В 2023 году подвижность нормативного регулирования и судебной практики указала предпринимателям иные подходы к деятельности, связанной с земельно-имущественными отношениями. Тенденции года, в свою очередь, позволят держать руку на пульсе изменений и выявить новые перспективы в рамках действующего законодательства и практики в сфере проверок, взимания имущественного налога, определения критериев вспомогательных строений и сооружений и пр. Об этом «ЭЖ-Юристу» рассказала юрист Алена Дурнева.
Специально для издания она сформулировала пять важных выводов для предпринимателей в сфере земли и недвижимости в 2023 году.
О критериях вспомогательных строений и сооружений
Вспомогательные объекты можно возводить без разрешения на строительство, что существенно упрощает жизнь хозяйствующим субъектам. Но конкретных критериев для квалификации строящегося объекта в качестве вспомогательного долго не было. Ростехнадзор и Росреестр предлагали свои подходы. Но неоднозначность критериев несла с собой риски для застройщика.
Согласно новым критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 2023 года № 703, действующим с 1 сентября 2023 до 1 сентября 2028 года, сооружения, строения вспомогательного использования должны соответствовать одному из следующих признаков:
- нахождение на одном земельном участке с основным объектом; строительство осуществляется на основании проектной документации по основному объекту, вспомогательный объект предназначен для обслуживания основного;
- сооружение общей площадью не более 1500 кв. м, строится для обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к нему, может быть расположено на том же земельном участке, смежном земельном участке, ином земельном участке, при наличии технологической связи с основным объектом;
- сооружение с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (сарай, баня, теплица, погреб, колодец и др.), располагается на земельном участке, предоставленном для ИЖС, ЛПХ, блокированной жилой застройки, для ведения садоводства.
Хотя постановление Правительства РФ от 4 мая 2023 года № 703 обратной силы не имеет, суды косвенно учитывают введенные критерии при квалификации объектов, построенных до 1 сентября 2023 года.
Продлен мораторий на проверки бизнеса
Введение антикризисных мер стало трендом регулирования в 2022 году. Некоторые из мер поддержки были продлены, в том числе меры, касающиеся ограничений земельного контроля. Ограничения на проведение контрольных мероприятий были установлены в марте 2022 года и через год продлены до 2030-го (постановление Правительства РФ от 10 марта 2023 года № 372).
О выплате процентов на налог на имущество организаций
В июне ВС РФ вынес два определения (определения ВС РФ от 19 июня 2023 года № 305-ЭС22-29265, от 19 июня 2023 года № 305-ЭС23-2253).
В этих делах компании уплатили налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, поскольку здания здания были включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, утвержденный постановлением Правительства Москвы № 700-ПП.
Но затем они успешно оспорили включение зданий в перечень и обратились в ФНС за возвратом сумм уплаченных налогов и процентов на сумму налога, начисленных со дня, следующего за днем взыскания налога, по день фактического возврата. Получив отказ ФНС, компании оспорили его в суде.
ВС встал на их сторону. Он указал, что «спорные суммы налогов должны рассматриваться как излишне взысканные с начислением процентов по соответствующим правилам».
Учитывая позиции высших судебных инстанций, налоговые органы на практике исчисляют трехлетний срок для возврата налога на имущество с момента вступления в силу решения суда о признании недействующим соответствующего пункта перечня. Судебная практика московского региона подтверждает практику ФНС.
О вспомогательных ВРИ для арендатора участка
Нередко уполномоченные органы привлекают собственников объектов капитального строительства к административной ответственности (ст. 8.8 КоАП РФ) за использование земельных участков не по целевому назначению по причине выбора вспомогательного вида разрешенного использования без внесения сведений о ВРИ в ЕГРН и без внесения изменений в договор аренды земельного участка.
В Определении от 13 октября 2023 года № 305-ЭС23-10880 по делу № А40-70305/2021 ВС РФ пришел к выводу о том, что установленная договором аренды цель предоставления земельного участка не препятствует выбору вспомогательных ВРИ. Такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.
Позиция ВС РФ должна способствовать единообразию судебной практики. Суды уже учитывают эту позицию при рассмотрении аналогичных споров.
О взыскании неполученной арендной платы с Росреестра
Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (п. 9 ст. 8.1 ГК РФ).
Учитывая, что мерой ответственности является взыскание убытков, правообладатели сталкиваются с общими проблемами, свойственными данному способу защиты: на практике доказывать размер убытков, а также основания для их взыскания проблематично.
Практика ВС РФ показывает, что в качестве убытков (упущенной выгоды) может быть взыскана неполученная арендная плата. В деле № А40-78202/2022 истец обратился в суд с иском о взыскании с Росреестра убытков в виде неполученной арендной платы по объектам недвижимости в связи с несвоевременной регистрацией Управлением перехода права собственности на них.
Как указал ВС РФ, «…убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен кредитором (потерпевшим) в обычных условиях оборота, либо при совершении специальных приготовлений для его извлечения, но возможность получения дохода была утрачена. Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью».
Читать подробнее: https://www.eg-online.ru/article/477241/
