История вопроса

Гражданка купила участок под индивидуальное жилищное строительство в Подмосковье. Участок появился в результате раздела более крупного, право на который прежний владелец получил по решению суда. Спустя несколько лет апелляция отменила это решение и отказала прежнему владельцу в иске. А значит, разделенные участки тоже «подвисли» в неопределенном статусе.

Впрочем, ненадолго — вскоре местная администрация потребовала признать право гражданки отсутствующим, исключить границы участка из ЕГРН и снять его с кадастрового учета. Суды четырех инстанций (в том числе ВС) поддержали чиновников. Они решили, что раз основание для права собственности продавца исчезло, то участок не может оставаться у покупательницы.

Гражданка обратилась в КС. По ее мнению, нормы позволяют властям произвольно использовать иск о признании права отсутствующим. В итоге суды лишают граждан участков без учета их добросовестности, воли органа власти и сроков давности.

Позиция Конституционного суда

КС сослался на собственное постановление двухлетней давности по делу «сочинских садоводов» о спорах вокруг участков на землях лесного фонда и особо охраняемых природных территорий. Тогда суд указал: даже если власти заявляют иск о признании права отсутствующим, при его рассмотрении нужно применять гарантии, присущие виндикации. Теперь КС распространил этот подход на земли населенных пунктов.

Суд отметил: участок в населенном пункте, который гражданин купил по договору, огородил или чьи границы внесли в кадастр, нельзя автоматически считать находящимся во владении публичного образования. Поэтому суды не вправе разрешать такие споры без вопроса о принадлежности имущества.

КС сформулировал несколько выводов:

• Отмена судебного решения, на котором основывалось право продавца, сама по себе не дает оснований отобрать участок у покупателя — суд должен оценить его добросовестность и возмездность сделки.
• Отмена прежнего решения позволяет предполагать, что участок выбыл у публичного образования помимо его воли. Гражданин может опровергнуть эту презумпцию, если покажет, что в первом процессе орган власти отказался от иска, признал его, занял безразличную позицию или не стал обжаловать решение.
• К таким искам суды применяют исковую давность. Срок начинает течь с самого раннего из событий: появления на участке видимых признаков освоения, внесения его границ в кадастр, правового спора, из которого органу стало известно о праве гражданина, или отмены акта о предоставлении участка.
• Если гражданин законно построил на участке жилой дом и никто не опроверг его добросовестность, власти не смогут отобрать землю спустя три года после регистрации права на дом. Аналогичное правило уже действует для добросовестных покупателей квартир.

Отдельно КС рассмотрел ситуацию, когда невозможно установить, кому принадлежал участок в момент незаконного возникновения права у одного из прежних владельцев. В таком случае критерий выбытия по воле собственника утрачивает значение. Если покупатель действовал добросовестно и заплатил за участок, суд должен отказать властям в иске.

Постановление Конституционного суда от 29 октября 2026 года № 63-П

Сообщение КС ВНОВЬ ЗАЩИТИЛ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ УЧАСТКОВ ОТ ИСКОВ ВЛАСТЕЙ появились сначала на Land Law Firm.

Обстоятельства спора

В рассмотренном деле владельцы двух участков в Сочи подали иск к соседу. Они потребовали перенести забор: по их словам, ограждение стоит на их земле и не совпадает с границами по ЕГРН. Истцы также просили разрешить им снести забор самостоятельно за счет ответчика, если тот не исполнит решение. Кроме того, они рассчитывали на судебную неустойку.

Ответчик подал встречный иск. Он попросил установить границы своих участков по фактическим координатам и исключить из ЕГРН сведения о границах земли истцов. Основанием стала реестровая ошибка, которую выявила судебная землеустроительная экспертиза. Сведения реестра не совпадали ни с реальным положением участков, ни с правоустанавливающими документами.

Сначала эксперт не смог предложить способ исправить ошибку: ему не хватило документов о границах одного из смежных участков. Дополнительная экспертиза такой способ нашла. Она предложила аннулировать сведения о границах участков истцов и внести в ЕГРН новые координаты земли ответчика.

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали обеим сторонам. Первоначальный иск они отклонили: межевание проходило, когда заборы уже стояли, а доказательств переноса ограждения истцы не представили. Во встречных требованиях суды тоже отказали. По их мнению, собственник сначала должен был подать заявление в Росреестр. Раз регистратор ему не отказывал, обращаться в суд рано.

Сначала судья ВС отказался передавать жалобу на рассмотрение, но вмешался зампред ВС Юрий Глазов, который распорядился все же рассмотреть спор.

Гражданская коллегия напомнила, что закон допускает два пути исправления реестровой ошибки — по решению регистратора или на основании судебного акта. Суд вправе установить такую ошибку, если исправление не нарушит прав других лиц и между сторонами нет спора о праве. В этом деле собственник не просил признать за ним право на участки, никто это право не оспаривал, спора о площади тоже не было.

Эксперты подтвердили ошибку, и суды их выводы под сомнение не ставили. Тем не менее суды ошибку так и не исправили, а противоречия между реестром и местностью остались. Это им предстоит сделать при новом рассмотрении дела, на котором настоял ВС.

Определение ВС от 13 октября по делу № 18-КГ26-75-К4

Сообщение ВС ПОЗВОЛИЛ ИСПРАВИТЬ РЕЕСТРОВУЮ ОШИБКУ В СУДЕ БЕЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ОБРАЩЕНИЯ В РОСРЕЕСТР появились сначала на Land Law Firm.

Некоторые приказы Росреестра, которые попали в дайджест, датированы июнем и даже апрелем, но Минюст зарегистрировал их уже в третьем квартале. Поэтому они тоже вошли в подборку.

Законы

• С 25 октября 2026 года сведения о местоположении критически важных, стратегических и потенциально опасных объектов могут исключить с публичной кадастровой карты. Это касается и зданий на участках, которые имеют особое значение для безопасности государства. Заинтересованные лица смогут подать заявление об исключении таких сведений, а рассматривать вопрос будет специальная комиссия в Росреестре. Форму заявления и положение о комиссии утвердит ведомство (Федеральный закон от 26.07.2026 № 263-ФЗ).
• «Гаражную амнистию» продлили на пять лет — до 1 сентября 2031 года. В установленных законом случаях граждане по-прежнему могут бесплатно оформить в собственность государственный или муниципальный участок под капитальным гаражом, который возвели до введения в действие Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 04.08.2026 № 305-ФЗ).

Постановления

• С 1 октября 2026 года Росреестр может проводить выездные обследования с помощью беспилотников, если это предусматривает задание на мероприятие. Правительство также утвердило перечень признаков нарушений, которые выявляют с воздуха. При их обнаружении ведомство принимает решение о проверке во взаимодействии с контролируемым лицом. Возражения на предостережения и обращения за консультацией теперь можно направить через Госуслуги (постановление правительства от 01.07.2026 № 811).

Приказы Росреестра

• Заявление об исправлении ошибок в кадастровой стоимости теперь можно подать через «Госуслуги» или личный кабинет во ФГИС ЕЦП НСПД. В эту же систему должны вносить исходные данные, модели расчета, их параметры и формулы из отчета о кадастровой оценке. Декларацию о характеристиках объекта тоже принимают через НСПД, помимо Госуслуг. Если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подает правообладатель, который не является собственником, к нему нужно приложить согласие собственника (приказы Росреестра от 03.04.2026 № П/0170/26 и от 01.06.2026 № П/0276/26).
• С 30 августа 2026 года через доступ к ФГИС ЕГРН можно получить только электронную выписку, которую подписывает ППК «Роскадастр». Раньше пользователи могли просто просмотреть сведения реестра без оформления документа — эту возможность убрали (приказ Росреестра от 15.04.2026 № П/0189/26).
• В запись об утвержденном проекте межевания территории в реестре границ ЕГРН теперь вносят категорию земельных участков, которую указали в проекте (приказ Росреестра от 04.08.2026 № П/0360/26)

Ссылка на дайджест Росреестра в PDF

Сообщение РОСРЕЕСТР РАССКАЗАЛ О ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ НОВЕЛЛАХ III КВАРТАЛА 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Что проверить до сделки

По словам экспертов, due diligence нужен, чтобы понять, какие проблемы перейдут к покупателю вместе с объектом, во что они обойдутся и есть ли смысл входить в сделку. Выписка из ЕГРН дает лишь отправную точку, поэтому авторы предлагают смотреть значительно шире.

Литвинов и Дурнева последовательно разбирают ключевые блоки проверки: историю перехода права, положение продавца, права на землю и доступ к объекту, инженерные сети, градостроительные ограничения. Отдельно эксперты останавливаются на реконструкциях и угрозе сноса, общей инфраструктуре здания и арендаторах. Каждый раздел они сопровождают примерами из практики — ситуациями, когда благополучный на бумаге объект после покупки перестает работать так, как рассчитывал инвестор.

Как поступить с рисками

Юристы LLF напоминают: не каждый дефект — повод закрывать сделку. Итог грамотной проверки — карта рисков, где для каждой проблемы есть решение: устранить ее до оплаты, учесть в цене и условиях сделки или отказаться от объекта. В статье эксперты объясняют, какие инструменты защиты помогают покупателю и какие недостатки нельзя компенсировать никаким дисконтом.

Для оценки устойчивости сделки авторы предлагают простой тест: «что произойдет с объектом, если завтра прекратятся все неформальные договоренности продавца?»

«Если сосед больше не пускает машины по своей дороге, владелец подстанции отказывается подавать электричество сверх подтвержденной мощности, управляющий соседнего здания закрывает проход к техническому оборудованию. Если в таком сценарии объект перестает работать, то этот риск должен не просто быть включен в решение о цене, а стать поводом задуматься о целесообразности сделки».

Полный текст статьи читайте на Право.ru.

Сообщение ПРАВО.RU: ЧЕК-ЛИСТ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ появились сначала на Land Law Firm.

Правовую оценку ситуации дал управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов — к нему за комментарием обратились «Ведомости».

Что произошло

Департамент городского имущества Москвы изменил договор аренды участка площадью 2,9 га на Востряковском шоссе. Там связанная с Apsis Globe компания «Ксар-сервис» строит вторую очередь многофункционального центра Citimix на 60 000 кв. м. Изначально площади проектировали как нежилые и продавали как апартаменты. Теперь девелопер сможет превратить их в квартиры. С такой просьбой компания сама обратилась к городу.

За перепрофилирование застройщик доплатит городу 2,08 млрд руб. По инфраструктурному договору он также перечислит в бюджет почти 974 млн руб. на социальные объекты. Общие инвестиции в комплекс, по данным проектной декларации, составляют 6,05 млрд руб. Получается, затраты вырастут примерно на 50%.

Два платежа с разными целями

Денис Литвинов считает такую ситуацию вполне характерной для Москвы: город давно исходит из того, что рост строительного потенциала участка требует дополнительных платежей в бюджет.

Эксперт поясняет: доплату город берет за изменение назначения и увеличение площади объекта. Инфраструктурный платеж компенсирует расходы на школы, детские сады и поликлинику. Цели у платежей разные, а значит, различается и их правовая природа.

При этом Денис признает вопрос о корректности обоих расчетов обоснованным. Нужно проверить, не учитывает ли город одну и ту же инфраструктурную нагрузку дважды и есть ли основания для снижения сумм. Кроме того, договор допускает рост обязательств застройщика, если изменится нормативная потребность в социальных объектах. «Поэтому 974 млн руб. могут оказаться далеко не окончательной суммой», — подчеркивает эксперт.

Где заканчиваются права города

Долг по инфраструктурному договору сам по себе не дает законных оснований отказать в разрешении на строительство или ввод объекта. Перечень таких оснований закрепляет Градостроительный кодекс, и город не может произвольно его расширять.

Главный вопрос этой истории эксперт видит в пределах полномочий города при взыскании денег. Москва выступает здесь сразу в трех ролях: арендодателя, получателя инфраструктурных платежей и органа власти, от решений которого зависит судьба стройки. Отсюда тонкая грань между законным взысканием и административным давлением на девелопера. Особенно если застройщик уже вложил значительные средства, опираясь на прежние решения города.

«Город вправе требовать деньги, которые ему причитаются по закону, но это еще не означает, что он вправе использовать любые административные рычаги, чтобы заставить застройщика заплатить. И если финансовые требования превращаются в угрозу существованию самого проекта, закономерно возникает вопрос не только о правах города, но и о пределах их осуществления.», — заключает Денис Литвинов.

Можно ли оспорить доплату

Основанием для доплаты служит постановление правительства Москвы о расчете арендной платы при изменении параметров строительства. По сути, город пересчитывает стоимость права застройки. Девелопер рассчитывает реализовать более масштабный и, вероятно, более доходный проект. Город хочет получить свою долю от изменившейся экономики.

Оспорить начисление можно. Но довода о слишком большой сумме, по словам Дениса, едва ли хватит. Проверять придется сам расчет: параметры застройки до и после изменений, коэффициенты, кадастровую стоимость и механизмы уменьшения платежа.

Эксперт обращает внимание и на последовательность документов. Инфраструктурный договор стороны заключили 20 апреля 2026 года, а распоряжение ДГИ появилось только 11 сентября. Нарушения в этом нет: градостроительные решения город мог принять раньше. Но для оценки законности платежей важно установить, когда город фактически согласовал изменение проекта.

Денис напоминает: пени считают от фактически просроченных обязательств с учетом графика рассрочки. Но даже при этом небольшая просрочка может обойтись в десятки миллионов рублей. И это помимо платы за рассрочку, которую уже закрепляет договор.

Сообщение «ВЕДОМОСТИ»: О ДОПЛАТЕ ЗА ПЕРЕВОД АПАРТАМЕНТОВ В ЖИЛЬЕ появились сначала на Land Law Firm.

О позициях экономколлегии по земельным вопросам и спорам о недвижимости мы рассказывали здесь.

Ошибочная запись в ЕГРН уступает решению суда

ВС защитил покупателя, которому отказали в праве на объект из-за недостоверных сведений в реестре. Если вступившее в силу решение суда установило право на недвижимость, а реестр так и не исправили, суды руководствуются решением. Запись, которую следовало аннулировать, нельзя противопоставить судебному акту.

В этом деле продавец получил право на недостроенный объект еще в 2000 году. Позже суд истребовал объект в его пользу у общества, но в ЕГРН объект по-прежнему числился за обществом. Нижестоящие суды опирались на выписку и отказали покупательнице. Кроме того, они не учли, что по сути она просила обязать продавца зарегистрировать переход права (дело № 18-КГ26-42-К4).

Гостиницу под видом ИЖС снесут

ВС разъяснил, что упрощенный уведомительный порядок рассчитан только на добросовестных застройщиков. Если собственник получил согласование на жилой дом, а построил коммерческий объект, это самострой. Его снесут, если здание нельзя привести в соответствие с видом разрешенного использования.

Владелица участка под ИЖС подала уведомление о строительстве дома и возвела гостиницу. Суд указал, что на таком участке можно построить только жилой дом, гараж и хозяйственные постройки. Собственница обошла обязательное разрешение на строительство гостиницы и сама приняла на себя риск сноса. Если бы суд сохранил постройку, он бы поощрил недобросовестное поведение (дело № 18-КГ25-341-К4).

Окончание аренды не препятствует регистрации дома

ВС указал: если дом построили, пока действовал договор аренды участка, его можно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать и после окончания аренды. Значение имеет момент строительства, а не наличие прав на землю на дату обращения в Росреестр.

В деле из обзора гражданин построил дом на арендованном муниципальном участке под ИЖС. Когда срок договора истек, Росреестр приостановил регистрацию. Ведомство не учло, что суд по другому делу уже установил: дом завершили до окончания аренды, а участок освоили по назначению (дело № 57-КАД26-1-К1).

Истекшее разрешение на землеустройство не лишает права на участок

В Крыму и Севастополе можно завершить оформление прав на землю, начатое до 2014 года. ВС разъяснил: истечение срока разрешения на разработку документации по землеустройству само по себе не мешает оформить участок, если региональный закон не ставит такого условия.

Администрация отказала жительнице в передаче участка под жилой дом в собственность. Суды поддержали отказ, потому что срок разрешения местного совета истек. ВС с этим не согласился. Решение совета оставалось неисполненным, а документы заявительница начала готовить еще до принятия регионального закона (дело № 127-КАД26-3-К4).

Арендатор вправе оспорить региональный закон

ВС расширил возможности арендаторов публичной земли. Оспорить нормативный акт может любой участник отношений, которые этот акт регулирует. Это касается и арендатора, если акт действует в период действия его договора.

В деле-примере региональный закон сократил сроки продления договоров аренды по сравнению с федеральными антикризисными правилами. Нижестоящие суды отказались принять иск компании, потому что ее договоры продлили еще до вступления закона в силу. ВС указал, что аренда действует до 30 сентября 2026 года и охватывает период действия закона. Значит, компания вправе обратиться в суд (дело № 78-КАД26-1-К3).

Источник: пункты 1, 2, 31, 32 и 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ЕЩЕ ПЯТЬ ПОЗИЦИЙ О ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВО ИЗ НОВОГО ОБЗОРА ВЕРХОВНОГО СУДА появились сначала на Land Law Firm.

В том, как складывается практика по подобным спорам, помогла разобраться старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова — ее комментарий приводит «Коммерсант».

История спора

В декабре 2024 года глава КФХ Александр Гуров попросил администрацию Большесолдатского района Курской области сдать ему в аренду без торгов участок площадью 24 га. Фермер планировал выращивать на нем продукцию для импортозамещения. Основанием послужила антисанкционная мера правительства: в 2022–2024 годах она позволяла получать государственную и муниципальную землю под такие цели без аукциона. Заявление Гуров подал 20 декабря.

Ответ пришел 20 января 2025 года. Администрация признала, что закон позволяет заключить договор без торгов. Но чиновники предложили вернуться к вопросу после отмены режима КТО. Фермер счел такое решение незаконным отказом и обратился в суд.

Первая инстанция поддержала Гурова и обязала администрацию в течение 14 дней заключить договор аренды. Суд учел, что участок уже сформировали и поставили на кадастровый учет. Других претендентов на землю не было, а запретов на въезд и иных ограничений для работы фермера никто не вводил.

Решение обжаловали третье лицо — компания «Курск-Агро» — и прокуратура Курской области. Апелляция отменила его и отказала фермеру. Программа перестала действовать с 1 января 2025 года, а значит, решение суда нельзя исполнить. Окружной суд с этим согласился.

Гуров дошел до ВС. Он ссылается на разъяснение Пленума: истечение срока нормативного акта само по себе не мешает восстановить нарушенное право, если закон не запрещает заявленную деятельность на этой территории.

Заседание по делу № А35-2590/2025 состоится 11 ноября.

Когда у фермера возникло право на землю

Льготная программа упрощала производителям доступ к земле — им не приходилось участвовать в аукционе, напоминает Русскова. Так государство рассчитывало ускорить запуск проектов и нарастить выпуск нужной продукции. В отдельных регионах механизм помог предоставить сотни участков. Сколько человек получили землю по всей стране и сколько из них запустили производство, по открытым данным установить нельзя.

Окончание программы во время спора само по себе не мешает признать отказ незаконным, считает Анастасия. Ссылку фермера на разъяснения Пленума ВС она считает обоснованной: при оспаривании ненормативных актов суд применяет нормы, которые действовали в момент возникновения правоотношения. Значит, последующие изменения регулирования, как правило, не должны препятствовать восстановлению права.

«Спорным остается момент возникновения защищаемого права: достаточно ли подачи соответствующего требованиям заявления до окончания программы либо необходимо было завершить предоставление участка в период ее действия», — подчеркивает Русскова.

Ориентир дает прежняя практика ВС, продолжает эксперт LLF. Так, еще в 2018 году в деле № А43-36290/2016 ВС указал, что правоотношения по предоставлению участка возникают с подачей заявления. Тот спор касался другого основания получения земли, но сформулированный подход представляет интерес и для дела Гурова, считает Анастасия. «В случае применения к комментируемому делу аналогичного подхода факт получения от администрации соответствующего ответа после окончания действия специальной программы сам по себе не должен лишать заявителя возможности восстановить нарушенное право.», — говорит Русскова.

Впрочем, даже победа в споре не всегда позволит обязать администрацию выдать участок. В свежем обзоре практики ВС указал: если в ходе процесса появится нормативный акт, который исключает использование земли в заявленных целях, предоставить ее нельзя. Например, такое случается при изменении градостроительного регулирования.

Сообщение КОММЕРСАНТ: МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ ЗЕМЛЮ ПО ИСТЕКШЕЙ ПРОГРАММЕ появились сначала на Land Law Firm.

Сложившийся порядок против воли собственника

Компания и общество владеют помещениями в одном здании. С согласия компании общество разместило вывески своих арендаторов на той части фасада, которая примыкает к помещениям компании. Позже компания отказалась от договоренности и потребовала вывески демонтировать.

Первая инстанция и апелляция в иске отказали, затем кассация отменила решение, но ВС все же поддержал изначальное решение. Суд учитывает, как стороны фактически пользуются имуществом, насколько оно нужно каждому сособственнику и можно ли пользоваться им совместно. Истец долго не возражал против вывесок и своим поведением подтверждал согласие, а другие участники полагались на это согласие и выстроили под него свою работу. Поэтому поздний отказ одного сособственника не дает ему права разрушить сложившийся баланс (дело № А40-158814/2024).

Искусственный пруд может быть частным

Предприниматель владел участком в черте населенного пункта. Раньше на участке был пруд-копань, который позже засыпали грунтом. Управление Росводресурсов потребовало признать право собственности на участок отсутствующим и восстановить водоем. По мнению ведомства, пруд выкопали в 1966–1979 годах, когда любой водный объект входил в государственный водный фонд. Значит, участок с прудом нельзя было приватизировать.

ВС отметил: участок с водоемом может принадлежать частному лицу, если водоем обособлен и не связан с другими водными объектами. Пруд в сети рек и ручьев остается федеральным, и участок под ним не формируют. Но спорный пруд вырыли для хозяйственных нужд, в водный реестр его не вносили, а связь пруда с другими водоемами ведомство не доказало. Пруд действительно вырыли в советское время, но это само по себе не делает его федеральной собственностью (дело № А41-14292/2024).

Новый генплан учитывают в споре о предоставлении участка

ВС напомнил: решение по спору с органом власти должно быть исполнимо на день его вынесения. Нижестоящие суды поддержали садоводческое товарищество, которое попросило местных чиновников предварительно согласовать предоставление участка в безвозмездное пользование. Участок находился в зоне малоэтажной застройки, где садоводство разрешено.

Экономколлегия обратила внимание: пока шел спор, город утвердил новый генплан. Участок попал в зону парков и скверов, где садоводство не предусмотрено, а генплан обязателен для органов власти. Суд может признать отказ незаконным, подчеркнул ВС, но обязать орган согласовать участок он не вправе, если на день решения закон этого уже не допускает (дело № А32-23519/2022).

Вывеску на крыше без согласования демонтируют

Еще одна позиция касается конструкций на крышах зданий. Комитет администрации предписал обществу демонтировать крупную надпись с фирменным логотипом на крыше магазина. Разрешения на нее общество не получало и оспорило предписание в суде.

ВС встал на сторону комитета. Муниципалитет вправе устанавливать требования к виду и размещению вывесок, чтобы сохранить облик города. По местным правилам вывеску размещают у входа, а на крыше — только в исключительных случаях и с согласия администрации. Исключительную необходимость надписи на крыше общество не доказало и согласования не получило. Поэтому неважно, рекламная это конструкция или информационная, — ее демонтируют (дело № А76-32464/2024).

Источник: пункты 11, 14, 15 и 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2026)

Сообщение ОБЗОР ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА: ПОЗИЦИИ ЭКОНОМКОЛЛЕГИИ О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

Мы уже рассказывали о проекте и приводили мнение советника Land Law Firm Алены Дурневой для публикации «Ведомостей».

Теперь эксперты LLF обсудили тему в эфире двух радиостанций.

Почему земля пустует

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов в комментарии «Серебряному дождю» заметил, что одного снятия ипотеки как защитного барьера мало. К проблеме заброшенных сельхозземель, по его мнению, нужно подходить шире.

Юрист обращает внимание, что земля пустует по разным причинам. Бывает, что собственник разово вложился в участок как в инвестактив и больше ничего с ним не делает. Но есть и ситуации, когда использовать землю просто не получится.

«Есть ситуации, при которых использование невозможно — отсутствуют коммуникации, которые позволили бы использовать какой-то экономический механизм сельхозпроизводителем. Полагаю, что законопроект должен эти ситуации учитывать более неформально», — считает Денис.

Как доказать неиспользование

Советник Land Law Firm Алена Дурнева в эфире «Коммерсант FM» напомнила, что закон давно позволяет изымать неиспользуемые сельхозземли. Основание — собственник три года и дольше не использует участок по назначению.

Процедура при этом сложная, и юрист считает это оправданным, ведь речь идет о принудительном лишении собственности. Сначала уполномоченные органы выявляют и подтверждают нарушение, выдают предписание и дают собственнику время его устранить. Обратиться в суд они могут только после этого.

По словам Дурневой, доказать неиспользование земли непросто. Недавно появились специальные критерии — например, зарастание значительной части участка сорняками или кустарником. Но отсутствие посевов само по себе еще не говорит о нарушении. Землю могут временно не засеивать в рамках сельхозцикла, а иногда обрабатывать ее объективно невозможно. Собственники нередко покупают участки как инвестицию — без инфраструктуры, финансирования или экономического смысла их обрабатывать.

Сама ипотека изъятию не мешает, поясняет юрист. Сложности возникают при продаже участка новому владельцу: по общему правилу залог сохраняется при смене собственника. Законопроект решает эту проблему — ипотека прекратится, а деньги от продажи пойдут на погашение долга.

По конструкции механизм близок к изъятию недвижимости для государственных или муниципальных нужд, подчеркивает эксперт LLF.

Что изменится для банков и заемщиков

Для банков новые правила означают дополнительные риски. Дурнева считает, что они начнут строже оценивать сельхозучастки как залог, особенно при признаках неиспользования. Отказа от такого кредитования она не ожидает. Вероятнее, банки усилят контроль за заложенной землей и ужесточат условия договоров. Например, обяжут собственника регулярно подтверждать целевое использование участка или сообщать о нарушениях.

При этом банк не обязательно потребует сразу вернуть весь остаток долга. Он может предложить заемщику другое имущество в залог, поручительство или новые условия кредита. Поэтому многое зависит от того, насколько банк готов пойти навстречу. Но закон позволяет потребовать досрочного возврата кредита при утрате обеспечения, если договор не устанавливает иное.

«В определенных ситуациях собственник действительно рискует не только лишиться участка и дохода от его использования, но и столкнуться с необходимостью досрочного погашения задолженности», — предупреждает Дурнева.

Сообщение «КОММЕРСАНТ FM» И «СЕРЕБРЯНЫЙ ДОЖДЬ»: ЧТО ГРОЗИТ ВЛАДЕЛЬЦАМ ЗАЛОЖЕННЫХ СЕЛЬХОЗЗЕМЕЛЬ появились сначала на Land Law Firm.

Законопроект рамочный, сам по себе он не вводит для участников рынка прямых обязанностей — ключевые правила появятся в подзаконных актах. Минстрой определит требования к ЦИМ, ее минимальный состав и форматы документов для экспертизы. А правительство установит, когда ЦИМ станет обязательной и какие программы компании смогут использовать для ведения модели. Реальный объем новых обязанностей станет ясен только после выхода этих документов.

Первыми изменения коснутся тех, кто уже ведет информационную модель. Сейчас это обязательно на стройках с бюджетным финансированием и для застройщиков, которые работают по закону о долевом строительстве. Теперь придется дополнить модели трехмерной частью по новым требованиям.

Для остальных участников рынка кабмин определит случаи обязательного применения отдельно.

Еще кабмин получит право устанавливать особенности применения программ для ведения модели, включая их соответствие законодательству о защите информации. Пояснительная записка прямо связывает эту норму с внедрением российского ПО. Если кабмин введет такое требование, компаниям на зарубежных программах придется менять инструменты и перестраивать процессы.

Изменится и подача документов на экспертизу проектной документации и инженерных изысканий. Требования к их электронному формату утвердит Минстрой.

Законопроект № 8077-9

Сообщение ПРАВИТЕЛЬСТВО ПРЕДЛОЖИЛО ЗАКРЕПИТЬ В ГрК ЦИФРОВЫЕ МОДЕЛИ ОБЪЕКТОВ появились сначала на Land Law Firm.

Авторы предлагают обязать Росреестр сообщать правообладателю, если в реестре нет сведений о границах его участка или их нужно уточнить. Такое же уведомление владелец получит, если на участке стоит здание или незавершенный объект без зарегистрированных прав. Если в ЕГРН нет описания местоположения постройки, ведомство напомнит о необходимости определить координаты ее контура.

Сообщения будут приходить в личный кабинет на Госуслугах. Росреестр также сможет уведомлять владельцев о необходимости уточнить другие сведения для реестра.

В пояснительной записке авторы напоминают, что с 1 марта 2025 года закон запрещает сделки с участками без точных границ. С той же даты под запретом и эксплуатация построек без зарегистрированных прав. При этом владельцы могут узнать о проблеме только в момент сделки.

Правительство поддержало законопроект при условии доработки. Кабмин предлагает поручить профильному ведомству утверждать форму и формат уведомлений по согласованию с Минцифры. Еще одно замечание касается права граждан отказаться от таких сообщений через личный кабинет. Если уведомление повлечет юридически значимые последствия, авторам стоит прописать порядок определения момента его доставки.

Законопроект собираются рассмотреть в первом чтении в декабре.

Законопроект № 3366-9

Сообщение ВЛАДЕЛЬЦЕВ УЧАСТКОВ БЕЗ ГРАНИЦ УВЕДОМЯТ О ПРОБЛЕМЕ ЧЕРЕЗ «ГОСУСЛУГИ» появились сначала на Land Law Firm.

В декабре 2021 года Госинспекция по недвижимости силами подрядчика пресекла, по ее мнению, нецелевое использование участка — и уничтожила это оборудование.

Еще раньше инспекция оштрафовала компанию за одноэтажное здание площадью 60 кв. м, которое та якобы возвела без разрешения. Но суд отменил штраф. Он установил, что «зданием» инспекция сочла площадку с мусорными баками и чиллерами, которые прочно с землей не связаны.

Компания потребовала взыскать с инспекции 15,1 млн руб. убытков и 7,3 млн руб. процентов. Судебная экспертиза подтвердила, что чиллер относится к техническому оборудованию и не является зданием или сооружением.

Суды первой и апелляционной инстанций взыскали с инспекции всю сумму убытков, но в процентах отказали. Они посчитали, что движимое имущество не нарушало целевое использование участка. Договор аренды, по мнению судов, не запрещал размещать некапитальные объекты. Значит, у инспекции не было оснований уничтожать оборудование.

Что решил окружной суд

Но АС Московского округа отменил эти решения. Кассация указала, что инспекция действовала по городскому положению о пресечении незаконного использования земельных участков — оно прямо разрешает вывозить с участка оборудование и иное имущество. Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали условие договора аренды: компания получила участок без права возводить временные и капитальные здания и сооружения.

Суд округа подчеркнул, что действия инспекции, совершенные «во исполнение нормативного правового акта города Москвы, не признанного судом противоречащим нормам действующего законодательства, не могут быть признанными незаконными».

Кассация также обратила внимание на пробелы в оценке доказательств. По административному делу суд проверял только наличие правонарушения. Акт обследования, где инспекция зафиксировала на участке два одноэтажных строения площадью 48 и 60 кв. м, суды не оценили. Не учли они и другой спор тех же сторон: в 2023 году компания уже взыскала с инспекции расходы на демонтаж конструкций.

Таким образом, отмена административного штрафа сама по себе не доказывает незаконность действий инспекции по пресечению нецелевого использования земли. Суд должен отдельно оценить, соответствовало ли размещение объектов договору аренды и виду разрешенного использования участка.

Кассация направила дело на новое рассмотрение. Первой инстанции предстоит выяснить, допускал ли вид использования участка такие объекты и получила ли компания необходимые разрешения.

Постановление № Ф05-15566/2026 от 7 октября по делу № А40-289029/2024

Сообщение ОКРУГ ВСТАЛ НА СТОРОНУ ГОСИНСПЕКЦИИ В СПОРЕ ОБ УНИЧТОЖЕННЫХ ЧИЛЛЕРАХ появились сначала на Land Law Firm.

Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов выступит модератором сессии «КРТ и градостроительство: правила игры на площадке». Участники обсудят новые правила КРТ, поправки московского законодательства, стройку в зонах подтопления, изъятие участков и споры о возмещении. Кроме того, Денис войдет в число спикеров первой сессии — о привлечении средств в эпоху дорогих денег.

А советник LLF Алена Дурнева примет участие в сессии «Топ рисков для девелопера в 2026 году», где речь пойдет о ЗОУИТ, налоговых и уголовных рисках, проблемных подрядчиках.

В программе — четыре сессии: от финансирования проектов до судебных споров. Эксперты разберут инструменты продаж при дорогой ипотеке, бум ЗПИФ, деприватизацию земли и претензии дольщиков по скрытым дефектам. Среди спикеров — представители Минстроя, девелоперов и юридических фирм.

Подробная программа и регистрация — на странице мероприятия. Если захотите поучаствовать, воспользуйтесь
промокодом на скидку 30% — LLF30. До встречи на конференции!

Сообщение ЮРИСТЫ LLF НА КОНФЕРЕНЦИИ ПРАВО.RU О НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВЕ появились сначала на Land Law Firm.

В августе экономколлегия напомнила, что:

• Арендатор вправе взыскать неосновательное обогащение с владельца чужой постройки на своем участке — вот только на рыночную ставку ему рассчитывать не стоит.
• Градплан без ограничений по площади участка не гарантирует застройщику разрешения на строительство — у муниципалитета остаются весомые аргументы для отказа.
• Право некоммерческой организации на аренду муниципального помещения без торгов не обязывает город заключать с ней договор, даже если стороны уже обменялись проектом и протоколом разногласий.

Подробнее об этих и других позициях ВС — по ссылке ниже.

Скачать обзор практики Верховного суда за август в PDF.

Сообщение ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА ПО ЗЕМЛЕ, НЕДВИЖИМОСТИ И СТРОИТЕЛЬСТВУ ЗА АВГУСТ 2026 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Проект отчета доступен для скачивания здесь (.zip архив размером 1,1 Гб).

ОСПАРИВАНИЕ ОЦЕНКИ

Если правообладатель не согласен с результатами оценки своей недвижимости, он вправе их обжаловать. Порядок и сроки подачи замечаний устанавливают ч. 17 и 18 ст. 14 ФЗ от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Подать замечания к проекту отчета об итогах ГКО можно до 22 октября 2026 года.

Вот как это сделать:

• Подать через портал mos.ru в разделе «Услуги»: «Документы» — «Жилищные документы» — «Отправка замечаний к проекту отчета об итогах государственной кадастровой оценки».
• Принести замечания лично в ГБУ по адресу: Москва, ул. Кожевническая, д. 1, стр. 1, 3 этаж, кабинет № 19. ГБУ принимает документы с понедельника по четверг с 08:00 до 17:00, в пятницу с 08:00 до 15:45, обед с 12:00 до 12:45.
• Отправить на электронную почту ГБУ: cgs@property.mos.ru.
• Отправить письмо с уведомлением о вручении по адресу: 115114, Москва, ул. Кожевническая, д. 1, стр. 1.
• Подать через портал «Национальная система пространственных данных» (nspd.gov.ru) в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки»: «Подача деклараций, замечаний, заявлений и обращений по вопросам кадастровой стоимости объекта недвижимости» — «Подать замечание к проекту отчета об итогах ГКО».

В замечания нужно включить ФИО (для физлиц) или название компании (для юрлиц), контактный телефон и e-mail, кадастровый номер объекта недвижимости, а также номера страниц или разделов проекта отчета, к которым есть замечания. Дополнительно можно приложить документы, подтверждающие ошибки в оценке, а также информацию о характеристиках объекта, которую не учли при оценке.

Сообщение В МОСКВЕ ОПУБЛИКОВАЛИ РЕЗУЛЬТАТЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ появились сначала на Land Law Firm.