Функциональные крыши — это тренд западных мегаполисов и дорогого жилья. Урбанисты называют их новыми дворами и следующим уровнем развития городов. На плоских эксплуатируемых крышах размещаются места отдыха для жильцов: зоны барбекю, террасы, детские площадки, огороды.
В России это явление пока мало распространено. Эксплуатируемые крыши в новостройках встречаются на рынке элитного жилья в Москве и Санкт-Петербурга, реже — в бизнес-классе и еще реже — в комфорт-классе. Застройщики подчеркивают, что функциональные кровли — это дорого. Правда, если крыша изначально задумана как эксплуатируемая кровля, проблем с организацией общественного пространства намного меньше, отмечает советник Land law Firm Ксения Ульянова.
Впрочем, перенести плоскую крышу в разряд эксплуатируемой можно и на уже построенном здании. Как это сделать с юридической точки зрения, Ксения Ульянова рассказала порталу «Строим просто». По словам Ульяновой, по общему правилу в целях безопасности жильцы не имеют доступа на крышу многоквартирного дома. Но статус крыши можно изменить с согласия всех собственников, поскольку она принадлежит им на праве общей долевой собственности, как и другое общее имущество дома (п. 3 ч. 1 ст. Жилищного кодекса). «Практика показывает, что получить согласие всех собственников — самый сложный этап реализации проекта», — обращает внимание Ульянова. Если собственники не согласны, эксплуатация кровли незаконна (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2018 года N 33-21498/2018 по делу N 2-192/201, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2018 года N 33-3630/2018 по делу N 2-3542/2017).
Ульянова уточнила, в каком порядке действовать:
- Убедиться, что кровля плоская и сможет выдержать дополнительную нагрузку (люди, оборудование, системы озеленения, различные конструкции). Расчет нагрузок осуществляется в соответствии с требованиями СП 20.13330 (ГОСТ Р 58875-2020).
- Получить согласие не менее 2/3 всех собственников МКД на переоборудование крыши конкретным образом (ч. 1 ст. 46, п. 1 ч. ст. 42 ЖК).
- Подготовить проект, соответствующий техническим и экологическим требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли», занести функциональную крышу на баланс дома и договориться о том, как будет организовано ее обслуживание. В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Юрист предупреждает, что при возведении на крыше объектов различного назначения необходимо учитывать нормы Градостроительного кодекса и при необходимости получать разрешение на строительство. Иначе их признают объектами самовольного строительства и обяжут демонтировать (постановление АС Московского округа от 12 мая 2023 года по делу № А40-121024/2020, постановление АС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2022 года по делу № А32-38727/2018).
«Функциональные крыши по факту представляют собой эксплуатируемые кровли, — подчёркивает Ксения Ульянова. — То есть — специально оборудованную защитным слоем кровлю, предназначенную для использования, например, в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок и т. д. и предусмотренную для пребывания людей («СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»). Указанный СНиП дает определение также озелененной кровле — кровля, содержащая почвенный слой и посадочный материал с постоянным уходом за растительностью».
С учетом растущей популярности этого направления освоения пространства отголоски курса на благоустройство крыш появляются и в нормативной базе, отмечает Ульянова. Так, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2021 года № 1042/пр «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований» рекомендует «формировать сады, размещаемые на плоских крышах жилых, общественных и производственных зданий и сооружений в целях создания среды для кратковременного отдыха».
Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/svistat-vseh-naverh/
