Верховный суд разберется, ограничена ли плата за пользование чужим участком. Арендатор нашел на своей земле чужую постройку и потребовал с ее владельца больше миллиона рублей — по рыночной ставке аренды. Эта сумма превысила платеж самого арендатора за весь участок, который в десятки раз больше. Одни суды сочли требование обоснованным, другие — завышенным.
Внимание на дело обратил «Коммерсант», который обратился за комментарием к управляющему партнеру Land Law Firm Денису Литвинову.
О чем спорят
В декабре 2023 года фирма «Грин Моторс» арендовала у частного собственника участок в Краснодарском крае площадью 2,19 га под размещение производственной базы. Плата по договору составляла 29 000 руб. в месяц, но с января 2024 года ставку подняли до 97 750 руб. Договор прямо запрещал сдавать землю в субаренду без письменного согласия собственницы.
Затем «Грин Моторс» обнаружил на участке некапитальное строение столовой, принадлежащее «Промстроймонтажу», и решил взыскать с владельца постройки неосновательное обогащение — сбереженную арендную плату за пользование этой частью земли. Компания наняла специалиста, тот замерил участок под столовой (800 кв. м) и оценил рыночную аренду в 100 000 руб. в месяц. Исходя из этой оценки, «Грин Моторс» предъявил иск на 1,1 млн руб. за 11 месяцев.
Суды разошлись в оценках. Первая инстанция удовлетворила иск, сославшись на презумпцию платности землепользования: «Промстроймонтаж» пользовался чужой землей без оснований, а контррасчет не представил.
Апелляция снизила взыскание до 10 530 руб. — она исходила из того, что обогащение ответчика возникло за счет истца, который платил собственнику за весь участок, а значит взыскивать нужно пропорциональную долю его расходов. Кроме того, субаренду договор запрещал, то есть извлекать доход из земли арендатор все равно не мог.
Кассация это решение отменила и вернула сумму в 1,1 млн руб.: участок в частной собственности, плату за него власти не регулируют, а договорная ставка не применима к отношениям с третьим лицом-нарушителем.
По жалобе «Промстроймонтажа» дело передали в экономколлегию. Ответчик настаивает, что обогащение нужно считать от фактических расходов арендатора с учетом пропорциональности, иначе обогащение возникнет уже на стороне истца.
Заседание назначено на 5 августа (дело № А32-10559/2024).
Где проходит граница
Спор ставит вопрос, где заканчивается плата за фактическое пользование землей и начинается необоснованная выгода лица, которое само не владеет участком, говорит Литвинов. И Конституционный, и Верховный суд не раз повторяли: гражданско-правовая защита восстанавливает нарушенное положение, а не создает преимущества. Денис приводит пример: арендатор заплатил собственнику 100 руб., а взыскивает сразу 500 из-за роста цен. Тогда непонятно, восстанавливает ли он право или строит новый источник дохода.
Отсюда вытекает и предел взыскания. Цель института — компенсировать полученную выгоду, а не дать кредитору лишний доход. Поэтому разумной границей служит стоимость блага, которое арендатор сам дает пользователю. Такой предел можно считать пропорционально плате арендатора собственнику. Кроме того, стоит учесть особенности конкретной части участка, если она ценнее остальной территории.
«Институт неосновательного обогащения не может применяться таким образом, чтобы устранение одного неосновательного обогащения одновременно порождало другое», — подчеркивает Литвинов.
Юрист разводит прямую аренду и субаренду. У собственника вся полнота прав, у арендатора — лишь производное право. Значит, производен и объем его экономических возможностей. Если договор запрещает субаренду, картина меняется. Тогда взыскание сверх собственных расходов арендатора превращает институт в инструмент прибыли. Между тем только пропорциональный расчет Денис абсолютным не считает. Части одного участка бывают разными по ценности — фасадная зона торгового центра и удаленная техническая территория. Поэтому Верховному суду стоит выработать более гибкий подход.
Когда в иске откажут полностью
Сам по себе запрет субаренды не позволяет отказать арендатору целиком, полагает Литвинов. Арендатор платит собственнику, но не может полноценно пользоваться частью участка. Значит, потери у него объективно есть. Другое дело, что эти потери упираются в его собственные расходы, а не в рыночную стоимость земли.
Решающим эксперт называет другой вопрос — как третье лицо попало на участок. Прежде всего важно, кто создал ситуацию. Одно дело, если собственник сдал землю с чужими правами. Другое — если арендатор сам пустил владельца здания без договора, а через несколько лет предъявил иск. Второй сценарий Денис расценивает как противоречивое поведение, запрет которого Верховный суд активно продвигает последние годы.
«По существу иск становится способом получения результата, который не мог быть достигнут законным путем. И это уже может быть квалифицировано как злоупотребление правом», — говорит Литвинов.
Логику он раскрывает через модель настоящей субаренды. Заключи арендатор такой договор — собственник потребовал бы его расторжения. Денег арендатор все равно не получил бы. Взыскание через обогащение обходит этот запрет. Поэтому суд вправе полностью отказать тому, кто сам создал бездоговорное пользование ради выгоды сверх законного интереса.
Полный отказ вероятен при одном условии. Суд должен установить, что всю конструкцию истец выстроил сознательно — чтобы обойти запрет субаренды и заработать через кондикционный иск, заключает Литвинов.
