Про ГИСОГД

По наблюдениям Ксении, законодатель ведёт застройщика по пути максимально активного использования цифровых систем. «Они позволяют ускорить процессы, увеличить производительность, свести к минимуму ошибки и обеспечить доступность и прозрачность информации об объектах недвижимости, – подчёркивает эксперт. – В пример можно привести ГИСОГД (государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности— это не новое и уже широко используемое решение. Она постоянно совершенствуется, наполняется новыми возможностями и информацией».

Кроме того, как указывает Ксения, с 1 января 2024 года действует норма, обязывающая размещать все документы, разработанные в процессе реализации комплексного развития территории, в региональных ГИСОГД (закон от 25 декабря 2023 года N 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Это позволяет обеспечить прозрачность и доступность информации при осуществлении КРТ, отмечает Ксения Ульянова.

Про TIM

Ещё в 2019 году в ГрК РФ добавили термин «информационная модель». Это совокупность взаимосвязанных сведений, документов и материалов об объекте капитального строительства, формируемых в электронном виде на всех этапах строительного цикла от выполнения инженерных изысканий до эксплуатации и сноса объекта капитального строительства, напоминает Ксения Ульянова. Именно закрепление термина на федеральном уровне дало старт для внедрения технологии информационного моделирования (ТИМ), которая включает в себя создание, изменение и использование виртуальной копии здания.

По наблюдениям советника Land Law Firm, законодатель планирует постепенно переводить застройщика на повсеместное использование цифровых моделей в строительстве. Пока использование ТИМ обязательно только при работе в рамках госконтракта. Но соответствии с Постановлением Правительства РФ №2357 «О внесении изменений в Постановление Правительства РФ №331», участники рынка должны перейти на цифровые модели уже с 1 июля 2024 в сфере долевого строительства, а с 1 января 2025-го – в сфере малоэтажного жилого строительства. Использование ТИМ позволяет значительно сократить сроки строительства и свести к минимуму ошибки в рабочей документации, подытожила Ульянова.

Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/cifrovizaciya-i-zakon/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: О ЦИФРОВИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА появились сначала на Land Law Firm.

ЗОУИТ

В частности, один из законопроектов на рассмотрении Госдумы должен устранить избыточное регулирование в части зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В частности, предлагается исключить этап установления ЗОУИТ из процедуры получения разрешения на строительство. Вместо это соответствующая зона будет закрепляться уже после ввода объекта в эксплуатацию. Пока сложно оценить, не создаст ли это новых проблем застройщикам в случае возведения объектов без учета особых зон, комментирует Анастасия.

По ее словам, отчасти поэтому при регулировании ЗОУИТ отдельно отмечается вопрос не только непосредственно строительства в данной зоне, но и дальнейшего сохранения постройки в случае возникновения вопросов к ее законности. В условиях обширной судебной практики о сносе самовольных построек предлагается разрешать такие ситуации вне суда — с помощью соглашения о реализации технических и (или) технологических решений, обеспечивающих безопасную эксплуатацию этих объектов.

Приостановка госрегистрации и КРТ

Другой законопроект, размещённый на федеральном портале проектов НПА, предусматривает возможность обжаловать приостановку госрегистрации прав на объект без приостановки его кадастрового учета. Чтобы оспорить решение о приостановке регистрации прав, предлагается подавать заявление в апелляционную комиссию при органе регистрации прав, в том числе через единый портал. Кроме того, в отличие от уже предусмотренных законом о регистрации процедур досудебного обжалования, инициатива Росреестра не является обязательной досудебной формой.  При этом предполагается, что нововведение все-таки должно снизить нагрузку на судебную систему, отмечает Анастасия Русскова.

Еще одна актуальная проблема, которая может заинтересовать законодателя, связана с комплексным развитием территорий (КРТ), полагает юрист. Она напомнила, что на Первом Всероссийском конгрессе КРТ в Москве в ноябре 2023 года озвучили проблему включения в КРТ территорий, застроенных частными домами. Сейчас для включения в КРТ обязательны аварийные МКД или МКД, соответствующие иным установленным критериям. Но на Конгрессе предложили проработать возможность «заходить» с КРТ на территории, где расположены исключительно ИЖС, СНТ и гаражи.

Апартаменты

Уже несколько лет законодатели и правоприменители обсуждают статус апартаментов. Как рассказывает Анастасия, разговоры об этом ведутся давно, и окончательно определить правовой статус апартаментов собирались еще в 2020 году, но что-то пошло не так. Сейчас апартаменты и не жилье, и не апарт-отель, а что-то между. «Пока законодатель не может определиться с регулированием, рынок недвижимости успел наполниться готовыми апартаментами и продолжает расти», — отмечает юрист.

По ее словам, одно из последних предложений — придать апартаментам особый статус, что-то среднее между жилыми и нежилыми помещениями. Но уравнивать с квартирами их точно не будут, так как жители апартаментов не учитываются властями при планировании социальной инфраструктуры.

Анастасия предполагает, что строительство новых объектов такого типа может оказаться под вопросом, поскольку сниженные требования к строительству апартаментов по сравнению с жилыми помещениями в конечном итоге сильнее всего отражаются на потребителе. Ситуация сильно отличается в зависимости от региона, но в мегаполисах, с их и без того высокой нагрузкой на социальную инфраструктуру, вопрос апартаментов стоит особенно остро, заключает Анастасия Русскова.

Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/zakonnoe-zhile-o-zakonodatelnyh-novellah-etogo-goda/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: САМЫЕ ОЖИДАЕМЫЕ ЗАКОНОПРОЕКТЫ 2024 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Критерии вспомогательных строений и сооружений

Еще одно значимое нововведение 2023 года – фиксация на законодательном уровне критериев для квалификации строений и сооружений в качестве вспомогательных объектов, полагает Ксения Ульянова: «Учитывая, что правовой статус вспомогательных объектов четко не определен, их возведение без разрешения на строительство порождает большое количество споров о признании их объектами самовольного строительства (в порядке ст. 222 ГК РФ). При «пробельности» законодательства в указанной сфере, вопрос квалификации оставался дискуссионным и в итоге упирался в судебное усмотрение по каждому конкретному кейсу».

По словам Ксении, судебная практика выделяет такие критерии вспомогательного объекта, как наличие главного объекта, отсутствие самостоятельного назначения, вспомогательный (обслуживающий) характер, отсутствие возможности самостоятельного использования.

Постановление Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 конкретизировало критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Учитывая, что ряд зафиксированных критериев (например, «технологическая связь с основным объектом», «обслуживающее назначение»), по-прежнему носят оценочный характер, постановление не решит проблему квалификации полностью, но поможет систематизировать выводы судов и станет отправной точкой для разрешения споров, полагает Ксения Ульянова.

Комплексное развитие территорий

Важнейшим в уходящем году для законодателя, строительной отрасли и смежных рынков оставался институт комплексного развития территорий (КРТ), отмечает Ксения Ульянова.

Несмотря на ожидания инициатив в части конкретизации сроков и установления лимита действия ограничений при включении объектов недвижимости в зону КРТ, согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), законодатель нацелен на уравнивание прав лиц, обеспечивающих реализацию решения о КРТ, и лиц, с которым заключены договоры о комплексном развитии территории в части принятия решения о подготовке документации по планировке территории (закон принят и вступил в силу с 1 января 2024 года, подробнее см. «Новый закон о КРТ ускорит строительство и защитит интересы общества»).

Как указывает Ксения, новый закон также предполагает возможность реализации КРТ в соответствии с документацией по планировке территории, которая готовилась и утверждалась до предполагаемого КРТ. «Законодатель считает, что это позволит сэкономить время на подготовку и утверждение такой документации”. В тоже время непонятно, как указанная норма “бьется” с актуальной судебной практикой – ведь именно отсутствие документации по планировке территории, разработанной в рамках реализации КРТ, является основной причиной отказа в выдаче РнС, ГПЗУ для целей строительства на земельных участках, попавших в зону КРТ согласно ПЗЗ (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 15.08.2023 №307-ЭС23-1848 по делу № А56-103770/2021; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2022 N Ф07-10538/2022 по делу N А56-39573/2021)».

https://stroimprosto-msk.ru/publications/god-v-zakone/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: ИТОГИ 2023 ГОДА появились сначала на Land Law Firm.

Эту тему для «СтроимПросто» прокомментировала ведущий юрист Land Law Firm Марианна Меликсетян. Одна из проблем — приостановка регистрации по разным причинам. По словам Меликсетян, заявителям легко разрешить вопросы технического характера (например, к комплекту поданных документов или их реквизитам, по составлению межевого плана земельного участка или технического плана здания) — в этом случае достаточно лишь представить исправленные или запрошенные документы.

Но устранить замечания правового характера от Росреестра бывает сложно.

Законодатель четко не установил пределы правовой экспертизы документов при рассмотрении заявления о кадастровом учете и регистрации прав, поэтому зачастую Росреестр вмешивается в вопросы, которые судебная практика относит на усмотрение сторон, комментирует Марианна Меликсетян. Например, вопросы определения характеристик передаваемой в аренду недвижимости.

По словам Марианны, бывает, что Росреестр не может провести кадастровый учет или регистрацию прав потому, что в законе очень очень строгие рамки возможных действий и прав заявителей. Например, однажды клиенту отказали в изменении наименования вида разрешенного использования участка с «для размещения торгового центра» на вид в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)». Причина была в том, что исторически сформированный участок клиента оказался меньше допустимых минимальных размеров участков в соответствии с требованиями ПЗЗ для соответствующей зоны и ВРИ, вспоминает Марианна Меликсетян.

Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/pribavili-sistemu-mer/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: О ПРОБЛЕМАХ РЕГИСТРАЦИИ И ЗАМЕЧАНИЯХ РОСРЕЕСТРА появились сначала на Land Law Firm.

В этом году у застройщиков должны появиться новые возможности в части постановки объекта на государственный кадастровый учет и (или) одновременной государственной регистрации прав, на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД). Девелоперы смогут отслеживать статус рассмотрения заявлений в режиме онлайн, а уведомления о статусе рассмотрения будут приходить в личный кабинет на mos.ru.

«О создании единой цифровой платформы, например, в Москве начали говорить уже давно, еще в 2020-2021 годах, — вспоминает Марианна Меликсетян. — В августе 2021 года решение о создании ЕЦП ГД было принято Постановлением Правительства Москвы от 12.08.2021 № 1257-ПП «О Единой цифровой платформе градостроительной деятельности». Как заявляет Правительство, в рамках системы предполагается внедрение цифровых паспортов объектов строительства, включающих сведения о технико-экономических показателях и документации, графики строительства с указанием основных этапов, данные с умной строительной площадки, видеозаписи и фотоматериалы. Насколько известно, уже сейчас на «Госуслугах» появился раздел «Цифровое строительство» (есть в Пермском крае, Москве, Московской области и других регионах)».

В то же время, Марианна предупреждает о возможных сложностях с освоением системы. Как правило, параллельно с внедрением электронного сервиса госорганы сокращают штат сотрудников, который обеспечивает оказание соответствующей услуги, поясняет она. Вопросы взаимодействия с пользователями электронного портала госуслуг зачастую ложатся на плечи сотрудников колл-центра, которые снабжены лишь общими инструкциями и руководствами, зачастую не знакомы с тонкостями и сложностями запроса правообладателя. Ведь на практике могут возникать совершенно нетривиальные вопросы, подчеркивает юрист.

Марианна Меликсетян считает, что в целом законодательство в сфере кадастрового учета и регистрации прав развивается и так достаточно динамично. По ее мнению, законодатель идет по пути упрощения процедуры, уменьшения этапов для заявителей. «Да, всё больший упор делается на межведомственное взаимодействие между госорганами, — констатирует эксперт. — Например, уже сейчас в отдельных случаях достаточно оплатить госпошлину и поставить необходимую галочку о регистрации права в заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, чтобы затем права на здание были зарегистрированы без обращения в Росреестр напрямую, а посредством межведомственного взаимодействия».

Очень важно, чтобы все эти электронные ресурсы внедрялись и развивались на основе соответствующей нормативной базы, предусматривающей ответственность госорганов за достоверность размещенной в них информации, подчеркивает Марианна Меликсетян.

Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/kadastrovyj-uchet-v-ramkah-zakona/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: О ПЛЮСАХ И РИСКАХ ЦИФРОВИЗАЦИИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА появились сначала на Land Law Firm.

В России это явление пока мало распространено. Эксплуатируемые крыши в новостройках встречаются на рынке элитного жилья в Москве и Санкт-Петербурга, реже — в бизнес-классе и еще реже — в комфорт-классе. Застройщики подчеркивают, что функциональные кровли — это дорого. Правда, если крыша изначально задумана как эксплуатируемая кровля, проблем с организацией общественного пространства намного меньше, отмечает советник Land law Firm Ксения Ульянова. 

Впрочем, перенести плоскую крышу в разряд эксплуатируемой можно и на уже построенном здании. Как это сделать с юридической точки зрения, Ксения Ульянова рассказала порталу «Строим просто». По словам Ульяновой, по общему правилу в целях безопасности жильцы не имеют доступа на крышу многоквартирного дома. Но статус крыши можно изменить с согласия всех собственников, поскольку она принадлежит им на праве общей долевой собственности, как и другое общее имущество дома (п. 3 ч. 1 ст. Жилищного кодекса). «Практика показывает, что получить согласие всех собственников — самый сложный этап реализации проекта», — обращает внимание Ульянова. Если собственники не согласны, эксплуатация кровли незаконна (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25 октября 2018 года N 33-21498/2018 по делу N 2-192/201, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2018 года N 33-3630/2018 по делу N 2-3542/2017).

Ульянова уточнила, в каком порядке действовать:

• Убедиться, что кровля плоская и сможет выдержать дополнительную нагрузку (люди, оборудование, системы озеленения, различные конструкции). Расчет нагрузок осуществляется в соответствии с требованиями СП 20.13330 (ГОСТ Р 58875-2020).
• Получить согласие не менее 2/3 всех собственников МКД на переоборудование крыши конкретным образом (ч. 1 ст. 46, п. 1 ч. ст. 42 ЖК).
• Подготовить проект, соответствующий техническим и экологическим требованиям СП 17.13330.2017 «Кровли», занести функциональную крышу на баланс дома и договориться о том, как будет организовано ее обслуживание. В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Юрист предупреждает, что при возведении на крыше объектов различного назначения необходимо учитывать нормы Градостроительного кодекса и при необходимости получать разрешение на строительство. Иначе их признают объектами самовольного строительства и обяжут демонтировать (постановление АС Московского округа от 12 мая 2023 года по делу № А40-121024/2020, постановление АС Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2022 года по делу № А32-38727/2018).

«Функциональные крыши по факту представляют собой эксплуатируемые кровли, — подчёркивает Ксения Ульянова. — То есть — специально оборудованную защитным слоем кровлю, предназначенную для использования, например, в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок и т. д. и предусмотренную для пребывания людей («СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»). Указанный СНиП дает определение также озелененной кровле — кровля, содержащая почвенный слой и посадочный материал с постоянным уходом за растительностью».

С учетом растущей популярности этого направления освоения пространства отголоски курса на благоустройство крыш появляются и в нормативной базе, отмечает Ульянова. Так, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2021 года № 1042/пр «Об утверждении методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований» рекомендует «формировать сады, размещаемые на плоских крышах жилых, общественных и производственных зданий и сооружений в целях создания среды для кратковременного отдыха».

Подробнее: https://stroimprosto-msk.ru/publications/svistat-vseh-naverh/

Сообщение СТРОИМ ПРОСТО: КАК УСТРОИТЬ ПАРК НА КРЫШЕ появились сначала на Land Law Firm.