О позициях экономколлегии по земельным вопросам и спорам о недвижимости мы рассказывали здесь.

Ошибочная запись в ЕГРН уступает решению суда

ВС защитил покупателя, которому отказали в праве на объект из-за недостоверных сведений в реестре. Если вступившее в силу решение суда установило право на недвижимость, а реестр так и не исправили, суды руководствуются решением. Запись, которую следовало аннулировать, нельзя противопоставить судебному акту.

В этом деле продавец получил право на недостроенный объект еще в 2000 году. Позже суд истребовал объект в его пользу у общества, но в ЕГРН объект по-прежнему числился за обществом. Нижестоящие суды опирались на выписку и отказали покупательнице. Кроме того, они не учли, что по сути она просила обязать продавца зарегистрировать переход права (дело № 18-КГ26-42-К4).

Гостиницу под видом ИЖС снесут

ВС разъяснил, что упрощенный уведомительный порядок рассчитан только на добросовестных застройщиков. Если собственник получил согласование на жилой дом, а построил коммерческий объект, это самострой. Его снесут, если здание нельзя привести в соответствие с видом разрешенного использования.

Владелица участка под ИЖС подала уведомление о строительстве дома и возвела гостиницу. Суд указал, что на таком участке можно построить только жилой дом, гараж и хозяйственные постройки. Собственница обошла обязательное разрешение на строительство гостиницы и сама приняла на себя риск сноса. Если бы суд сохранил постройку, он бы поощрил недобросовестное поведение (дело № 18-КГ25-341-К4).

Окончание аренды не препятствует регистрации дома

ВС указал: если дом построили, пока действовал договор аренды участка, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать и после окончания аренды. Значение имеет момент строительства, а не наличие прав на землю на дату обращения в Росреестр.

В деле из обзора гражданин построил дом на арендованном муниципальном участке под ИЖС. Когда срок договора истек, Росреестр приостановил регистрацию. Ведомство не учло, что суд по другому делу уже установил: дом завершили до окончания аренды, а участок освоили по назначению (дело № 57-КАД26-1-К1).

Истекшее разрешение на землеустройство не лишает права на участок

В Крыму и Севастополе можно завершить оформление прав на землю, начатое до 2014 года. ВС разъяснил: истечение срока разрешения на разработку документации по землеустройству само по себе не мешает оформить участок, если региональный закон не ставит такого условия.

Администрация отказала жительнице в передаче участка под жилой дом в собственность. Суды поддержали отказ, потому что срок разрешения местного совета истек. ВС с этим не согласился. Решение совета оставалось неисполненным, а документы заявительница начала готовить еще до принятия регионального закона (дело № 127-КАД26-3-К4).

Арендатор вправе оспорить региональный закон

ВС расширил возможности арендаторов публичной земли. Оспорить нормативный акт может любой участник отношений, которые этот акт регулирует. Это касается и арендатора, если акт действует в период действия его договора.

В деле-примере региональный закон сократил сроки продления договоров аренды по сравнению с федеральными антикризисными правилами. Нижестоящие суды отказались принять иск компании, потому что ее договоры продлили еще до вступления закона в силу. ВС указал, что аренда действует до 30 сентября 2026 года и охватывает период действия закона. Значит, компания вправе обратиться в суд (дело № 78-КАД26-1-К3).

Источник: пункты 1, 2, 31, 32 и 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ЕЩЕ ПЯТЬ ПОЗИЦИЙ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВО ИЗ НОВОГО ОБЗОРА ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Сложившийся порядок против воли собственника

Компания и общество владеют помещениями в одном здании. С согласия компании общество разместило вывески своих арендаторов на той части фасада, которая примыкает к помещениям компании. Позже компания отказалась от договоренности и потребовала вывески демонтировать.

Первая инстанция и апелляция в иске отказали, затем кассация отменила решение, но ВС все же поддержал изначальное решение. Суд учитывает, как стороны фактически пользуются имуществом, насколько оно нужно каждому сособственнику и можно ли пользоваться им совместно. Истец долго не возражал против вывесок и своим поведением подтверждал согласие, а другие участники полагались на это согласие и выстроили под него свою работу. Поэтому поздний отказ одного сособственника не дает ему права разрушить сложившийся баланс (дело № А40-158814/2024).

Искусственный пруд может быть частным

Предприниматель владел участком в черте населенного пункта. Раньше на участке был пруд-копань, который позже засыпали грунтом. Управление Росводресурсов потребовало признать право собственности на участок отсутствующим и восстановить водоем. По мнению ведомства, пруд выкопали в 1966–1979 годах, когда любой водный объект входил в государственный водный фонд. Значит, участок с прудом нельзя было приватизировать.

ВС отметил: участок с водоемом может принадлежать частному лицу, если водоем обособлен и не связан с другими водными объектами. Пруд в сети рек и ручьев остается федеральным, и участок под ним не формируют. Но спорный пруд вырыли для хозяйственных нужд, в водный реестр его не вносили, а связь пруда с другими водоемами ведомство не доказало. Пруд действительно вырыли в советское время, но это само по себе не делает его федеральной собственностью (дело № А41-14292/2024).

Новый генплан учитывают в споре о предоставлении участка

ВС напомнил: решение по спору с органом власти должно быть исполнимо на день его вынесения. Нижестоящие суды поддержали садоводческое товарищество, которое попросило местных чиновников предварительно согласовать предоставление участка в безвозмездное пользование. Участок находился в зоне малоэтажной застройки, где садоводство разрешено.

Экономколлегия обратила внимание: пока шел спор, город утвердил новый генплан. Участок попал в зону парков и скверов, где садоводство не предусмотрено, а генплан обязателен для органов власти. Суд может признать отказ незаконным, подчеркнул ВС, но обязать орган согласовать участок он не вправе, если на день решения закон этого уже не допускает (дело № А32-23519/2022).

Вывеску на крыше без согласования демонтируют

Еще одна позиция касается конструкций на крышах зданий. Комитет администрации предписал обществу демонтировать крупную надпись с фирменным логотипом на крыше магазина. Разрешения на нее общество не получало и оспорило предписание в суде.

ВС встал на сторону комитета. Муниципалитет вправе устанавливать требования к виду и размещению вывесок, чтобы сохранить облик города. По местным правилам вывеску размещают у входа, а на крыше — только в исключительных случаях и с согласия администрации. Исключительную необходимость надписи на крыше общество не доказало и согласования не получило. Поэтому неважно, рекламная это конструкция или информационная, — ее демонтируют (дело № А76-32464/2024).

Источник: пункты 11, 14, 15 и 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА: ПОЗИЦИИ ЭКОНОМКОЛЛЕГИИ О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

В августе экономколлегия напомнила, что:

• Арендатор вправе взыскать неосновательное обогащение с владельца чужой постройки на своем участке — вот только на рыночную ставку ему рассчитывать не стоит.
• Градплан без ограничений по площади участка не гарантирует застройщику разрешения на строительство — у муниципалитета остаются весомые аргументы для отказа.
• Право некоммерческой организации на аренду муниципального помещения без торгов не обязывает город заключать с ней договор, даже если стороны уже обменялись проектом и протоколом разногласий.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за август в PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АВГУСТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

• Арендатор выкупает здание у государства — но под зданием нет сформированного земельного участка. Можно ли продать объект отдельно от земли, и кто заплатит за разницу в цене?
• Муниципалитет продал предпринимателю бывший кинотеатр, а тот сдал здание под магазин. Прокурор требует вернуть — но районный суд считает, что срок давности пропущен.
• Компания арендовала участок в центре Москвы на 49 лет под строительство, но так и не построила. Когда город ввел «нулевые» параметры застройки, арендодатель заявил, что договор прекратился, — при этом годами взыскивал арендную плату по тому же договору.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за июль в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ИЮЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

• Садовое товарищество в Сочи через суд добилось права на участок под садоводство, но экономколлегия обнаружила деталь, которую суды упустили при смене генплана.
• Водное управление попыталось забрать у предпринимателя участок с прудом, который тот приватизировал еще в 2003 году. Исход спора решил один нюанс в происхождении водоема.
• Победитель аукциона на аренду участка выкупил его через месяц и потребовал вернуть почти весь задаток. Экономколлегия объяснила, почему логика заявителя не сработала.
• Пять лет госорганы не могли поделить между собой полномочия арендодателя лесного участка, а расплачиваться за эту неразбериху предложили арендатору.
• Малый бизнес попытался взыскать с департамента убытки за месяцы судебного спора о цене выкупа помещения. Экономколлегия оценила, кто на самом деле затянул сделку — и кто будет оплачивать этот спор.

Скачать обзор практики Верховного суда за май и июнь 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАЙ И ИЮНЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

На возврат береговой полосы срок давности не распространяется

ВС разъяснил, как применять срок исковой давности в спорах о береговой полосе. Собственник оформил в частную собственность участок, который частично захватил акваторию и береговую полосу реки. Прокурор потребовал вернуть эту часть земли государству и снести здание на берегу.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, апелляция и кассация — отказали из-за пропуска срока давности. ВС отменил их решения и поддержал первую инстанцию. Береговая полоса и водные объекты остаются в публичной собственности и открыты для общего пользования. Участок сформировали за счет реки, которая не выбывала из владения государства, поэтому срок давности к таким требованиям не применяется (дело № 4-КГПР25-80-К1).

Этажность дома на склоне считают от нижней точки земли

ВС указал, как определять этажность дома в споре о сносе самостроя. Администрация потребовала признать недостроенный дом самовольной постройкой и снести его. Все три инстанции встали на сторону администрации, и ВС с ними согласился. Этажность жилого дома определяют по числу надземных этажей. Если дом стоит на склоне, первый надземный этаж считают от нижней планировочной отметки земли.

Экспертиза установила у здания пять этажей — это превышает предел в три этажа для индивидуальной жилой застройки. Подпорная стена высотой более семи метров не исключает надземный этаж из подсчета. Нарушение предельной этажности суд признал существенным, поэтому снос правомерен (дело № 18-КГ25-396-К4).

Долю в сельхозземле банкрота оспорит любой совладелец

ВС разъяснил права совладельцев при продаже доли в сельхозземле банкрота. Гражданка обанкротилась, и финансовый управляющий продал ее долю в общей собственности на сельхозучастки. Покупатель не был совладельцем и не использовал землю под сельское хозяйство. Другой участник долевой собственности — арендатор и совладелец тех же участков — оспорил сделку.

Первая инстанция усмотрела злоупотребление правом, апелляция и кассация не нашли у него защищаемого интереса.

ВС отменил их решения и вернул дело на новое рассмотрение. Особый порядок оборота долей в сельхозземле действует и при банкротстве собственника. Если порядок продажи доли нарушили, оспорить договор вправе любой участник общей собственности. Прежний отказ истцу по другому иску не лишает его права оспаривать сделку (дело № 32-КГ26-4-К1).

Землю без торгов продадут только добросовестному арендатору

ВС разъяснил условия льготного выкупа арендованной публичной земли. В 2022-2024 годах арендаторы получили право выкупить участок без торгов — это антикризисная мера поддержки. Общество арендовало землю под индивидуальную усадебную застройку, но попросило Росимущество продать участок для отдыха и рекреации. Ведомство отказало, и общество обратилось в суд.

Апелляция и кассация поддержали арендатора, но ВС встал на сторону первой инстанции и Росимущества. Льгота работает только для добросовестных арендаторов. Они должны использовать участок по назначению, указанному в постановлении Правительства, и не нарушать закон. Спорную землю никто не осваивал: она стоит без ограждения и построек, а за аренду накопился долг. Арендатор не вправе в одностороннем порядке менять цель использования участка, поэтому выкупить его без торгов он не может (дело № А40-223880/2024).

Источник: пункты 1, 2, 3 и 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2026)

Сообщение ЗЕМЛЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО В НОВОМ ОБЗОРЕ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Верховный суд разобрался в таких спорах:

• Арендатор давно съехал из помещения и звал подписать акт возврата, но арендодатель уклонился от приемки — и все равно продолжил требовать арендную плату.
• Собственник помещений годами не возражал против вывесок соседа на общем фасаде здания, а потом передумал и потребовал их снять.
• Водное ведомство добивается отмены приватизации участка, на котором когда-то был засыпанный пруд, и хочет вернуть землю государству.
• Автоцентр включили в перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости, посчитав его объектом бытового обслуживания.

Скачать обзор практики за апрель в формате PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АПРЕЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

В обзор вошли разъяснения по ключевым для собственников недвижимости вопросам. ВС определил, как поступать при сносе здания, если запись о нем еще числится в ЕГРН. Также суд уточнил правила налогообложения имущества, переданного по концессионному соглашению, и объектов незавершенного строительства.

Снесенное здание налогом не облагается, даже если запись осталась в ЕГРН

Налоговая доначислила обществу налог на здание, которое числилось в ЕГРН, но было фактически снесено. Три инстанции поддержали инспекцию: пока запись о праве собственности не прекращена, налог нужно платить.

ВС отменил судебные акты. Запись об объекте в реестре не подтверждает обязанность платить налог, если налогоплательщик доказал, что недвижимость прекратила существование. Право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи. Факт сноса можно подтвердить актом кадастрового инженера, документами строительного надзора, договорами с подрядчиками. Если доказательства относятся к более позднему периоду, чем спорный, налог за спорный период все равно нужно платить (пункт 13 обзора).

Имущество по недействительной сделке: налог платит фактический владелец

Компания купила недвижимость на публичных торгах, но позже суд признал торги недействительными. Имущество фактически вернулось к продавцу, который сдавал его в аренду. Запись в ЕГРН о собственности общества при этом сохранялась, и налоговая выставила требование об уплате налога.

ВС встал на сторону фирмы. Налоговые последствия влечет не сама гражданско-правовая сделка, а финансово-хозяйственные операции по ее исполнению. Запись в ЕГРН о принадлежности имущества не служит безусловным основанием для уплаты налога, если сделка признана недействительной, а имущество возвращено другой стороне.

Аналогичный подход ВС применил в деле, где права на нежилые помещения зарегистрировали за образовательной организацией незаконно. Налог в таком случае платит та сторона, которая фактически владела имуществом и использовала его в хозяйственной деятельности (пункт 14 обзора).

Концессионер платит налог с даты фактической передачи имущества

Муниципальное унитарное предприятие передало недвижимость в концессию обществу, но сведения о передаче в ЕГРН не внесли. По данным реестра имущество оставалось в хозяйственном ведении предприятия, и налоговая доначислила налог именно ему.

Суды признали доначисление незаконным. Имущество, переданное концессионеру по концессионному соглашению, облагается налогом у концессионера с даты фактической передачи. Объекты концессионного соглашения отражаются на балансе концессионера и обособляются от его имущества. Отсутствие записи в ЕГРН на правила налогообложения не влияет (пункт 15 обзора).

Жилые дома застройщика облагаются налогом по кадастру

Общество не платило налог на жилые дома, которые предназначались для продажи и не учитывались как основные средства. Налогоплательщик считал, что обязанность по уплате налога зависит от назначения земельного участка под домом.

Суды поддержали инспекцию. Готовые жилые помещения, многоквартирные и наемные дома, садовые дома, гаражи и машино-места облагаются налогом по кадастровой стоимости независимо от вида разрешенного использования участка. Назначение участка для ЛПХ, садоводства или ИЖС имеет значение только для хозяйственных строений и сооружений. В аналогичном деле застройщик по договору о комплексном развитии территории доказывал, что не должен платить налог на квартиры, которые планирует расселить и снести. Суды отклонили такие доводы. Бремя содержания имущества на застройщика возлагает закон, а экономическая выгода будет извлечена позже за счет реализации новых объектов (пункт 16 обзора).

Незавершенное строительство облагается налогом независимо от использования

Компания оспаривала доначисление налога на цеха со статусом объектов незавершенного строительства. Налогоплательщик ссылался на то, что строительство фактически не ведется, а сами объекты в производстве не задействованы.

Суд отказал. Если сведения об объектах внесены в ЕГРН и кадастровая стоимость определена и утверждена в установленном порядке, налог платить нужно. Меры по оспариванию кадастровой оценки общество не принимало, доказательств физической утраты или сноса не представило. Обременительность налогообложения недостроенного объекта сама по себе от уплаты налога не освобождает. Объект незавершенного строительства — это актив со стоимостной оценкой, который можно возмездно отчуждать (пункт 17 обзора).

Благоустройство земельного участка налогом не облагается

Налоговая доначислила обществу налог на кустовые площадки, которые компания обустроила на нефтяном месторождении. Инспекция посчитала площадки сооружениями, обеспечивающими работу нефтепромысла.

ВС поддержал налогоплательщика. Объекты внешнего благоустройства и иные неотделимые улучшения земельного участка — замощение, покрытие, асфальтирование — налогом на имущество не облагаются. Такие улучшения не образуют самостоятельного объекта гражданских прав и лишь повышают полезные свойства самого земельного участка, который из объекта налогообложения исключен. Аналогичный подход суды применили к асфальтовым площадкам для размещения транспортных средств (пункт 10 обзора).

Источник: Тематический обзор Верховного Суда Российской Федерации № 4/2026 о рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с налогообложением имущества организаций.

Сообщение ВЕРХОВНЫЙ СУД ОБОБЩИЛ ПРАКТИКУ ПО НАЛОГУ НА ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИЙ появились сначала на Land Law Firm.

• О выкупе арендованной земли по антикризисным правилам постановления № 629
• Об обязанности подрядчика выставить счета-фактуры после расторжения договора

А в гражданской коллегии решили спор о неприменении исковой давности по требованиям владеющего собственника и закрепили прогосударственную позицию об исчислении срока давности по искам прокурора в защиту публичных интересов.

Скачать обзор практики Верховного суда за март 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА МАРТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Добросовестность не спасает от истребования участка в береговой полосе

Прокурор потребовал истребовать у гражданки два земельных участка вблизи Клязьминского водохранилища — они оказались в границах береговой полосы и зоны санитарной охраны источников водоснабжения Москвы. Апелляция отказала: покупательница добросовестная, а прокурор пропустил давность. ВС отменил эти выводы и оставил в силе решение первой инстанции. Суд указал: приватизация земель в пределах береговой полосы прямо запрещена законом, а добросовестность приобретения не является основанием для отказа в истребовании таких участков. Давность не пропущена — нарушение выявили в 2022 году, а иск подали в том же году (определение № 4-КГПР25-48-К1).

Гибель здания не отменяет право на землю и не обнуляет сделки

Собственница земельного участка оспорила цепочку сделок с нежилыми строениями, расположенными на нем. Три инстанции признали сделки недействительными: у продавцов отсутствовало право на землю, а сами строения к моменту спора разрушились. ВС с этим не согласился. Суд напомнил: при покупке недвижимости к покупателю переходит и право пользования участком, а гибель объекта сама по себе не прекращает это право. Покупатель вправе восстановить здание или оформить участок в аренду или собственность. Признавать сделки недействительными только из-за разрушения объекта нельзя (определение № 18-КГ24-338-К4).

Строительство на территории аэровокзала требует разрешения и экспертизы

Авиакомпания возвела пассажирский павильон на территории аэровокзала без разрешения на строительство. Прокуратура вынесла представление, компания его оспорила. Первая инстанция и кассация встали на сторону компании, но ВС поддержал апелляцию. Суд указал: аэровокзал относится к особо опасным и технически сложным объектам, а сам павильон имеет прочную связь с землей — свайный фундамент из 134 железобетонных свай, постоянные инженерные сети, невозможность перемещения без ущерба. Для строительства такого объекта необходимы разрешение, экспертиза проектной документации и сопровождение государственного строительного надзора (дело № А19-17707/2024).

Кадастровую стоимость сельхозземель нельзя считать по промышленным расценкам

Собственник земельных участков сельскохозяйственного назначения оспорил кадастровую оценку — бюджетное учреждение определило стоимость как для промышленной зоны, проигнорировав документы о том, что участки являются пашнями. ВС поддержал первую инстанцию: вид угодий — обязательный ценообразующий фактор, а градостроительные регламенты на сельхозугодья не распространяются. Суды, которые ориентировались на зонирование вместо целевого назначения, допустили ошибку (определение № 35-КАД25-6-К2).

Источник: пункты 1, 2, 26 и 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВС № 1: ПОЗИЦИИ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

• Экономколлегия напомнила: объект на территории ООПТ нельзя передать в долевую собственность без участия регионального органа, ответственного за охрану природной территории.
• В другом деле ВС расторг договор выкупа публичного участка из-за восьмилетней просрочки оплаты — за это время кадастровая стоимость выросла в 30 раз, и покупатель не вправе рассчитывать на сохранение старой цены.
• Коллегия также разобралась с порядком перерасчета арендной платы за федеральную землю: пятилетний срок действия рыночной оценки считают с даты уведомления арендатора, а не с момента застройки участка.
• Кроме того, ВС указал: строить капитальный объект на сельхозземле, предоставленной без торгов для организации ярмарки, нельзя — даже если администрация выдала разрешение.
• Гражданская коллегия разъяснила, что отсутствие разрешения на реконструкцию — не безусловное основание для отказа в легализации объекта, если собственник действовал добросовестно.
• А в споре о конструкции на фасаде МКД ВС обязал суды разграничивать рекламу и информационную вывеску — и проверять, не портит ли размещение общее имущество дома.

Скачать обзор практики Верховного суда за январь и февраль 2026 года в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ЯНВАРЬ И ФЕВРАЛЬ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Арендодатель-банкрот не обязан выделять НДС в документах, указала экономколлегия. А пересмотр архивной кадастровой стоимости не влечет пересмотр арендной платы за прошлые периоды. А еще недействительный контракт не порождает права на возмещение убытков как при его нарушении.

ВС также разъяснил, что ст. 622 ГК не может служить основанием для сноса объектов недвижимости на арендованном публичном участке. А формальный пропуск процессуального срока не препятствует защите публичных интересов при незаконном выбытии лесного фонда.

Гражданская коллегия подчеркнула, что наличие на участке иных строений не препятствует бесплатному приобретению участка под жилым домом, а земли береговой полосы водных объектов не могут находиться в частной собственности даже у добросовестного приобретателя.

Скачать обзор практики Верховного суда за ноябрь и декабрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА НОЯБРЬ И ДЕКАБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

О позициях экономколлегии по земельным вопросам и спорам о недвижимости мы рассказывали здесь.

Арендную плату ограничили размером земельного налога

ВС защитил арендаторов от завышенных платежей при нарушении их права на приобретение земли. Если администрация незаконно отказала в продаже участка по статье 39.20 ЗК, арендную плату взыскивают только в размере земельного налога, который гражданин платил бы как собственник.

Суд подчеркнул: незаконный отказ не может быть выгоднее для органа власти, чем соблюдение закона. При этом имеет значение сам факт незаконного отказа, а не дата судебного решения об этом. Когда получатель арендной платы и земельного налога совпадают, взыскание арендной платы сверх налога неправомерно (дело № 5-КГ24-146-К2).

Членов СНТ не лишают права на бесплатную землю

ВС разъяснил применение пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ о бесплатном предоставлении садовых участков. Если товарищество фактически существовало с момента предоставления земли до 2001 года, а формально зарегистрировалось позже, члены СНТ сохраняют право на бесплатное приобретение участков. Администрация отказывала гражданину, ссылаясь на то, что СНТ создали в 2008 году — после вступления в силу ЗК. Однако суд установил: земля заводу предоставили в 1982 году, садоводы фактически объединились тогда же, а юридическое оформление в 2008-м лишь придало форму существующему сообществу. Бездействие товарищества по регистрации не может ограничивать права его членов (дело № 41-КГ24-49-К4).

Раздел жилого дома на блокированную застройку

С марта 2022 года для признания дома блокированной застройкой не требуют размещение каждого блока на отдельном земельном участке. Достаточно общей боковой стены без проемов и отдельного выхода. Собственники долей в доме вправе прекратить общую собственность и оформить блоки как самостоятельные объекты, даже если земля находится в аренде у администрации.

В деле-примере нижестоящие суды отказали в иске, не применив новые нормы ГрК и не назначив экспертизу для проверки соответствия дома признакам блокированной застройки, хотя заключение кадастрового инженера подтверждало эти признаки (дело № 16-КГ24-1-К4).

Дарение долей требует нотариального удостоверения во всех случаях

ВС разъяснил порядок применения ст. 574 ГК о форме договора дарения после изменений от декабря 2024 года. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению без исключений — в том числе при дарении долей.

Исключение из закона о регистрации, когда все участники отчуждают доли по одной сделке, применяют только к сделкам купли-продажи и ипотеке, но не к дарению. Нормы специальных законов должны соответствовать ГК, где установлено общее правило о нотариальной форме дарения недвижимости.

Росреестр приостанавливает регистрацию и отказывает в ней, если договор дарения доли не удостоверен нотариально.

Источник: пункты 1, 2, 3, а также рубрика «Вопрос-ответ» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025)

Сообщение ЕЩЕ ЧЕТЫРЕ ПОЗИЦИЙ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВО ИЗ НОВОГО ОБЗОРА ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

Сегодня расскажем подробнее про четыре важные позиции коллегии по экономическим спорам о налогах, сервитутах и переводе здания в нежилой фонд.

Льготная ставка аренды земли в ОКН не работает для коммерции

Департамент сдал обществу в аренду часть земельного участка для эксплуатации административного здания. Участок расположен в зоне объекта культурного наследия федерального значения. Арендодатель начислил плату по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, но арендатор требовал применить льготную ставку 0,01% — как для участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами. Апелляция и кассация встали на сторону арендатора.

ВС отменил решения. Судьи напомнили: размер арендной платы за публичный земельный участок определяют с учетом вида разрешенного использования земли и фактического использования объекта недвижимости. Арендатор использовал здание в коммерческих целях — для администрирования, общепита и торговли. Само по себе расположение участка в охраняемой зоне и статус здания как памятника без учета цели предоставления объекта не дают права на льготную ставку (дело № А40-69563/2023).

Бесплатный сервитут не распространяется на новые участки при реконструкции

Компания провела реконструкцию магистральных нефтепроводов — возвела камеры систем очистки и диагностики на участках в частной собственности. Уполномоченный орган установил публичный сервитут, но стороны не договорились о плате. Компания настаивала на бесплатном сервитуте, ссылаясь на то, что камеры — часть нефтепроводов федерального значения, право собственности на которые возникло до 1 сентября 2018 года. Три инстанции отказали собственнику участков в иске.

ВС обратил внимание: сооружение ввели в эксплуатацию как самостоятельный объект, поставили на кадастровый учет с регистрацией права собственности. Создали новый объект, ранее не существовавший на участках. Положения о бесплатном сервитуте для линейных объектов, возведенных до 1 сентября 2018 года, не применяют, когда при реконструкции, изменении протяженности или дополнении объекта новыми частями используют новые земельные участки (дело № А55-34230/2023).

Перевод жилого дома в нежилое требует указания цели использования

Предприниматель попросил администрацию согласовать перевод двух жилых домов в нежилые здания. Администрация отказала из-за отсутствия заключения экспертизы проектной документации. Дома имеют 4 этажа, расположены на едином участке под ИЖС в зоне застройки малоэтажными жилыми домами. Объекты ввели в оборот в 2010 году по упрощенной процедуре — без разрешительной документации. Три инстанции удовлетворили требования предпринимателя.

ВС направил дело на новое рассмотрение. Суд разъяснил: процедура перевода объектов ИЖС в нежилые здания не должна становиться способом обхода требований к возведению коммерческих объектов. При принятии решения о переводе на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям в зависимости от целей использования. Заявитель должен указать цель использования переводимого объекта и представить доказательства его соответствия строительным, градостроительным и противопожарным нормам (дело № А72-15352/2023).

Пониженная ставка налога на землю под ИЖС

Предприниматель купил единый земельный участок, разделил его на множество участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и сдал их в аренду обществу по соглашению об инвестировании. Налоговый орган начислил земельный налог по ставке 1,5%, но предприниматель требовал применить ставку 0,3% — как для участков, приобретенных для жилищного строительства.

Три инстанции встали на сторону предпринимателя, но ВС ему отказал. Законодатель исключил из сферы действия пониженной ставки участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. Льгота предназначена для граждан, строящих жилье для собственных нужд, подчеркнули судьи. Характер сделок, количество участков и использование их при инвестировании свидетельствуют о предпринимательской цели. Доказательств нахождения на участках жилищного фонда в 2022 году материалы дела не содержат (дело № А76-36990/2023).

Источник: пункты 18, 19, 20 и 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025)

Сообщение ПОЗИЦИИ ЭКОНОМКОЛЛЕГИИ О НЕДВИЖИМОСТИ, ЗЕМЛЕ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИЗ ОБЗОРА ПРАКТИКИ ВС № 4 появились сначала на Land Law Firm.

Экономколлегия сформировала важную позицию: отсутствие возражений арендатора на акт о недостатках не освобождает суд от проверки — действительно ли все указанные дефекты относятся к текущему ремонту, который обязан выполнять арендатор.

Гражданская коллегия уделила внимание порядку взимания платы за изменение вида разрешенного использования. ВС подчеркнул, что плату необходимо внести до изменения, чтобы собственник мог принять решение — соглашаться или отказаться.

Скачать обзор практики Верховного суда за октябрь в PDF

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА ОКТЯБРЬ 2025 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.