Компания много лет арендовала двухэтажное нежилое здание и гараж в Омске. В конце 2017 года решила выкупить их и участок под ними по преимущественному праву как субъект малого и среднего предпринимательства. Департамент имущественных отношений вначале проинформировал о положительном решении, но затем несколько лет хранил молчание.
В 2020-м компания направила повторное письмо о намерении выкупить объекты. Чиновники на это ответили, что «проводятся мероприятия о подготовке отчетов о рыночной стоимости объектов». Наконец, в начале 2021-го департамент направил проект договора, согласно которому здание и гараж стоили 4,2 млн, а участок — 19,9 млн руб. Компания сочла, что стоимость участка завышена, и предложила цену в два раза меньше, городские власти отказались. В итоге правоту фирмы подтвердил Арбитражный суд Омской области, который в конце 2021 года установил цену земли по результатам судебной оценочной экспертизы в 6,2 млн руб. А экспертизу департамента признали не соответствующей федеральным стандартам оценки.
Следом компания подала новый иск — о взыскании убытков. Она указала, что переплатила арендную плату за то время, когда департамент уклонялся от заключения договора. Первая инстанция удовлетворила иск частично (с учетом срока исковой давности) и взыскала 3,4 млн руб. за три последних года.
Апелляционная инстанция с этим не согласилась. Она указала, что общество само содействовало увеличению размера убытков, поскольку не обжаловало бездействие департамента по первому заявлению о выкупе. Представители компании в заседании не смогли объяснить, почему долго ничего не предпринимали по этому поводу. 8 Арбитражный апелляционный суд объяснил это тем, что истец в определенный период (2018-2019 годы) утратил интерес к выкупу имущества. Что касается короткого периода со дня второго обращения до направления проекта договора, здесь компания не подтвердила свои расходы на аренду. А в последующем, с момента направления проекта, город уже не уклонялся от заключения договора купли-продажи, следует из апелляционного постановления.
Кассационный суд оставил его без изменений.
Решение Верховного суда
Но Верховный суд обнаружил упущения в решениях всех трех инстанций. Он напомнил: арендатору необходимо компенсировать оплату аренды, которой бы не было, если бы публичное образование надлежаще исполняло свои обязанности, в том числе, связанные с приватизацией арендованного имущества. За вычетом, конечно, налоговых платежей, которые платил бы арендатор, если бы стал собственником. «Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества, а необходимость оспаривать эти решения означает длинный срок аренды и большие расходы за пользование имуществом», — напомнила экономколлегия свою позицию.
Таким образом, чтобы рассчитать размер убытков, нужно определить:
- дату, в которую подлежал заключению договор купли-продажи;
- общую сумму арендной платы, внесенной обществом в период необоснованной пролонгации арендных отношений;
- сумму налогов (налог на имущество, земельный налог), которые общество должно было бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости.
Кроме того, ВС РФ обратил внимание на разумные ожидания участника оборота. Направляя заявление о выкупе, компания вправе рассчитывать, что органы публичного образования выполнят свои обязанности по закону. Она не обязана обжаловать в судебном порядке бездействие чиновников или иным образом побуждать их к действию. Отсутствие подобных исков не освобождает публичное образование от имущественной ответственности за вред и не уменьшает размер ущерба, следует из определения экономколлегии.
Здесь она сослалась на п. 4 Обзора Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 мая 2011 года № 145). Позиция сохраняет актуальность, но нижестоящие суды ее не применили, отметил ВС РФ.
Отдельно он коснулся спора о цене имущества. Сам по себе он не дает оснований для взыскания убытков. Но существенное расхождение цен (а департамент заявил стоимость земли в три раза выше рыночной) говорит о том, что имущество предлагалось на заведомо невыгодных условиях. Это вынуждает разумного участника оборота обратиться в суд за урегулированием разногласий.
С такими указаниями дело направили на пересмотр в первую инстанцию.
Подробнее: https://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2296298