Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина прокомментировала для Право.ru недавнее определение Верховного суда по делу о признании права собственности на кафе, возведенное на муниципальном участке без разрешения на строительство.
О чем был спор
Спор начался в 1995 году, когда предприниматель купила у частной компании незавершенный объект во Владивостоке. Она достроила его и впоследствии через суд оформила право собственности. Это произошло в 2007 году.
Спустя 17 лет городская администрация оспорила это решение. Проверка архивов показала, что власти не выдавали разрешение на строительство на муниципальной земле. Апелляция встала на сторону администрации и отменила решение 2007 года. Но кассация отказала муниципалитету в праве на жалобу.
Верховный суд с кассацией не согласился и оставил в силе решение апелляции. Администрация распоряжается участками и выдает разрешения на строительство — этого достаточно, чтобы в публичных интересах оспорить решение, легализующее самострой. Без согласия собственника земли приобрести право собственности на постройку нельзя, иначе самовольный застройщик получил бы и объект, и основание претендовать на сам участок.
Права на землю и постройку неразрывны
Софья обратила внимание читателей на ключевой вывод экономколлегии о неразрывной связи права на земельный участок и права на возведенный на нем объект. Если публичный собственник участка не давал согласия на строительство, это исключает саму возможность возникновения права частной собственности на постройку.
Коллегия прямо назвала стороны, которые инициируют подобные иски, недобросовестными. Таким образом ВС пресек попытку использовать судебные механизмы, чтобы искусственно придать незаконному объекту правомерный вид, поясняет юрист.
«Верховный суд и нижестоящие инстанции последовательно исходят из того, что добиваться признания права собственности через судебные механизмы нельзя. Они не подменяют собой административный порядок получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Особенно если затронута публичная земля», — говорит Бабушкина.
По ее оценке, риски существенно возрастают для объектов, чей правовой статус основан на старых судебных решениях начала 2000-х. Если объект изначально построили или ввели в оборот с нарушениями, многолетний стаж записи в ЕГРН больше не служит гарантией стабильности права.
Определение № 303-ЭС25-11485 от 8 мая по делу № А51-12610/2007
