Росреестр выпустил новые методические рекомендации по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков в частной собственности, а также участков в государственной или муниципальной собственности, которые предоставили гражданам и юридическим лицам.
Документ заменяет рекомендации Минэкономразвития 2019 года и вступил в силу со дня их отмены — 10 августа.
Основной принцип расчета остался прежним. Плата представляет собой разницу между рыночной стоимостью участка либо прав на него до установления сервитута и после него. При оценке учитывают ограничения использования участка и деятельность, которую обладатель сервитута будет вести на этой территории.
Рекомендации детализируют оценку прав на публичные участки:
- Если участок принадлежит юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, стоимость права определяют как рыночную стоимость аренды на предельный срок по закону. Когда такой срок закон не устанавливает, расчет ведут исходя из 49 лет.
- Если участком владеет гражданин либо организация, имеющая право получить его в собственность бесплатно, стоимость права приравнивают к рыночной стоимости самого участка.
Отдельные правила действуют для долевой собственности и аренды с множественностью лиц. Плату для каждого участника или арендатора считают пропорционально доле в праве либо размеру обязательства по договору. Если сервитут устанавливают на часть участка, плату определяют пропорционально площади этой части.
При расчете размера обременения оценщик учитывает разрешенное использование участка, ограничения, которые существовали до сервитута, и степень обременения участка в целом, а не отдельной его части. Значение имеют срок сервитута, объем и содержание работ обладателя сервитута, а также то, насколько эти работы затруднят хозяйственную деятельность правообладателя.
Стоимость имущества берут на дату, которая предшествует направлению соглашения об осуществлении сервитута не более чем на 30 дней. Правообладателя участка устанавливают по сведениям ЕГРН. А при их отсутствии — по документам о правах на землю, которые представил сам правообладатель.
Рекомендации отделяют плату за сервитут от убытков. Перерыв в хозяйственной деятельности, повреждение имущества и другие потери, напрямую не связанные с использованием участка для сервитута, в плату не входят. Их возмещают правообладателю отдельно. Обстоятельства, которые влияют на размер платы, учитывают однократно.
Если обладатель сервитута обязан создать неотделимые улучшения и они останутся в собственности правообладателя, плату соразмерно снижают на их стоимость. Когда соглашение предусматривает периодические платежи, общий размер платы делят на число запланированных платежей.