Экономколлегия ВС поддержала Департамент горимущества Москвы в споре о договоре аренды участка, который город выделил под строительство. Судьи указали: если акт органа власти делает строительство невозможным, арендные обязательства прекращаются с даты принятия такого акта — без отдельного расторжения договора.
История спора
В июне 1997 года Московский земельный комитет передал в аренду участок площадью 860 м² в Большом Могильцевском переулке. Землю выделили под строительство и эксплуатацию административного здания сроком на 49 лет. Позднее права арендатора перешли к компании «Мос Приват Строй Лимитед».
За все это время арендатор так и не построил здание. Компания получила градостроительный план и положительное заключение по проекту, но в 2015 году город отказал в разрешении на строительство из-за противоречий в документации. Суд признал этот отказ законным, и после 2015 года компания за разрешением больше не обращалась.
В марте 2017 года Правительство Москвы утвердило новые правила землепользования и застройки. Участок попал в зону сохраняемого землепользования, где возводить новые объекты нельзя. Департамент решил, что исполнять договор больше невозможно, и обратился в суд — попросил признать аренду прекращенной с даты принятия правил.
Компания подала встречный иск. Она требовала расторгнуть договор по вине арендодателя, который не обеспечил возможность использовать участок по назначению.
Суд первой инстанции и апелляция встали на сторону Департамента. Кассация эти акты отменила. Окружной суд сослался на прежний спор: ранее суд уже признал незаконным односторонний отказ Департамента от договора и подтвердил, что договор действует. Кроме того, после того решения город взыскивал с компании арендную плату, то есть считал договор живым. Поэтому кассация не нашла оснований признавать аренду прекращенной.
Что решил Верховный суд
Экономколлегия с выводами кассации не согласилась. Судьи напомнили: город предоставляет участки под строительство исходя из их разрешенного использования, а его определяет градостроительное зонирование. Если регламент запрещает возводить новые объекты, арендатор строить не вправе.
Правила 2017 года отнесли спорный участок к зоне, где новое строительство невозможно без изменения самих правил. На участке нет капитальных объектов, действующих разрешений на стройку тоже нет. В такой ситуации исполнить договор, который стороны заключили ради строительства, никто не может.
Постановление Правительства Москвы — это акт органа власти, который сделал исполнение договора невозможным. Такой акт прекращает обязательства сторон с даты его принятия, без отдельного расторжения. А раз договор прекратился еще в 2017 году, расторгать его по встречному иску компании уже незачем.
Ссылку кассации на прежний спор судьи отклонили. В том деле суд проверял односторонний отказ Департамента от договора — совсем другое основание. Прекращение аренды из-за невозможности исполнения и расторжение по воле стороны — это разные правовые механизмы. Поэтому прежнее решение не предопределяет исход нынешнего спора.
В итоге Верховный суд отменил постановление кассации и оставил в силе акты первой инстанции и апелляции. Договор аренды считается прекратившим действие с 28 марта 2017-го.
Определение № 305-ЭС26-4944 от 1 июля по делу № А40-46544/2024