Верховный суд решает, вправе ли арендатор реализовать преимущественное право и выкупить арендованное здание, если участок под ним не сформирован и не может стать предметом сделки.
Советник Land Law Firm Алена Дурнева в комментарии для Право.ru объяснила, почему нижестоящие суды поддержали арендатора, какие доводы приводит Росимущество и какой сценарий развязки выглядит наиболее обоснованным.
История спора
С 2020 года фирма «Защита и правосудие» арендовала у Росимущества нежилое здание. В 2023 году компания решила реализовать преимущественное право и выкупить объект, но ведомство отказало. Арендодатель сослался на то, что продать здание без одновременного выкупа участка под ним нельзя, а сама земля не оформлена и потому не может стать предметом сделки. Тогда арендатор пошел добиваться заключения договора через суд.
Три инстанции подтвердили право компании на льготный выкуп. Суды указали, что отсутствие сформированного участка под зданием не мешает приватизации. На этом основании они обязали арендодателя продать здание за 13,2 млн руб. и вернуть истцу 1,7 млн руб. излишне уплаченных арендных взносов.
Росимущество с решением не согласилось и попросило ВС его отменить. Заявитель считает, что сделка нарушит принцип единой судьбы здания и участка, создаст неопределенность в правах на землю и занизит цену выкупа постройки — в нее не вошла стоимость земли.
Позиция эксперта
Дурнева допускает, что Верховный суд отменит все акты по делу и откажет в требованиях, ведь заявитель просил выкупить одно только здание без одновременного приобретения участка. Между тем такой подход эксперт считает несправедливым. Она обращает внимание, что арендатор не раз обращался в Росимущество с заявлениями о выкупе здания, но уполномоченный орган не попытался сформировать участок и провести приватизацию объекта по правилам законодательства.
При этом до приобретения здания в собственность заявитель объективно не мог самостоятельно образовать участок под этим объектом, подчеркивает Алена. Поэтому наиболее обоснованным решением юристу представляется отмена всех актов и направление дела на новое рассмотрение.
Во время повторного процесса суд сможет определить корректный порядок реализации преимущественного права заявителя с учетом необходимости одновременного отчуждения земельного участка и расположенного на нем здания.
«При этом, возможно, ВС укажет на необходимость установить, принимал ли истец меры, чтобы инициировать процедуру образования земельного участка», — полагает Алена.
Решения по делу пока нет, но скоро мы о нем обязательно расскажем.
Дело № А40-52577/2024
