Юристы LLF выиграли в АСГМ спор с Департаментом городского имущества о расторжении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Клиент стремился сохранить арендные отношения с городом, но избавиться от обязательств по строительству. Оно стало невозможно после включения территории в зону комплексного развития.
Изначально допсоглашение изменило цель использования участка с эксплуатации существующего здания на проектирование и строительство нового объекта. Клиент платил повышенную арендную плату именно за строительную составляющую, хотя фактически возводить объект не мог: после включения территории в КРТ получение нового градостроительного плана земельного участка стало невозможным, а срок действия ранее выданного ГПЗУ истек.
Основная сложность дела заключалась в отсутствии релевантной судебной практики. Суды, как правило, расторгают договоры аренды целиком. Тогда как наша задача — сохранить договор в части эксплуатации здания и одновременно прекратить действие дополнительного соглашения о смене цели использования участка. Расторжение договора полностью повлекло бы для клиента серьезные риски: при реализации КРТ участок могли изъять без компенсации права аренды. Кроме того, расторжение и повторное заключение аналогичного договора создали бы для клиента ненужные административные издержки.
Юристы LLF выстроили правовую позицию вокруг существенного изменения обстоятельств. Мы доказали, что при подписании дополнительного соглашения стороны не могли предвидеть последующее включение участка в зону КРТ и связанную с этим невозможность получения нового ГПЗУ. Дополнительно мы обосновали, что у клиента как собственника здания на участке есть исключительное право на аренду земли под этим зданием, и расторжение дополнительного соглашения возвращает договор к его исходной цели — эксплуатации объекта недвижимости.
Отдельно мы опровергли возражения департамента. Довод о необходимости предварительного решения Градостроительно-земельной комиссии в ситуации нашего клиента не имеет правового значения для изменения условий договора. Ведь предложение заключить новый договор аренды нарушало бы права клиента, который ранее уже реализовал исключительное право на аренду участка под принадлежащим ему зданием.
Суд согласился с нашей позицией и аннулировал дополнительное соглашение, сохранив основной договор аренды в силе. Для клиента это значимый результат: если решение устоит в апелляции, он сможет избавиться от обязательств по строительству и повышенной арендной платы, сохранить право аренды участка и избежать рисков, связанных с возможным изъятием земли в рамках КРТ.
