В 2018 году администрация города выделила человеку участок площадью 24 400 кв м. под автостоянку на шесть лет. Арендатор возвел два контрольно-пропускных пункта готовностью 90% и обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность — как владелец объектов недвижимости (правда, незавершенных). В апреле 2019 года чиновники заключили с ним договор купли-продажи земли, а в мае КПП были снесены. Уже в июне собственник разделил один участок на шесть и продал шести покупателям.
Эта сомнительная схема привлекла внимание прокуратуры. Надзорное ведомство подало иск о признании недействительными всех договоров купли-продажи – и первоначальных, и последующих. В иске было указано: арендатор получил землю в собственность как владелец контрольно-пропускных пунктов. Но они были недостроены, значит, их нельзя было использовать. Заявитель снес их через месяц с лишним после того, как получил землю — это подтверждает, что у него не было намерения использовать участок для эксплуатации КПП под стоянку. Кроме того, площадь застройки меньше площади участков в 753 раза.
Но три инстанции не увидели оснований признавать сделки недействительными. Они исходили из того, что администрация города активно содействовала заключению и исполнению сделки — то есть собственник проявлял волю продать участок. А шесть покупателей вновь образованных участков были добросовестными. Ведь на момент сделок в ЕГРН не было отметок о судебных спорах, обременениях или возражениях собственника, иных запретов. «Иной подход означает возложение на покупателей чрезмерного бремени доказывания своей осмотрительности», — объяснили суды.
Иного мнения оказалась гражданская коллегия Верховного суда. Она указала, что наличие объектов незавершенного строительства, пусть даже зарегистрированных в ЕГРН, не дает права собственнику этих объектов получить землю без торгов (ст. 39.3 и 39.20 Земельного кодекса). Особенно учитывая, что вскоре после оформления прав на землю они были снесены.
Помимо этого, границы и площадь участка определяются исходя из необходимости использовать здание или сооружение на нем и должны быть соразмерны площади такого здания или сооружения. Здесь же КПП занимали площадь по 16,2 кв. м каждый, а участок был величиной 24 410 кв. м. «При этом он выделялся для строительства автостоянки, а не КПП как самостоятельных объектов недвижимости», — отметил Верховный суд.
Таким образом, спорный участок не мог быть представлен в собственность без торгов, а сделка арендатора и администрации посягает на публичные интересы, нарушает законодательство и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту участков в муниципальной собственности.
С такими указаниями Верховный суд направил дело на пересмотр.
Определение № 26-КГПР23-4-К5