10 лет назад суд признал банкротом крупный завод в Ленинградской области. Имущество продали на торгах. Победитель получил производственный комплекс и право аренды муниципального участка на 117 Га, переоформленное когда-то из права постоянного (бессрочного) пользования.
В 2020-м, когда срок действия договора на землю подходил к концу, собственник с арендатором собрались заключить новый договор на 49 лет, но не смогли договориться о сумме оплаты.
Чиновники использовали для расчета платы коэффициент 3,00. Компания возражала, что плата должна составлять всего 1,6% от кадастровой стоимости участка. Ведь на земле расположены объекты, которые относятся к тепловой электроцентрали и используются согласно основному виду деятельности компании — для выработки электроэнергии и тепловой энергии (такую ставку предусматривает Приказ Минэка № 347 от 18 июня 2013-го). Энергию компания использует для своих нужд, а излишки продает соседнему городу.
Решать разногласия о размере арендной платы пришлось в суде. Первая инстанция встала на сторону компании. Апелляционная утвердила условия в редакции чиновников, ведь спорный участок передан в аренду под завод, а ТЭЦ — это вспомогательный объект (менее 2% площади участка). Истец не доказал, что ТЭЦ составляет единый технологический комплекс с другими 226 объектами на территории завода, отметили судьи апелляции. Они согласились с мнением чиновников о том, что компания использует выработанную энергию сама, а продает только излишки. Приказ Минэка № 347 к этому делу неприменим, решила апелляционная тройка.
Кассационная инстанция оставила это решение без изменений.
Позиция Верховного суда
Верховный суд оказался иного мнения. Он напомнил, что плата за аренду регулируемая, то есть зависит от закона, а не редакций сторон. «Суды не учли, что компания, став собственником завода на публичном земельном участке, приобрела право пользования участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, который переоформил право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды», — следует из определения ВС. Этот вывод тройка судей подкрепила ссылками на ст. 552 Гражданского кодекса и ст. 35 Земельного.
Судьи ВС изучили документы, отражающие выручку истца, и пришли к выводу, что продажа энергии — его основной доход (ТЭЦ, в том числе, отапливает ряд городских районов). Поскольку это регулируемая деятельность, и предприятие не может само устанавливать тарифы, ему полагается ряд компенсаций. В их числе — установление предельных ставок арендной платы по отдельным видам землепользования. Словом, суды неверно решили, что Приказ № 347 здесь не применяется.
С учетом этих и других аргументов судьи ВС отправили дело на новое рассмотрение. В частности, они предписали уточнить, какая именно часть участка используется под объекты ТЭЦ.
Подробнее: http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2257556