Land Law Firm консультировала владельца производственного комплекса по правовому аудиту земельных участков и объектов недвижимости на востоке Москвы.
Клиент владеет двумя земельными участками с пятью производственно-административными зданиями общей площадью более 62 000 кв. м. Один участок находится в собственности, второй — в краткосрочной аренде, которую стороны продлевают на неопределённый срок. Ситуация осложнилась тем, что участок в собственности попал в зону КРТ, что создало риски принудительного изъятия.
Ключевой проблемой стало отсутствие координат границ у обоих земельных участков. Они поставлены на кадастровый учет как ранее учтенные объекты, что влечет серьезные правовые риски: от отказа в регистрации прав до споров о расположении зданий в границах участков.
Важным аспектом работы наших юристов стал анализ множественных незаконных реконструкций всех пяти зданий. Мы нашли самовольные изменения, проведенные без разрешительной документации, но зафиксированные в БТИ в 2005 году. Это открыло возможность настаивать на применении сроков исковой давности, однако сохраняет риски административной ответственности.
Кроме того, специалисты LLF обнаружили задвоение кадастровых номеров для всех объектов недвижимости — наличие двух номеров для одного здания. Такая ситуация повышает риски получения заниженной компенсации при изъятии, поскольку отсутствуют зарегистрированные права на актуальные площадные характеристики.
Команда также выявила нецелевое использование участков: на производственной территории размещаются медицинские объекты и склады продовольствия, что запрещено в границах санитарно-защитных зон. Участки находятся в зонах СЗЗ электроподстанции, автобазы и автосервиса.
Наши юристы проанализировали негативные факторы для компенсации в случае КРТ: уменьшение выплат за самовольно возведенные площади, потерю компенсации за предполагаемое бомбоубежище в подвале, упущенную выгоду при расторжении арендных договоров и отсутствие возмещения за арендованный участок.
По результатам комплексного анализа команда LLF предоставила собственнику детальные рекомендации, которые позволят минимизировать риски административной ответственности. А еще — избежать досрочного расторжения договора аренды и максимально сохранить размер компенсации при потенциальном изъятии недвижимости в рамках КРТ.
