Градостроительные документы разных уровней нередко конфликтуют между собой. Застройщики и правообладатели земельных участков сталкиваются с вопросами: какому документу отдавать приоритет, как учитывать изменения в документации после получения градостроительного плана и что делать, если правила землепользования и застройки не приведены в соответствие с генпланом.
О правилах разрешения таких конфликтов и способах защиты прав правообладателей в публикации издания «Шортрид» рассказала старший юрист Land Law Firm Алена Дурнева.
Иерархия градостроительных документов
В ГрК четко не указано, у каких градостроительных документов приоритет. На практике, исходя из позиций Верховного суда, приоритет отдается генеральному плану. Правила землепользования и застройки должны ему соответствовать, а при выявлении противоречий — приводиться в соответствие.
Дурнева обращает внимание: в ГрК Москвы закреплено, что в случае противоречия правил землепользования и застройки генеральному плану такие правила не подлежат применению в соответствующей части.
Изменения документации до разрешения на строительство
Наиболее рискованные ситуации возникают, когда градостроительная документация меняется после получения ГПЗУ, но до получения разрешения на строительство. Если экспертизу проектной документации проводят в течение 1,5 лет с момента получения ГПЗУ — применяют требования на дату выдачи плана. Если срок превышен — учитывают актуальные требования на дату экспертизы.
«Сведения, отраженные в градостроительном плане земельного участка и соответствующие градостроительным требованиям на дату его выдачи, не сохраняют неизменный характер в течение трех лет. Они могут зависеть от последующих изменений градостроительной документации, подлежащих учету при принятии решения о выдаче разрешения на строительство», — подчеркивает Алена.
Верховный суд указал: обязанность отслеживать актуальность градостроительной документации лежит на застройщике (дело № А32-53202/2023). По истечении полутора лет с момента получения плана риски изменения документации в полной мере возлагаются на застройщика.
Конфликт правил землепользования и генплана
Когда правила землепользования и застройки ещё не приведены в соответствие с генпланом, в судебной практике сформировались две противоположные позиции. Одни суды исходят из иерархии документации и указывают на необходимость учитывать генплан. Другие анализируют основания для отказа в выдаче разрешения на строительство и приходят к выводу, что несоответствие генплану прямо не поименовано среди таких оснований.
Дурнева советует при подготовке к получению разрешения проверять план на соответствие не только правилам землепользования и застройки, но и генплану, а также на наличие противоречий между этими документами.
Способы защиты прав
Если правообладатель не учел изменения в документации, у него остается несколько вариантов. Оспорить изменения теоретически возможно, но на практике суды указывают, что определять содержание документации органы власти вправе по своему усмотрению.
Более реалистичный механизм — взыскание убытков, в том числе разницы между рыночной стоимостью участка до и после изменений, а также расходов на проектирование и подготовку к строительству. При аренде возможен отказ во взыскании арендной платы за период, когда использование участка стало невозможным, или расторжение договора. Если изменение документации делает использование участка невозможным, правообладатель вправе ставить вопрос о его выкупе с возмещением рыночной стоимости.
Полный текст публикации Алены Дурневой для «Шортрида» доступен на сайте издания: https://shortread.ru/odni-gradostroitelnye-dokumenty-protivorechat-drugim-chto-delat/
