Росреестр подготовил законопроект, где уточняются некоторые нормы о переходе прав на участки в государственной и муниципальной собственности. В частности, регламентируются правила об участках, которые застройщики арендуют для возведения многоквартирных домов — по закону после строительства они переходят всем собственникам. Ведомство предлагает делать это автоматически: обязать включать в договоры аренды таких участков условие, что они прекращают свое действие с момента первой регистрации права собственности на помещение в новом доме.
Если земельный участок под домом не образован в границах, необходимых для перехода в общую долевую собственность жильцов, стороны договора аренды должны подписать соглашение о расторжении договора для образования нужного участка. Законопроект дает на это один месяц со дня первой регистрации права собственности на помещение.
Если в результате образования нужного участка земли образовался еще один участок, не занятый домом, застройщик-арендатор сможет претендовать на то, чтобы получить его в аренду без торгов на основании п. 4 ст. 118 Земельного кодекса, уточняется в законопроекте.
Когда арендуется один участок на несколько строящихся многоквартирных домов, договоры аренды необходимо дополнять условием о разделе земли после первой госрегистрации права на помещение, чтобы передаваемый участок отвечал нормам жилищного законодательства (правда, Верховный суд разрешил формировать один участок на несколько многоквартирных домов).
Об исключительном праве на выкуп
Кроме того, ведомство предлагает дополнить ст. 39.20 Земельного кодекса. Эта статья о том, что собственники зданий или сооружений могут воспользоваться исключительным правом приобрести без торгов землю под этими объектами, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Росреестр хочет ограничить размер таких участков.
Согласно законопроекту, площадь застройки зданий, сооружений должна составлять:
- от 5% площади участков, предназначенных для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства для личных нужд граждан;
- от 10% площади всех иных участков.
Если площадь застройки меньше, то исходный участок надо будет преобразовать (например, разделить).
Критерий соразмерности участка зданию или сооружению раньше был в Земельном кодексе, но после его исключили. Но сейчас судебная практика сложилась так, что эту соразмерность проверяют суды — для соблюдения баланса публичных и частных интересов.
Подробнее: https://regulation.gov.ru/Regulation/Npa/PublicView?npaID=141151