Ведущий юрист Land Law Firm Софья Бабушкина разобрала для «ЭЖ-Юрист» поправки Росреестра к закону о государственной кадастровой оценке. Ведомство предлагает дать правообладателям право оспаривать погашенную кадастровую стоимость, которая формировала налоговую базу прошлых периодов.
Сейчас собственник подает в бюджетное учреждение заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в течение шести месяцев с даты оценки. Заявление касается только «актуальных» сведений ЕГРН. Законопроект сохраняет этот срок и вводит специальный п. 7.1 для архивной стоимости: обратиться можно в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.
Две стоимости — два режима доступа
Новизна в том, что шестимесячное ограничение встраивают в более сложную систему, отмечает Бабушкина. Срок привязывают к периоду применения актуальных сведений и одновременно создают отдельный механизм для ранее действовавшей стоимости. Логика Росреестра понятна: отчет об оценке отражает состояние объекта и рынка на конкретную дату, и чем больше разрыв между оценкой и обращением, тем выше риск, что сведения устарели.
Главный юридический вопрос юрист формулирует так: может ли обеспечение актуальности отчета оправдывать прекращение права на пересмотр кадастровой стоимости только из-за истечения шести месяцев. Для актуальной стоимости срок имеет рациональное основание — государство вправе требовать свежих исходных данных. Но и здесь Бабушкина видит подмену понятий:
«Шестимесячный срок должен рассматриваться именно как требование к актуальности отчета, а не как самостоятельное ограничение права на защиту нарушенного имущественного интереса. Если отчет устарел, закономерным последствием должно быть требование представить новый отчет либо провести новую оценку, но не обязательно полное прекращение возможности добиться корректной налоговой базы».
Риск для архивной стоимости
Появление п. 7.1 юрист оценивает как концептуально верное решение: утрата стоимостью статуса актуальной не означает утрату ее правового значения. Такая стоимость продолжает работать при расчете налога за прошлые периоды.
Но именно эту часть Бабушкина предлагает оценивать с учетом позиции КС, изложенной в постановлении от 14 июля 2026 года № 48-П. Суд указал: применительно к архивной стоимости шестимесячный срок перестает быть разумным и адекватным ограничением права на судебную защиту. Налогоплательщик не обязан постоянно контролировать результаты кадастровой оценки — о реальном размере последствий он узнает позже, например после налогового уведомления.
Отсюда главный риск законопроекта, который юрист описывает так: «Если допустимость заявления об установлении рыночной стоимости архивной кадастровой стоимости связывается исключительно с датой проведения рыночной оценки, такая конструкция фактически предполагает, что налогоплательщик должен самостоятельно отслеживать изменение кадастровой стоимости и заблаговременно принимать меры по ее оспариванию, еще не зная о конкретных налоговых последствиях ее применения».
Выход юрист видит в двух самостоятельных режимах. Для актуальной стоимости шестимесячный срок с даты оценки остается требованием к свежести отчета. А для архивной началом срока целесообразно сделать момент, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о налоговых последствиях применения соответствующей кадастровой стоимости. Такой подход Конституционный суд и предусмотрел как временный порядок регулирования.
По мнению Бабушкиной, есть риск, что новая конструкция формально урегулирует порядок пересмотра архивной кадастровой стоимости, но не в полной мере учтет правовую позицию КС. Тогда сохранятся ограничения, которые препятствуют эффективной защите налогоплательщиков при пересмотре кадастровой стоимости за прошлые периоды.
Полный текст редакционного разбора нового законопроекта читайте на сайте «ЭЖ-Юрист».
