Власти Москвы нашли новый способ давления на собственников апартаментов в нежилых зданиях, которые реконструировали без разрешений. Город просит признать такие здания объектами незавершенного строительства — а это блокирует и сделки с помещениями, и эксплуатацию всего объекта.
О логике этих споров и рисках для владельцев в публикации издания «Шортрид» рассказала старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова.
Почему город идет через незавершенку
С 2022 года правительство Москвы и Департамент городского имущества судятся с собственниками апартаментов в зданиях, реконструированных без разрешительной документации. Раньше власти заявляли иски о сносе самовольных построек. Но суды все чаще отказывали — снос считают крайней мерой при отсутствии угрозы, и процент удовлетворенных требований кратно снизился.
Русскова обращает внимание: город сменил инструмент. Категория объекта незавершенного строительства ограничивает собственника в эксплуатации и разделе здания на помещения до получения разрешения на ввод (п. 6 ст. 141.4 ГК). Теперь город просит признать здание незавершенным, запретить его дробление и техническую инвентаризацию, а Росреестру — регистрировать сделки, агрегаторам — размещать объявления о продаже.
Какие объекты в зоне риска
Под удар попадают нежилые здания, которые фактически разделили на апартаменты без разрешений на работы. Как правило, это бывшие склады, мастерские, производственные и административные корпуса, переоборудованные под множество небольших помещений. Объявления о продаже таких апартаментов власти используют как одно из доказательств незаконного изменения назначения объекта.
Судебная практика
Единой позиции у судов пока нет. Одни признают здания незавершенными, другие отказывают — например, когда экспертиза подтверждает стопроцентную готовность конструкций и отсутствие угрозы жизни и здоровью.
Весной 2026 года кассация по делу впервые поддержала подход города (рассказывали об этом здесь). Здание телефонной станции построили и ввели в эксплуатацию еще в 1995 году, затем реконструировали без разрешений и в 2021 году разделили на 99 помещений, проданных физлицам и предпринимателям. Первая и апелляционная инстанции городу отказали.
Кассация отменила эти акты и направила дело на новое рассмотрение. Она прямо допустила иск о признании здания незавершенным — как способ определить правовой режим объекта и скорректировать данные ЕГРН. Завершенность реконструкции суд предложил оценивать через разрешение на ввод, а не только через фактическое окончание работ.
Чем это грозит владельцам
Если суд квалифицирует здание как незавершенное, под запрет попадут не только сделки с помещениями, но и эксплуатация здания до ввода. В части исков город идет дальше — требует изъять помещения у собственников и продать их с публичных торгов. Право собственности на такие помещения оказывается в уязвимом положении.
Большинство активных дел суды приостановили до строительно-технических экспертиз. Именно их выводы, как показывает практика, становятся решающими в вопросе, можно ли признать поставленное на учет здание незавершенным, заключает Анастасия.
Полный текст публикации Анастасии Руссковой для «Шортрида» читайте на сайте издания: https://shortread.ru/zdanie-rekonstruirovali-bez-razresheniya-i-razdelili-na-apartamenty-est-li-risk-priznaniya-ego-obektom-nezavershennogo-stroitelstva/
