Должен ли застройщик исполнить обязанность по строительству детсадов и школ в рамках инвестпроекта — разбирались суды в одном из недавних дел. В 2021 году администрация одного из городских округов Подмосковья заключила с застройщиком соглашение о реализации инвестпроекта на строительство жилого комплекса, двух детсадов и школы. В этом договоре были указаны примерные сроки для старта строительства детсадов и школ. Но застройщик не начал работы в указанное время. Поэтому администрация подала иск о понуждении это сделать.
Ответчик возражал, что не мог строить в отсутствие проекта планировки территории (ППТ). Он указывал, что новый проект планировки территории и проект межевания территории были утверждены с опозданием. Ведь по итогам совещания с властями в 2021-м застройщику предложили переделать транспортные схемы и разработать новый проект планировки территории для размещения соцобъектов и организации дополнительного въезда и выезда.
Суд первой инстанции прислушался к позиции ответчика и отклонил требования администрации. Он указал, что соглашение о реализации инвестпроекта — это договор купли-продажи будущей вещи, а продавца нельзя через суд понудить создать вещь, которая будет передана контрагенту в будущем. Первая инстанция согласилась с доводом, что в отсутствие утвержденного ППТ невозможно было обратиться за разрешением на строительство. А также указала, что срок сдачи спорных объектов еще не наступил.
Апелляционная инстанция с этим не согласилась. Она указала, что согласование и утверждение проекта планировки территории не входит в обязанности чиновников. А по итогам совещания 2021 года у администрации не появилось никаких новых обязательств, неисполнение которых позволяет ответчику тянуть с началом строительства. И поскольку сроки старта строительства нарушены, апелляционная инстанция удовлетворила требования истца и обязала ответчика начать возводить детсады и школу.
Решение кассации
Арбитражный суд Московского округа не согласился с выводами коллег. По его мнению, они оставили без должного внимания довод ответчика о том, что проектирование и выдача разрешений на строительство возможна только на те объекты, которые предусмотрены ППТ. Апелляционный суд сделал вывод об отсутствии встречных обязательств истца, но упустил из виду, что публичное образование при заключении и исполнении инвестдоговоров должно действовать добросовестно и учитывать интересы контрагента. Несогласованность позиций уполномоченных органов не должна порождать негативные правовые последствия только для инвестора, поскольку это нарушает баланс интересов сторон (Определение ВС от 21.03.2023 № 307-ЭС22-22917 по делу № А56-24641/2020).
Первая инстанция в этом деле указала, что срок окончания строительства не пропущен, вторая – что срок начала строительства нарушен. Но, по мнению АС МО, обе они не обратили внимания, что сроки начала строительства в соглашении указаны как ориентировочные. Более того, из документа следует, что сроки необходимо уточнять и соответственно переносить в зависимости от того, когда утверждена или скорректирована документация по планировке.
Суды не дали системной оценки этому условию. Поэтому тройка судей кассационной инстанции отправила дело на пересмотр.
Постановление № Ф05-3582/2024 от 3 апреля по делу № А41-39893/2023