После профилактического визита городская инспекция вынесла предписание: она сочла, что здание занимают офисы, а это расходится с разрешенным использованием участков. За таким выводом могут последовать штрафы, рост арендной платы, неустойка и даже досрочное расторжение аренды по инициативе города.

Клиент обратился в LLF, чтобы понять, законно ли предписание, есть ли шанс его оспорить и как действовать дальше с наименьшими потерями.

Прежде всего наши юристы проверили порядок вынесения предписания. Инспекция провела визит по официально опубликованному перечню, действовала в пределах полномочий и уложилась в сроки. Нарушений процедуры мы не нашли, поэтому оспорить документ по формальным основаниям не получится. Мы сказали об этом сразу, чтобы клиент не тратил время и деньги на бесперспективный спор.

Затем команда LLF разобрала суть претензии. Участки относятся к зоне сохраняемого землепользования, для которой градостроительный регламент не действует. Поэтому разрешенное использование определяют сведения реестра недвижимости и договор аренды, а они закрепляют за участками только склады. Мы установили: арендатор не вправе выбирать иное использование, чем предусмотрел договор. Размещение офисов закон относит к вспомогательному виду и допускает не более чем на четверть площади здания. Здание же занимают офисы целиком, поэтому вывод инспекции по существу верен.

Опираясь на этот анализ, мы предложили клиенту несколько путей. Первый — вернуть зданию складскую функцию и сократить долю офисов до четверти или менее. Второй — сменить назначение участка через изменения в городских правилах застройки, реестре недвижимости и договоре аренды. Мы предупредили, что второй путь надежнее в долгосрочной перспективе, но требует времени и ведет к росту кадастровой стоимости, арендной платы и налогов.

Кроме того, юристы LLF рассчитали цену бездействия. Если клиент не исполнит предписание в срок, его ждут административные штрафы по федеральному и московскому законодательству, договорная неустойка, одностороннее повышение арендной платы и даже риск расторжения аренды. Этот расчет помог клиенту взвесить, что дешевле — устранить нарушение или расплачиваться за бездействие.

В итоге команда LLF передала клиенту детальную дорожную карту, где каждый сценарий мы оценили по срокам, стоимости и рискам. С ней собственник сможет выбрать экономически оправданный вариант, заранее просчитать затраты, свести к минимуму риск штрафов и сохранить важнейший бизнес-актив.

Сообщение LLF РАЗРАБОТАЛА ДЛЯ КЛИЕНТА СТРАТЕГИЮ ДЕЙСТВИЙ ПОСЛЕ ПРЕДПИСАНИЯ О НЕЦЕЛЕВОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ появились сначала на Land Law Firm.

Изначально допсоглашение изменило цель использования участка с эксплуатации существующего здания на проектирование и строительство нового объекта. Клиент платил повышенную арендную плату именно за строительную составляющую, хотя фактически возводить объект не мог: после включения территории в КРТ получение нового градостроительного плана земельного участка стало невозможным, а срок действия ранее выданного ГПЗУ истек.

Основная сложность дела заключалась в отсутствии релевантной судебной практики. Суды, как правило, расторгают договоры аренды целиком. Тогда как наша задача — сохранить договор в части эксплуатации здания и одновременно прекратить действие дополнительного соглашения о смене цели использования участка. Расторжение договора полностью повлекло бы для клиента серьезные риски: при реализации КРТ участок могли изъять без компенсации права аренды. Кроме того, расторжение и повторное заключение аналогичного договора создали бы для клиента ненужные административные издержки.

Юристы LLF выстроили правовую позицию вокруг существенного изменения обстоятельств. Мы доказали, что при подписании дополнительного соглашения стороны не могли предвидеть последующее включение участка в зону КРТ и связанную с этим невозможность получения нового ГПЗУ. Дополнительно мы обосновали, что у клиента как собственника здания на участке есть исключительное право на аренду земли под этим зданием, и расторжение дополнительного соглашения возвращает договор к его исходной цели — эксплуатации объекта недвижимости.

Отдельно мы опровергли возражения департамента. Довод о необходимости предварительного решения Градостроительно-земельной комиссии в ситуации нашего клиента не имеет правового значения для изменения условий договора. Ведь предложение заключить новый договор аренды нарушало бы права клиента, который ранее уже реализовал исключительное право на аренду участка под принадлежащим ему зданием.

Суд согласился с нашей позицией и аннулировал дополнительное соглашение, сохранив основной договор аренды в силе. Для клиента это значимый результат: если решение устоит в апелляции, он сможет избавиться от обязательств по строительству и повышенной арендной платы, сохранить право аренды участка и избежать рисков, связанных с возможным изъятием земли в рамках КРТ.

Сообщение СОХРАНИЛИ КЛИЕНТУ ПРАВО АРЕНДЫ УЧАСТКА В ЗОНЕ КОМПЛЕКСНОГО РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИИ появились сначала на Land Law Firm.

Клиент владеет двумя земельными участками с пятью производственно-административными зданиями общей площадью более 62 000 кв. м. Один участок находится в собственности, второй — в краткосрочной аренде, которую стороны продлевают на неопределённый срок. Ситуация осложнилась тем, что участок в собственности попал в зону КРТ, что создало риски принудительного изъятия.

Ключевой проблемой стало отсутствие координат границ у обоих земельных участков. Они поставлены на кадастровый учет как ранее учтенные объекты, что влечет серьезные правовые риски: от отказа в регистрации прав до споров о расположении зданий в границах участков.

Важным аспектом работы наших юристов стал анализ множественных незаконных реконструкций всех пяти зданий. Мы нашли самовольные изменения, проведенные без разрешительной документации, но зафиксированные в БТИ в 2005 году. Это открыло возможность настаивать на применении сроков исковой давности, однако сохраняет риски административной ответственности.

Кроме того, специалисты LLF обнаружили задвоение кадастровых номеров для всех объектов недвижимости — наличие двух номеров для одного здания. Такая ситуация повышает риски получения заниженной компенсации при изъятии, поскольку отсутствуют зарегистрированные права на актуальные площадные характеристики.

Команда также выявила нецелевое использование участков: на производственной территории размещаются медицинские объекты и склады продовольствия, что запрещено в границах санитарно-защитных зон. Участки находятся в зонах СЗЗ электроподстанции, автобазы и автосервиса.

Наши юристы проанализировали негативные факторы для компенсации в случае КРТ: уменьшение выплат за самовольно возведенные площади, потерю компенсации за предполагаемое бомбоубежище в подвале, упущенную выгоду при расторжении арендных договоров и отсутствие возмещения за арендованный участок.

По результатам комплексного анализа команда LLF предоставила собственнику детальные рекомендации, которые позволят минимизировать риски административной ответственности. А еще — избежать досрочного расторжения договора аренды и максимально сохранить размер компенсации при потенциальном изъятии недвижимости в рамках КРТ.

Сообщение LLF ПРОВЕЛА КОМПЛЕКСНЫЙ DUE DILIGENCE ОБЪЕКТА ПЕРЕД ВОЗМОЖНЫМ ИЗЪЯТИЕМ В РАМКАХ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Участок размером около 30 000 кв. м арендован клиентом на 49 лет. Однако в 2023 году эта территория вместе с соседними попала в зону КРТ. Эта зона предназначена для редевелопмента под современный жилой и деловой район общей площадью более 3 млн кв. м.

Ранее клиент сам пытался развивать участок. Тем не менее, ситуация с КРТ потребовала быстрых решений. Возникли риски изъятия земли другим застройщиком или невыполнения обязательств перед городом. Поэтому клиент обратился к юристам LLF для анализа процедуры КРТ.

Одной из причин отнесения участка к неэффективно развивающейся территории был тот факт, что текущий вид разрешенного использования (ВРИ) полностью не соответствует тем ВРИ, которые предусмотрены градостроительным регламентом для его территориальной зоны. А смежные участки застроены зданиями с признаками аварийности и самовольного строительства. Важно, что любая деятельность клиента по строительству и самостоятельному развитию оказалась фактически заморожена на неопределенный срок.

Важной частью работы наших юристов стало изучение механизмов реализации КРТ. Они рассмотрели варианты в зависимости от инициатора и источника финансирования – города, владельцев или инвестора. Для каждого варианта были указаны плюсы и минусы. Это важно для дальнейших решений бизнеса по участку.

Кроме того, команда проанализировала возможность исключения участка из зоны КРТ. Еще наши юристы описали сценарий отказа от КРТ: оценили риски принудительного изъятия недвижимости, а также проконсультировали клиента относительно возможности оспаривания компенсации, которая сейчас повсеместно занижается в сравнении с действительной рыночной.

Сообщение LLF ПОМОГЛА КЛИЕНТУ РАЗОБРАТЬСЯ В ВОПРОСАХ ВОЗМОЖНОГО УЧАСТИЯ В ПРОЕКТЕ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Застройщика заинтересовал проект КРТ, по которому на незастроенной федеральной земле планировалось возвести современные многоквартирные дома переменной этажности с общественно-деловой функцией и благоустройством во внутреннем пространстве. 

Участвовать в проекте или нет? Мы помогли клиенту принять решение, поддержав его в формате second opinion в период до и во время проведения торгов в отношении территории КРТ. В частности, юристы исследовали, можно ли внести изменения в заключенный контракт КРТ и в каком порядке это сделать. К примеру — можно ли возложить обязанность построить объекты социальной инфраструктуры на муниципальное образование, и каковы перспективы ее реализации.

В результате работы клиент оценил риски и взялся за реализацию КРТ, разработав решения под имеющиеся ресурсы и цели проекта.

Сообщение ЮРИСТЫ LLF ПОМОГЛИ ЗАСТРОЙЩИКУ РЕШИТЬСЯ НА УЧАСТИЕ В ПРОЕКТЕ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

В качестве особенности кейса стоит отметить отсутствие выявленных нарушений земельного законодательства и других оснований для включения комплекса недвижимости в территорию КРТ, что легло в основу разработанных юристами LLF рекомендаций во избежание риска утраты недвижимости.

Заказ услуги

Сообщение ПРАВОВАЯ ОЦЕНКА ПРАВОМЕРНОСТИ ПОПАДАНИЯ В ЗОНУ КРТ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы комплексно консультируют клиента по вопросам механизма реализации инвестиционно-строительного проекта, в т.ч. оказывают поддержку в официальных переговорах с органами власти о планируемых параметрах застройки. Командой подготовлена «дорожная карта» с этапностью действий и сроками проекта, проведен анализ территории для оценки градостроительного потенциала объекта, подготовлены рекомендации в части внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы, а также документы по планировке территории под строительство.

Сообщение КОНСУЛЬТИРОВАНИЕ ТРАНСПОРТНОГО ХОЛДИНГА ПО КРТ НЕЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ появились сначала на Land Law Firm.

Юристы LLF подготовили аналитический отчет и разработали правовые решения, связанные с текущей эксплуатацией площадки: проведен масштабный due diligence земельных участков, образующих территорию будущего строительства, и расположенных на них 67 зданий и сооружений, представляющих собой частично заброшенные, частично эксплуатируемые цеха бывшего комбината. Особое внимание юристы уделили механизмам устранения рисков привлечения к административной и гражданско-правовой ответственности для беспрепятственного старта проекта по КРТ.

Сообщение АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТЧЕТ В ИНТЕРЕСАХ ДЕВЕЛОПЕРА В РАМКАХ КРТ ПРОМЗОНЫ появились сначала на Land Law Firm.

Команда Land Law Firm разработала в интересах клиента правовую позицию по судебной защите интересов с целью сохранения прав на недвижимость. Юристы представляли интересы клиента в спорах о признании недействительными Распоряжения ДИиПП об утверждении зоны КРТ и Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.

Заказ услуги

Сообщение ПОДГОТОВКА ПРАВОВОЙ ПОЗИЦИИ ДЛЯ СУДЕБНОГО СПОРА ПО КРТ появились сначала на Land Law Firm.

В рамках проекта юристы Land Law Firm разработали правовой механизм финансирования строительства концертного зала за счет совместного муниципального бюджета и структур развития девелопера (использование модели ГЧП/МЧП проектов). Это был один из первых проектов софинансирования строительства культурного объекта из бюджета и фондов частных инвесторов в России. Кроме того, юристы проанализировали генеральный план города и правила землепользования, соответствие регионального и федерального земельного законодательства с целью оценки возможности строительства в планируемых параметрах.

Сообщение ПРАВОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА КОНЦЕРТНОГО ЗАЛА появились сначала на Land Law Firm.