Natural Resources

ВЕРХОВНЫЙ СУД УКАЗАЛ, ЧТО ПРОВЕРИТЬ ПЕРЕД РАЗДЕЛОМ УЧАСТКА ПОД ЗАСТРОЙКУ

В 2013 году застройщик взялся закончить два долгостроя обанкротившегося девелопера в городе Серпухове Московской области. Он заключил с администрацией городского округа инвестиционный договор на строительство двух многоэтажных жилых домов, подъездной дороги, парковочных мест и так далее.

Оба недостроя располагались на одном участке площадью 11 000 кв. м. Сдав в эксплуатацию первый дом, застройщик попросил администрацию разделить участок на два: первый площадью порядка 7000 кв. м под готовым домом и второй площадью чуть менее 4000 кв. м под объектом незавершенного строительства. В компании настаивали, что это необходимо для достройки второго дома.

Власти отказали, поскольку размер участков меньше минимального согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Серпухова, а схема их расположения не соответствует утвержденному проекту планировки.

В суде

Компания обжаловала отказ администрации в суде.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлекли нескольких собственников помещений в готовом доме. Они возражали против раздела и утверждали, что у них уже возникло право общей долевой собственности на изначальный участок. Жители, в частности, указывали на то, что изначально два дома строились на одном участке. Благоустройство предполагалось единое: один въезд, детская площадка и т.п. Собственники обращали внимание, что в случае раздела дорога к их дому будет пролегать через другой участок.

Рассмотрев иск компании, первая инстанция удовлетворила его и обязала администрацию произвести раздел. Вторая инстанция, наоборот, отклонила требования общества. Она сочла, что с момента первой регистрации права на помещение в готовом МКД собственники квартир получили право общей долевой собственности на участок, необходимый для эксплуатации дома. Значит, раздел уже невозможен. При этом 10-й Арбитражный апелляционный суд не стал рассматривать жалобу жителей с аналогичными доводами: он решил, что решение суда не затрагивает их прав и интересов.

Арбитражный суд Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Он согласился с позицией апелляционной инстанции о том, что судебный акт не затрагивает прав собственников квартир: «Участок нельзя рассматривать как необходимый для эксплуатации дома, ведь на нем строится и другой дом».

Позиция Верховного суда

С жалобами в экономколлегию обратились собственники квартир. ВС разобрался в деле и нашел недочеты во всех решениях:

  • Суд первой инстанции принял решение о разделе, но не учел, что для раздела нужно согласие землепользователей-собственников помещений в МКД (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса).
  • Вторая и третья инстанция ошиблись с выводом, что решение по делу не затрагивает интересы собственников помещений в МКД.

Верховный суд сформулировал, на что обратить внимание:

  • Согласно спорной схеме, истец предложил раздел без размещения элементов благоустройства. Надо проверить, не нарушает ли это прав собственников помещений в МКД, с учетом того, что спорный участок был поставлен на кадастровый учет в 2003-м с ВРИ для строительства двух домов.
  • Жители опасались, что подъездная дорога к их дому в случае раздела будет располагаться на другом участке. Это повлечет необходимость установить сервитут.
  • При формировании участков для строительства нужно соблюдать нормативы градостроительного проектирования, чтобы обеспечить благоприятные условия для жителей (п. 26 ст. 1 ГрК РФ). А по смыслу ст. 11.9 Земельного кодекса образование участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанным границам, мешать доступу к территории общего пользования.
  • Истец утверждал, что участки необходимо разделить для завершения строительства. Но он не подкрепил этот довод доказательствами и ссылками на нормы земельного и градостроительного законодательства.

С такими указаниями дело направили на пересмотр в Арбитражный суд Московской области.

Определение № 305-ЭС23-29925 от 23 мая 2024 года по делу № А41-2377/2023

arrow