает она.

Воронова добавила, что в соответствии с п. 3. ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении. Она отметила, что в силу положений ст. 49 ГК РФ Общество не могло осуществлять хозяйственную деятельность и завершить строительство объекта по объективным причинам, что объективно препятствовало принудительному изъятию объекта строительства в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ.

«Однако стоит также учитывать противоположную судебную практику, в соответствии с которой исключение общества из ЕГРЮЛ имело бы значение для рассмотрения судом в том случае, если бы Комитетом на основании ст. 239. 1 ГК РФ был изъят и реализован объект незавершенного строительства с публичных торгов, с признанием в судебном решении права собственности отсутствующим на такой объект, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка», – заметила Карина.

Подробнее: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-o-prave-sobstvennika-nedostroennogo-zdaniya-na-predostavlenie-uchastka-pod-nim-bez-torgov/

Сообщение АДВОКАТСКАЯ ГАЗЕТА: ПРАВО СОБСТВЕННИКА НЕДОСТРОЯ НА ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УЧАСТКА ПОД НИМ БЕЗ ТОРГОВ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас застройщик может получить в аренду без торгов земельный участок, на котором расположены проблемные объекты, а также перераспределить смежные земельные участки, то есть изменить границы по согласованию с владельцем смежной территории. Для повышения инвестиционной привлекательности, а также для повышения интереса застройщиков к принятию на себя обязательства по завершению строительства объектов инициативой предлагается передавать застройщикам в аренду смежные земельные участки для последующей реализации. “Для этого законопроектом предусмотрено расширение перечня случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства проблемных объектов”, – уточняется в пояснительных материалах.

Авторы также указывают на то, что прибыль, получаемая застройщиком благодаря выделенным им смежным земельным участкам, позволит исполнить принятые ими на себя указанные обязательства, “что будет способствовать сокращению количества действующих проблемных объектов”.

Кроме того, законопроект предусматривает установление арендной платы за земельный участок. Ее размер предлагается установить “не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка”.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/14391585

Сообщение В ДУМУ ВНЕСЛИ ПРОЕКТ О ПРАВЕ ЗАСТРОЙЩИКА НА АРЕНДУ РЯДА СМЕЖНЫХ С ДОЛГОСТРОЕМ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Новый порядок также коснётся садоводов, огородников и граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Ранее предоставленные им в аренду государственные или муниципальные земельные участки могут быть выкуплены гражданами без проведения аукциона. Сделка состоится при условии, что органы земельного надзора не выявили никаких нарушений в обращении с землёй. Это существенно упростит жизнь граждан, которые имели участки, находящиеся на государственных или муниципальных землях.

Кроме того, государство сможет равноценно обменивать государственные или муниципальные земельные участки на частную землю, если она потребуется для строительства социально-культурных и коммунально-бытовых объектов. Эта норма также будет применяться при реализации масштабных инвестиционных проектов.

Источник: http://government.ru/news/45113/.

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО УПРОСТИЛО ПРОЦЕДУРУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ГРАЖДАНАМ И ПРЕДПРИЯТИЯМ появились сначала на Land Law Firm.

«В действующем законодательстве отсутствуют требования к срокам аренды земельных участков в части их синхронизации со сроками реализации масштабных инвестиционных проектов. Таким образом, в случае, если срок временного пользования землей меньше периода, необходимого для реализации масштабного инвестиционного проекта, возникают риски нарушения сроков их реализации в связи с необходимостью заключения новых договоров аренды земельных участков, в том числе в судебном порядке, и как следствие – несение убытков со стороны инициатора проекта в результате нарушения принятых обязательств», – говорится в пояснительной записке.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/13808063.

Сообщение ГОСДУМА ОДОБРИЛА В I ЧТЕНИИ АРЕНДУ УЧАСТКОВ БЕЗ ТОРГОВ НА СРОК РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТПРОЕКТОВ появились сначала на Land Law Firm.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум подготовила аналитику настоящего обзора, в которой содержатся выводы ВС РФ в отношении:

• Обращения взыскания на имущество, стоимость которого превышает размер долга;
• Преюдиции в споре о праве на имущество;
• Изъятия объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов;
• Передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды без согласия арендодателя;
• Возведения объектов капитального строительства в границах зон с особыми условиями использования территорий.

Скачать обзор судебной практики ВС РФ за 2021 год: выводы по спорам в сфере недвижимости.

Сообщение ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВС РФ ЗА 2021 ГОД: ВЫВОДЫ ПО СПОРАМ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.