Экономколлегия ВС указала: разрешение на условно разрешенный вид использования не отменяет требований генплана и предельных размеров участка. Проверять их застройщик обязан до подачи заявления на строительство.
Обстоятельства спора
Предприниматель владел участком площадью 1470 кв. м в Абакане. Правила землепользования и застройки относили землю к подзоне жилой застройки на территории перспективного развития, где многоэтажная жилая застройка значилась условно разрешенным видом использования.
В 2019 году предприниматель попросил администрацию разрешить такой вид использования, чтобы построить 3–4-этажный дом. Администрация отказала трижды. Суды трижды признали отказы незаконными, и в феврале 2022 года администрация выдала разрешение во исполнение судебного акта.
Осенью 2024 года предприниматель попросил Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана выдать разрешение на строительство 9-этажного дома. Департамент отказал. Первый довод — проект планировки квартала относит землю к зоне административно-деловых и торговых учреждений и не предусматривает здесь отдельно стоящий многоквартирный дом. Второй — правила застройки требуют для многоэтажной застройки минимум 3500 кв. м, а участок вчетверо меньше.
Что решили суды
Три инстанции обязали департамент выдать разрешение. Они сослались на правило, которое сохраняет прежний режим использования участка после смены градостроительного регламента: на дату первого обращения предпринимателя действовали старые правила застройки, а те минимальных размеров не устанавливали.
Суды добавили, что градостроительные планы участка ограничений по площади не содержат, а риск неполного документа нельзя перекладывать на застройщика.
Что решил Верховный суд
Верховный суд с этим не согласился и напомнил о приоритете генерального плана. Генплан Абакана относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена ни в каком качестве. Проект планировки, принятый на основе генплана, многоэтажных домов здесь тоже не допускает — и этот проект прилагался к градостроительным планам, которые получил предприниматель.
По размерам участка коллегия рассудила так. Раз многоэтажная жилая застройка остается для участка условно разрешенным видом, предельные параметры определяются по той территориальной зоне, где такой вид использования выступает основным. Минимум для нее — 3500 кв. м. Департамент правильно указал на несоответствие проекта регламенту.
Требования к минимальной площади ВС связал с «правом на город» — правом жителей влиять на формирование городской среды. Девятиэтажка на тесном участке лишит жильцов нужного числа парковочных мест, детских площадок, зеленых насаждений и доступного транспорта.
Довод о сохранении прежнего режима коллегия отвергла. Это правило защищает собственника, который уже вложился в участок — оплатил проектную документацию и экспертизу. На дату обращения за условно разрешенным видом использования таких расходов застройщик еще не несет.
Сведения о правовом режиме участка в градостроительном плане носят информационный характер. Их неполнота не дает права игнорировать правила землепользования и застройки, это обязательный акт для всех участников градостроительной деятельности.
Определение № 302-ЭС26-4672 от 24 августа по делу № А74-10057/2024