Что меняет закон

Закон разрешает ДОМ.РФ совершать сделку по продаже объекта культурного наследия одновременно с продажей или предоставлением в аренду земельного участка под ним. Речь идет о памятниках истории и культуры в федеральной собственности, которые находятся в неудовлетворительном состоянии.

Решение о такой продаже принимает межведомственный коллегиальный орган. Памятники религиозного назначения в этот механизм не попадают, закон прямо исключает их из перечня.

Как устроены торги

Торги проходят путем последовательного снижения начальной цены на шаг понижения до цены отсечения. Цену отсечения устанавливает продавец, но она не может составлять менее 70% начальной стоимости.

В состав лота включают сам объект культурного наследия и земельный участок под ним. Если участок передают в аренду, размер арендной платы составляет один рубль в год на весь срок выполнения условий договора, но не более семи лет. Оплатить покупку можно единовременно или в рассрочку сроком до одного года.

Какие обязательства берет покупатель

Покупатель обязан разработать проектную документацию, провести работы по сохранению объекта и выдержать график с промежуточными и окончательными сроками. За неисполнение обязательств закон предусматривает неустойку в размере стоимости работ по сохранению объекта. Эту сумму институт развития (то есть, ДОМ.РФ) перечисляет в федеральный бюджет.

До завершения работ по сохранению памятника закон ограничивает его оборот. Заключать договоры купли-продажи, дарения, аренды и другие сделки с переходом прав без согласия института нельзя. Сделку, совершенную с нарушением этих ограничений, закон признает ничтожной.

Покупатель вправе предоставить независимую гарантию как обеспечение своих обязательств по сохранению объекта. Денежную сумму по гарантии определяют исходя из сметной стоимости работ по сохранению памятника.

Можно строить жилье с дольщиками

На участке с памятником закон разрешает жилую застройку, в том числе с привлечением средств дольщиков по правилам о долевом строительстве. Деньги участников долевого строительства защищены залогом прав по счету, куда их перечисляют после ввода дома в эксплуатацию.

Если памятник возвращают государству, выручку от продажи объектов распределяют по очередности. Банк-залогодержатель получает 70% выручки, но не более суммы долга по целевому кредиту. Дальше деньги идут в Дом.РФ на покрытие расходов и непогашенной неустойки, затем — покупателю в пределах уплаченной им цены. А остаток поступает в федеральный бюджет.

Что происходит при нарушении условий

При одностороннем отказе ДОМ.РФ от договора памятник и участок возвращают в собственность государства без возмещения их стоимости. Не возместят и стоимость неотделимых улучшений и расходы, связанные с исполнением договора.

Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования. То есть, в начале сентября.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 183-ФЗ

Сообщение ПАМЯТНИКИ АРХИТЕКТУРЫ ПРОДАДУТ ВМЕСТЕ С ЗЕМЛЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Ведомство ответило на четыре практических вопроса: о смене ВРИ арендованных участков, о порядке внесения сведений в ЕГРН, об изменении ВРИ садовых и огородных земель, а также о ситуации с ликвидированными товариществами.

Арендатор госземли не может выбрать ВРИ за рамками договора

По общему правилу правообладатель сам выбирает основной или вспомогательный ВРИ из регламентов — без разрешений и согласований. Но для арендаторов и пользователей государственной или муниципальной земли действует ограничение. Они не вправе выбирать ВРИ, отличный от указанного в договоре аренды или безвозмездного пользования.

Исключение — арендаторы, которые работают по договору о комплексном развитии территории либо обеспечивают реализацию решения о КРТ.

Новый закон не дает арендодателю права менять ВРИ в одностороннем порядке. Изменение условий договора аренды о ВРИ также не должно нарушать публичные нормы о предоставлении земельных участков.

Росреестр напомнил позиции Верховного суда по этому вопросу, на которые он ориентируется:

• Арендодатель не вправе односторонне менять ВРИ переданного в аренду участка (дело № А45-16663/2021);

• Публичный собственник не может произвольно менять ВРИ участка без учета назначения здания в частной собственности (дело № 49-КАД21-9-К6).

• Арендодатель не вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части ВРИ (дело № А73-915/2020).

Как вносить новый ВРИ в ЕГРН

Если правообладатель выбирает основной ВРИ из регламента, он направляет заявление в Росреестр. Заявление не нужно, когда собственник уже использует участок по ВРИ, сведения о котором есть в ЕГРН.

Сведения о ВРИ относятся к дополнительным характеристикам объекта. Кадастровый учет в связи с выбором ВРИ проводится без одновременной регистрации прав. Заявитель платит госпошлину за изменение сведений об объекте.

В остальных случаях сведения о ВРИ меняют через межведомственное взаимодействие — без госпошлины. Этот порядок работает, когда инициатива исходит не от правообладателя, а от госорганов на основании их решений.

Росреестр напомнил, что с 1 марта больше не вносит в ЕГРН сведения о ВРИ объектов капитального строительства — соответствующая норма Градостроительного кодекса утратила силу. Теперь ВРИ привязан только к земельному участку.

Садовые и огородные участки: жесткий запрет с исключениями

Закон № 295-ФЗ ввел запрет на изменение ВРИ отдельных садовых и огородных участков на территории садоводства. Из правила три исключения:

1. перевод участков под ИЖС для реорганизации товарищества в ТСЖ;
2. изъятие участка для государственных или муниципальных нужд;
3. включение участка в границы территории комплексного развития.

Сначала общее собрание членов товарищества принимает решение об изменении ВРИ. Только после этого можно вносить изменения в устав и менять организационно-правовую форму. В ЕГРН такие изменения вносят при одновременном обращении всех собственников участков, образованных из исходного участка товарищества.

Ликвидация товарищества снимает запрет на смену ВРИ

Запрет на изменение ВРИ не действует, если товарищество ликвидировали или исключили из ЕГРЮЛ как недействующее. Логика Росреестра простая: при ликвидации территория садоводства фактически прекращает существование, граждане продолжают вести садоводство уже без ее образования. А запрет был привязан именно к территории действующего товарищества.

В этом случае ВРИ участков меняют по общим правилам земельного законодательства и градостроительных норм.

Письмо Росреестра от 15 апреля 2026 года № 14-4104-ЛЛ/26

Сообщение РОСРЕЕСТР РАЗЪЯСНИЛ, КАК МЕНЯТЬ ВРИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ появились сначала на Land Law Firm.

Новый закон решает накопившиеся вопросы правообладателей и значительно упрощает вовлечение государственных земель в гражданский оборот.

Land Law Firm делала подробный разбор этих изменений для портала Право.ru — наши юристы называли поправки одними из важнейших в этом году. Кратко перескажем его и здесь.

Где теперь фиксируется ВРИ

Закон расширил перечень документов, устанавливающих виды разрешенного использования. Если раньше они определялись преимущественно градостроительным регламентом, то теперь данные можно найти и в других источниках.

С момента вступления закона в силу сведения о ВРИ указываются в:

1. лесохозяйственном регламенте;
2. положении об особо охраняемой природной территории;
3. документации по планировке территории;
4. лицензии или проектной документации, связанной с пользованием недрами;
5. отдельном федеральном законе в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Документация по планировке территории теперь получает приоритет перед регламентами в ряде случаев, например, при строительстве линейных объектов или размещении инфраструктуры в особых экономических зонах.

Строгое соблюдение целевого назначения

Закон обязывает фиксировать основной ВРИ из ЕГРН в правоустанавливающих документах, включая договоры аренды. Арендаторы и землепользователи больше не могут самостоятельно выбирать вид использования, отличный от закрепленного в договоре.

Кроме того, градостроительный регламент получил право устанавливать предельный процент площади участка под вспомогательные ВРИ. В некоторых регионах, например в Москве, этот лимит уже применяется и составляет 25%.

Новые правила образования участков

Одно из главных практических нововведений — разрешение объединять и перераспределять земельные участки с разными ВРИ в случаях изъятия для публичных нужд или недропользования. Ранее Земельный кодекс это прямо запрещал. При этом собственники смогут сами решить: сохранить совокупность исходных ВРИ, выбрать один из них или установить новый по регламенту. Если участок образуется под существующим зданием, приоритет отдается ВРИ самого объекта недвижимости, а не градостроительному регламенту.

А еще граждане и компании получают право готовить схемы расположения земельных участков самостоятельно — как на торгах, так и без них. Это ускорит процедуру предоставления земли из публичной собственности и снимет проблему отказов из-за отсутствия бюджета у администраций на формирование участков.

Использование земель не по ВРИ

В Земельном кодексе окончательно закреплен перечень видов деятельности, которые разрешены на любых участках независимо от установленного ВРИ и категории земель. Без предоставления земельного участка и установления сервитута теперь можно проводить инженерные изыскания, ремонтировать линейные объекты, возводить некапитальные строения и заниматься геологическим изучением недр.

Ограничения при планировке территорий

Закон защитил частных собственников от необоснованного включения их земель в проекты планировки под государственные объекты. Теперь для этого требуется план изъятия, сервитут, договор комплексного развития территории (КРТ) или прямое согласие владельца. При этом собственники зданий, оказавшихся на таких территориях, сохранили свое исключительное право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Сообщение ЗАРАБОТАЛ НОВЫЙ ЗАКОН ОБ ИЗМЕНЕНИИ ВРИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Что изменилось для предпринимателей

Раньше право на перераспределение земельных участков без проекта межевания имели только граждане. Представители бизнеса должны были заказывать проект межевания территории — процедура зачастую зависела от площади участка и могла быть довольно затратной.

Теперь закон дает предпринимателям те же возможности, что и физическим лицам. Они могут перераспределять участки в упрощенном порядке — при соблюдении требований к образуемым земельным участкам и без проекта межевания.

Новые правила расчета платы

Закон установил принцип расчета платы за перераспределение. Теперь ее привязали к кадастровой стоимости участка. При этом плату начисляют не за весь участок целиком, а только за увеличиваемую площадь.

Региональные власти могут на основании кадастровой стоимости определить категории граждан, для которых перераспределение будет бесплатным.

Ограничение по площади

Закон ввел лимит на увеличение площади — не более 1 000 кв. м. Это ограничение необходимо для контроля за выбытием участков из государственной собственности по заниженной цене.

При этом допускается уменьшение площади земельных участков в частной собственности при условии соблюдения требований к образуемым земельным участкам.

Когда применяют перераспределение

Согласно Земельному кодексу, процедуру используют в нескольких случаях:

• корректировка ломаных границ, когда их нужно выровнять для удобства собственников;
• изменение смежных границ для соблюдения требований к строительству;
• определение четких границ между участками ИЖС или ЛПХ;
• строительство социально значимых объектов, автомобильных дорог в рамках федеральных программ.

Сопутствующие изменения

Закон также дополнил Градостроительный кодекс. Теперь перераспределение допускается в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и устранения других недостатков, которые препятствуют рациональному использованию и охране земель.

В закон о государственной регистрации недвижимости добавили уточнение — перераспределение применяется в том числе к образуемым земельным участкам.

Все изменения вступают в силу 9 февраля 2026 года.

Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ

Сообщение НОВЫЕ ПРАВИЛА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ЗАКОН ПОДПИСАН появились сначала на Land Law Firm.

Закон вводит важное ограничение. Перераспределение таких участков теперь возможно только однократно. Власти также расширили перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении. А еще — разрешили уменьшать площадь частных участков при соблюдении требований к образуемым землям.

«Основная цель инициативы — исправить ситуации, когда участки имеют неудобные или сложные границы: это вклинивания, вкрапливания, изломанные линии или чересполосица. Такие дефекты затрудняют использование земли, например, для строительства зданий или других объектов», — отметил председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергей Гаврилов (цитата по «Парламентской газете»).

Законопроект устанавливает четкий механизм перераспределения. Увеличение площади частного участка возможно только в пределах 1000 кв. м или до предельных размеров, которые установило законодательство. Это защищает публичные земли от отчуждения по заниженным ценам или в обход конкурентных процедур.

Депутаты уточнили размер платы за перераспределение — власти рассчитывают его пропорционально увеличению площади участка, чтобы собственник не платил за уже принадлежащую ему землю. Органы власти получили право освобождать от платы отдельные категории граждан.

«Если участок, принадлежащий публичной собственности, «вклинился» между частными территориями и не может быть полноценно использован, новый порядок перераспределения позволит присоединить его к соседним участкам, что сделает землю пригодной для строительства или других нужд», — пояснил Гаврилов.

Законопроект также дополняет Градостроительный кодекс. Теперь в нем прямо указывают цели перераспределения — исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы и других недостатков, которые мешают рациональному использованию земель.

Законопроект № 803203-8

Сообщение ГОСДУМА ПОМЕНЯЛА ПРАВИЛА ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Новый закон решает проблему правовой неопределенности в отношении земель лесного фонда, территорий общего пользования, сельскохозяйственных угодий, объектов культурного наследия и участков для недропользования.

Благодаря изменениям установили единообразный подход при определении видов разрешенного использования земель, отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский. Он подчеркнул: закон «устранит административные барьеры для граждан, застройщиков и органов власти, сделает процедуры более прозрачными и понятными, будет способствовать вовлечению земельных участков в гражданский оборот и сократит инвестиционно-строительный цикл».

Ключевые изменения в законе определяют случаи, когда разрешается использование участков независимо от установленного ВРИ. Например, теперь можно возводить некапитальные строения: бытовки, ограждения, навесы, а также устанавливать геодезические пункты на любых участках.

Закон также устанавливает, что для линейных объектов, территорий опережающего экономического развития, участков в особых экономических зонах и инновационных научно-технологических центрах ВРИ определяют документацией по планировке территории, а не регламентом использования земли.

Еще закон вводит нормы, которые позволяют временно использовать участки (например, под стройплощадки) не меняя основного их назначения. «Это может помочь при реконструкции зданий и коммуникаций в условиях плотной застройки, отметили в Госдуме. Нормы устраняют правовую «серую зону», когда фактическое использование шло с риском признания его нецелевым.

В Росреестре уверены: принятые изменения положительно повлияют на строительный процесс. Ведь линейные сооружения теперь можно возводить на любом участке независимо от ВРИ, что приведет к сокращению сроков строительства. А введение понятия «универсальный вид разрешенного использования» облегчит подготовку к строительству и сэкономит бюджету деньги.

Поправки вступят в силу 1 марта 2026 года.

Законопроект № 496293-7

Сообщение ГД ПРИНЯЛА НОВЫЙ ЗАКОН ОБ ИЗМЕНЕНИИ ВРИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.

Мы весь год следили за практикой Верховного суда и рассказывали о самых интересных позициях в новостях и ежемесячных аналитических обзорах. Теперь мы собрали все самое интересное в одном месте, нашли ранее неосвещавшиеся позиции, коротко описали их — и получили самый подробный тематический каталог ВС по нашей профильной тематике.

Каждое из более чем 100 дел мы описали простым и лаконичным языком, в структурированном формате. Мы сохранили удобную навигацию по темам и категориям, которая поможет легко найти актуальную практику по многим ключевым направлениям:

Электронная версия на сайте LLF теперь включает дела за весь период 2023-2024 годов, что создает комплексную базу актуальной судебной практики.

Приглашаем вас ознакомиться с каталогом и надеемся, что он станет полезным инструментом в вашей профессиональной деятельности.

Сообщение КАТАЛОГ АКТУАЛЬНЫХ ПОЗИЦИЙ ВС РФ В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА 2024 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Новое положение о классификации вступает в силу 1 января 2025-го и предусматривает сокращение максимальной вместимости номеров с 12 до 8 человек и двукратное увеличение количества санузлов.

По данным отрасли, в России работает 4,9 тысяч классифицированных хостелов. За прошедший год спрос на их услуги снизился на 17%, при этом средняя стоимость размещения выросла на 12% до 1,4 тысяч руб. за ночь, уточняет издание.

Параллельно Госинспекция по недвижимости проводит в Москве масштабные проверки хостелов в нежилых помещениях многоквартирных домов на предмет соответствия видам разрешенного использования земельных участков.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов комментирует правовые аспекты размещения хостелов в жилых зданиях и перспективы развития отрасли.

Правовые особенности регулирования хостелов

«Размещение хостелов в многоквартирных домах возможно только в нежилых помещениях и при соблюдении комплекса требований», – напомнил Литвинов. В дачных домах, индивидуальных жилых домах размещение хостелов также не допустимо. То есть размещение хостелов в многоквартирных жилых домах возможно, но с соблюдением ряда условий.

Эксперт отметил три ключевых условия легальной работы хостелов:

1. Классификация в заявительном порядке на основании Положения о гостиницах с подтверждением базовых требований. Нужно освещение входа, круглосуточное водоснабжение, система отопления и вентиляции.
2. Вид разрешенного использования участка под МКД должен предусматривать «гостиничное обслуживание» совместно с «размещением многоквартирного дома».
3. Наличие всех необходимых согласований – санитарных, противопожарных, договора на вывоз мусора.

По мнению эксперта, ключевая проблема легализации действующих хостелов – получение согласия большинства собственников на изменение ВРИ участка. Получить такое согласие сейчас можно либо путем проведения очного общего собрания собственников помещений, либо путем онлайн-голосования. «Несогласие жильцов с размещением хостела – их обоснованное право, которое должно учитываться даже при попытках легализации уже работающих объектов», – подчеркивает юрист.

Хостелы и общежития: в чем разница

По мнению Литвинова, ужесточение государственной политики в отношении хостелов вызвано комплексом факторов. В общественном сознании хостелы ассоциируются с нелегальной миграцией и повышенными криминальными рисками. Усиление проверок – это запоздалая реакция властей на необходимость навести порядок в данном сегменте, считает Литвинов.

Таким образом, усиление проверок хостелов может быть связано с повышенным вниманием властей к общежитиям для рабочих-мигрантов, отметили собеседники издания. В связи с этим могло бы помочь разграничение понятий «хостел» и «общежитие».

«Необходимо ли систематизировать запутанное по состоянию на сегодняшний день правовое регулирование хостелов и общежитий с выделением в отдельную категорию «коммерческих общежитий»? Да, на мой взгляд, это поможет вывести из общей тени законопослушные платные общежития и улучшить общественное мнение в их адрес», – поделился мнением Литвинов. Но этот процесс необходимо проводить не ситуативно с точки зрения только озвученной проблем. Нужно систематизировать в целом законодательство об общежитиях, включая общежития, являющиеся «советским наследием», правовой режим которых сейчас крайне запутан.

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: ОБ УЖЕСТОЧЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ХОСТЕЛАМ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас такой порядок действует только в Москве и Московской области. В Москве размер платежа зависит от большого количества факторов и может составлять десятки и сотни миллионов рублей.

Распространить такой порядок на другие регионы Госдума отказалась. На это решение повлиял в том числе отрицательный отзыв правительства. Законопроект не определил порядок принятия решения об изменении вида разрешенного использования и не указал уполномоченные на принятие такого решения органы. Не прописали разработчики и критерии установления платы за изменение разрешенного использования и порядок ее зачисления. Это вызвало бы затруднения при применении положений законопроекта на практике, предупреждали в кабмине.

Законопроект № 590113-8

Сообщение В РЕГИОНАХ НЕ БУДЕТ ПЛАТНОЙ СМЕНЫ ВРИ – ЗАКОНОПРОЕКТ ОТКЛОНЕН появились сначала на Land Law Firm.

Трое собственников решили внести в ЕГРН вид разрешенного использования здания «гостиница». Но Росреестр отказал. Чиновники истребовали документ в подтверждение реконструкции. Ведь речь о информационно-вычислительном центре, который необходимо переоборудовать под гостиницу. Как указало Управление Росреестра, изменение ВРИ без реконструкции означает правовую неопределенность, ведь объект становится гостиницей без разрешительной документации. Изменение ВРИ просто по усмотрению правообладателя нарушает принципы градостроительства, решили чиновники.

Заявители сочли такой отказ незаконным и обратились в суд.

Две инстанции удовлетворили их требования. Они решили, что внесение изменений в ВРИ здания без изменения его назначения не может повлиять на права и интересы третьих лиц, не создаст правовой неопределенности. Ведь правообладатель может сам без согласований выбрать основной и вспомогательный вид разрешенного использования объектов, а требование документов о реконструкции противоречит ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, указали суды.

Кроме того, в деле было заключение эксперта, согласно которому здание может быть использовано под гостиницу без реконструкции.

Решение кассации

АС Северо-Западного округа пересмотрел решение нижестоящих инстанций. Конечно, есть ч. 4 ст. 37 ГрК, которая разрешает выбирать ВРИ самостоятельно. Но есть и ч. 3 той же статьи, которая устанавливает, что изменение одного ВРИ на другой происходит в соответствии с градостроительным и техническими регламентами. При этом суды не ответили на вопрос, отвечает ли информационно-вычислительный центр техрегламентам для гостиниц, отметил в своем постановлении АС СЗО. Он обратил внимание, что к этим зданиям предъявляют разные требования, в том числе в части пожарной безопасности, энергоснабжения.

Что касается заключения эксперта, две инстанции не проверили его относимость и допустимость. Они не учли позиции Высшего арбитражного суда о том, что «законность изменения целевого назначения объекта недвижимости не может оцениваться лишь исходя из сохранения внешнего архитектурного облика, технических характеристик, надежности и безопасности здания как строительной конструкции» (определение ВАС РФ от 18 мая 2010 года от № ВАС-4066/10).

С такими указаниями суд округа направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе.

Постановление № Ф07-2448/2024 от 22 апреля 2024 года по делу № А05-4299/2023

Сообщение СУД ОКРУГА ЗАПРЕТИЛ ПРОИЗВОЛЬНО МЕНЯТЬ ВРИ ЗДАНИЯ появились сначала на Land Law Firm.

Сейчас такой порядок действует только в Москве и Московской области. В Москве размер платежа зависит от большого количества факторов и может составлять десятки и сотни миллионов рублей.

Если законопроект будет принят, то и другие регионы получат шанс пополнить свои бюджеты — особенно экономически развитые, со значительным объемом жилищного и коммерческого строительства.

Изменения планируется внести в ч. 3 ст. 73 Градостроительного кодекса.

Законопроект № 590113-8

Сообщение СМЕНА ВРИ МОЖЕТ СТАТЬ ПЛАТНОЙ И В РЕГИОНАХ появились сначала на Land Law Firm.

В каталоге более 70 дел, которые изложены просто, кратко и структурированно. Мы сделали поиск судебной практики максимально быстрым и понятным. Для этого мы снабдили каталог удобной навигацией по темам и категориям, которые больше всего волнуют правообладателей и их представителей. Это поможет вам легко ориентироваться в практике по таким основным темам:

• аренда и арендная плата;
• строительный подряд;
• комплексное развитие территорий;
• виды разрешенного использования земельного участка;
• налоги на недвижимость;
• споры о госрегистрации;
• самовольные постройки;
• и другие направления практики.

Каталог будет полезен всем, кто сталкивается с вопросами недвижимости — от юристов крупных корпораций с потоком судебных дел до инвесторов, которые на берегу просчитывают риски от сделки. Обмен знаниями в подобном формате — это продолжение нашей просветительской деятельности и подтверждение сильных компетенций команды в области судебных споров.  

Основная версия каталога — электронная. Кроме того, будет напечатан небольшой тираж.

Предлагаем ознакомиться с каталогом и будем рады, если он поможет вам в работе.

Каталог доступен в электронном формате с кликабельными хэштегами-категориями: https://landlawfirm.ru/karalog-del-vs-2023/

Также можно скачать PDF-версию (хэштеги также кликабельные): https://landlawfirm.ru/wp-content/uploads/2024/03/katalog-aktualnyh-pozicij-verhovnogo-suda-rf-za-2023-god.pdf

Сообщение КАТАЛОГ АКТУАЛЬНЫХ ПОЗИЦИЙ ВС РФ В СФЕРЕ ЗЕМЛИ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЗА 2023 ГОД появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд поддержал арендатора и указал, что это вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы на этой территории.

Это дело для «Коммерсанта» прокомментировал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов. По его словам, Верховный суд РФ последовательно указывает на то, что арендатор не может быть ограничен договором аренды в выборе видов разрешенного использования участка в рамках ЕГРН и градостроительных регламентов. А подобное использование не может быть административным правонарушением.

В то же время Денис призывает учитывать, что московское законодательство устанавливает предел для объектов недвижимости, которые могут использоваться в соответствии с так называемыми вспомогательными видами использования, которые указаны для участка в градостроительном регламенте, но чаще всего отсутствуют в ЕГРН – 25 % от общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

О спорах в Москве

По словам Дениса Литвинова, в законе есть сразу несколько понятий, которые устанавливают ограничения в использовании земли под те или иные цели. Это вид разрешенного использования, цель предоставления земельного участка и градостроительный регламент.

В то же время, в законодательстве нет четкого указания на то, вправе ли арендодатель сужать в договоре аренды перечень возможных видов использования участка по сравнению с видами разрешенного использования, содержащимися в ЕГРН и градостроительном регламенте, отмечает Литвинов.

По его мнению, именно из-за этого пробела в Москве в последние несколько лет возникло много споров о якобы нецелевом использовании арендуемой городской земли. Например, разрешенное использование участка по ЕГРН и градостроительном регламенту предполагает возможность размещения на нем зданий, используемых для «бытового обслуживания» (ремонт одежды и обуви, ателье), а цель предоставления участка по договору аренды указана только как «розничная торговля», отмечает управляющий партнер LLF.

Чаще всего подобные казусы в Москве Госинспекция по недвижимости фиксирует в зонах будущего редевелопмента – на бывших советских производственных площадках, которые в ожидании перепрофилирования их арендаторы используют в текущем состоянии под всевозможные нужды, рассказывает Денис Литвинов. По его словам, старые производственные корпуса сдаются под размещение складов, объектов бытового обслуживания низкого класса, автосервисов. Часто в этих же кластерах могут нелегально располагаться хостелы и объекты общепита, специализирующиеся на доставке фаст-фуда.

Как объясняет Литвинов, нарушение всех трех категорий (ВРИ, цели предоставления земельного участка и градостроительного регламента) – очевидное административное правонарушение. А если нарушена только одна из них (чаще всего – цель предоставления земельного участка в аренду), а остальные – нет, то подобная ситуация не имеет однозначного разрешения. Тогда ее квалификация переходит в судебную плоскость.

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/6225275

Сообщение КОММЕРСАНТЪ: О ВСПОМОГАТЕЛЬНЫХ ВИДАХ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ В МОСКВЕ появились сначала на Land Law Firm.

В 2017 году фирма арендовала участок для эксплуатации торгового центра с видом разрешенного использования «объекты размещения организаций розничной торговли продовольственными, непродовольственными группами товаров». Такая же цель была указана и в договоре аренды участка.

В 2021 году Госинспекция обнаружила, что земля используется и для других целей: часть помещений в здании была отдана под бытовое обслуживание (ремонт одежды, обуви, фотоателье), еще там располагались автошкола, ломбард и страховая контора. Административный орган счел, что арендатор пользовался участком не в соответствии с целью, указанной в правоустанавливающем документе и договоре аренды земли. А это нарушение разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 6.7 Кодекса об административных правонарушений Москвы). Компанию оштрафовали на 50 000 руб.

Она отправилась оспаривать взыскание. Компания настаивала, что это не нарушения, а всего лишь вспомогательные виды разрешенного использования, которые допустимы на этой территории. Истец обращал внимание, что ателье, автошкола, ломбард и другие спорные организации занимают менее 25% от общей площади здания, расположенной на земельном участке. Основной вид деятельности — это все еще розничная торговля.

Суды разошлись во мнениях, как правильно разрешить дело. На втором круге рассмотрения спора первая инстанция поддержала чиновников. Но апелляционная встала на сторону компании: она указала, что установленный ВРИ «под торговлю» не мешает заявителю применять вспомогательные виды разрешенного использования, учитывая, что суммарная доля общей площади здания под такие вспомогательные виды составляет менее 25%. Суд округа отменил это постановление и оставил в силе решение первой инстанции — не в пользу фирмы.

Компания обратилась в экономколлегию, и там не увидели нарушения. ВС напомнил, что в 2020-2021 годах уже принимал решения в аналогичных спорах в пользу арендаторов. Если часть участка используется в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования, который установлен градостроительным регламентом, это не означает использования вопреки целевому назначению и не представляет собой административного правонарушения.

Чтобы определить, есть ли нарушение со стороны арендатора, нужно изучить нормативные акты, следует из определения ВС. Правила землепользования Москвы (п. 3.3.5) разрешают арендатору, который использует участок по основному виду разрешенного использования, прибегать и к вспомогательным видам использования, если площадь объектов по ним не более 25% площади всех капитальных объектов.

Таким образом, ВС отменил акты первой и третьей инстанций. Он оставил в силе постановление апелляции, которая признала штраф незаконным.

Подробнее: https://kad.arbitr.ru/Card/bff6826b-7def-401c-a307-702b099892d1

Сообщение ВС РАЗРЕШИЛ АРЕНДАТОРУ ВРИ, КОТОРЫХ НЕТ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ появились сначала на Land Law Firm.

Спустя 11 лет компания решила поменять вид разрешенного использования земли со склада на «здравоохранение, гостиничное обслуживание», чтобы в дальнейшем выкупить участок. С такой просьбой она обратилась в департамент имущественных отношений. Но там отказались менять ВРИ, поскольку участок слишком маленький. Дело в том, что местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) установили минимальный размер земельного участка для гостиниц 3000 кв. м (при этом вид разрешенного использования стал основным вместо условно разрешенного).

Правда, эти изменения появились в ПЗЗ только в 2021 году. То есть гораздо позже формирования участка и реконструкции здания. Поэтому две судебные инстанции встали на сторону компании и удовлетворили ее иск к департаменту о смене ВРИ. Кроме того, они приняли во внимание проектную документацию, на основании которой велась реконструкция: она предусматривала медицинскую лабораторию на мансардном этаже.

Какую редакцию правил выбрать

Но в проектной документации ничего не говорится о переоборудовании в гостницу, возразил Арбитражный суд Западно-Сибирского округа. А сам объект вводили в эксплуатацию без указания его назначения. Таким образом, нижестоящие суды не разобрались, когда именно поменялось назначение здания. Хотя именно от этого зависит, какую редакцию правил применять в этом споре, отметила тройка судей кассации.

Она напомнила, что правила в старой редакции относили к основным видам использования только диагностические центры, а гостиницы — к условно разрешенным. Следовательно, до реконструкции склада компания должна была предпринять меры, чтобы поменять ВРИ на условно разрешенный. Если же она не согласовала устройство гостиницы до внесения изменений в ПЗЗ, то их надо применять в новой редакции с минимальным размером участка в 0,3 Га, следует из постановления суда округа.

Таким образом, 6 июля 2023 года АС ЗСО отправил дело на пересмотр. В частности, он указал выяснить, когда и при каких обстоятельствах функциональное назначение склада поменяли на гостиницу, и определить, какую редакцию правил применять к спорным отношениям.

Подробнее: https://kad.arbitr.ru/Card/4bb036a9-c062-4e79-88ca-3a19c4cecf24

Сообщение КОГДА ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ПРИМЕНЯЮТСЯ ЗАДНИМ ЧИСЛОМ: РАЗЪЯСНЕНИЯ СУДА ОКРУГА появились сначала на Land Law Firm.