Арбитражный суд Московского округа разобрал спор арендатора и Департамента городского имущества Москвы. Компания выиграла аукцион на аренду участка под строительство, но так ничего и не построила. После расторжения договора она потребовала вернуть деньги и возместить убытки.
Хронология спора
- 17 декабря 2013 года. По итогам аукциона компания и ДГИ заключили договор аренды участка площадью 2069 кв. м в Северном районе Москвы. Арендатор планировал построить двухэтажный культурно-досуговый центр. За право на заключение договора он заплатил 4,8 млн руб., еще около 374 000 руб. внес в счет арендной платы.
- 2014–2016 годы. Арендатор заказал проект здания за 15 млн руб.
- 23 октября 2018 года. Арбитражный суд Москвы отказал ДГИ во взыскании с арендатора долга по аренде. Суд выяснил: участок целиком занимает спортивная площадка, которую построила управа района. Ни договор, ни аукционная документация о ней не упоминали.
- 7 октября 2019 года. Рейдовое обследование зафиксировало: участок освободили от застройки.
- 24 декабря 2019 года. Срок договора истек, договор возобновился на неопределенный срок.
- 6 сентября 2021 года. Суд вновь отказал ДГИ во взыскании долга по аренде — уже за другой период.
- 22 апреля 2021 года. ДГИ уведомил арендатора об отказе от договора.
- С 23 июля 2021 года договор прекратил действие.
Компания потребовала вернуть плату за право аренды и арендные платежи. ДГИ деньги не вернул. Арендатор обратился в суд. Кроме неосновательного обогащения, он потребовал около 71,6 млн руб. убытков. В эту сумму вошли расходы на проект, подключение к электросетям, изыскания и упущенная выгода.
Что решили суды
Две инстанции частично удовлетворили иск. Суды взыскали с ДГИ 4,8 млн руб. платы за право аренды и уплаченную арендную плату. Арендодатель передал участок, который нельзя было освоить по назначению, отметили суды. Право вернуть платежи у арендатора возникло с даты расторжения договора, поэтому срок давности он не пропустил.
Во взыскании убытков суды отказали. К октябрю 2019 года участок освободили, а к расторжению договора препятствий для стройки не осталось. Арендатор не доказал, что строительству помешали именно действия ДГИ. Расходы на подключение к сетям договор прямо возлагал на арендатора без компенсации из бюджета.
Проект за 15 млн руб. компания заказала у фирмы, которую сейчас возглавляет ее же генеральный директор. Он же выступает учредителем подрядчика. Суды расценили это как злоупотребление правом. Кроме того, проект описывал физкультурно-оздоровительный центр по другому адресу — такой объект договор не предусматривал. Упущенную выгоду арендатор тоже не доказал, ведь он даже не пытался получить разрешением на строительство.
Решение не устроило обе стороны, поэтому спор пришлось рассматривать АС Московского округа.
Что решила кассация
Окружной суд согласился с отказом во взыскании убытков. Выводы о неосновательном обогащении он признал ошибочными и преждевременными.
Кассация напомнила: договор аренды публичной земли заключают на аукционе. Цену права на заключение договора определяют торги, и она служит существенным условием аукциона. Победитель вносит наибольшую сумму и тем самым подтверждает максимальную заинтересованность в договоре.
По мнению суда, требование вернуть плату за право аренды фактически меняет цену аукциона. Это нарушает существенное условие торгов и конкуренцию. Отказ арендодателя от договора, в том числе после истечения срока, не дает арендатору права вернуть исполненное. Договор такого права тоже не предусматривал.
Возврат арендной платы кассация назвала преждевременным. Суды не выяснили, сколько арендатор должен был заплатить, сколько внес и есть ли переплата. Этот вывод суды не соотнесли и с фактами, которые сами установили при отказе в убытках.
В итоге суд отменил акты в части взыскания платы за право аренды и арендных платежей. Эту часть дела кассация направила на новое рассмотрение в АСГМ. Отказ во взыскании убытков остался в силе.
Постановление № Ф05-6699/2026 от 16 сентября по делу № А40-217428/2023